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全国商品房预售资金监管意见出台,对房企影响仍有待观察

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2月11日,据央广网消息,全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。

消息称,意见明确,预售资金额度监管为“重点额度监管”,由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定,能确保项目竣工所需的资金额度,当监管账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。

据澎湃新闻了解到,此前该文件的征求意见稿于2021年底下发。

受此消息刺激,2月11日早间开盘后,房地产开发、家居装修、建筑、地产中介代理等板块齐声上涨,多股出现涨停现象。

截至今日收盘,泰禾集团(000732.SZ)涨停,收3.36元/股;南山控股(002314.SZ)涨停,收5.04元 /股;荣安地产(000517.SZ)报2.85元/股,涨停;天保基建(000965.SZ)涨停,报3.29元/股。此外,金科股份(000656.SZ)报5.08元/股,涨停;京投发展(600683.SH)涨停收盘,报5.32元/股;嘉凯城(000918.SZ)报2.89元/股,涨停。但从总体来看,房地产指数跌幅0.03%。

在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。但是,这么多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定,各地实行“一城一策”。

商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款,一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。

有房企人士对澎湃新闻表示,预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金,以保证项目的顺利竣工。但此次的政策对于地产方面来说利好有限,“因企施策”或是预售资金监管调控的大方向。该人士认为,对于出险房企来说,该政策并不会放松监管预售资金监管账户,只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金,但能具体能释放多少出来目前还不知道。

目前,各地对于房企预售资金的监管力度各不相同。

据澎湃新闻不完全统计,2021年8月份以来,已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京、石家庄、厦门等10数城陆续出台相关文件,重点加强对新建商品房预售行为的监管,维护市场交易平稳健康。

与此同时,也有山东省烟台市出台新政降低守信房企预售资金监管比例,为部分优质开发商提供提取资金提供条件。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示,上述意见意味着对预售资金的监管进行了全国统一,这一举措有利于预售资金监管的规范性,当前国内各个城市的预售资金监管不一,而烂尾楼、延迟交房以及低质量房的现象不减,预售资金的监管显得更为重要,实现全国标准管理更有利于商品房预售资金监管的落地,促进房地产行业的健康发展。

另外,该意见明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”,根据工程造价合同等核定,能确保项目竣工所需的资金额度,当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。这一点无疑是对房企来说有较大的利好,以往对于预售资金实行全监管,拉长了企业的回款周期,而房企的融资监管近年来更严,从而加大了房企的资金流压力。此条细则增强了商品房预售资金的灵活性,加强了回款的流动性,有利于缓解房企的资金压力,对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,上述意见出台后将大大加强预售资金管理的规范性和灵活性,有助于房企合理安排使用资金、稳健经营。目前看来,保持房企资金的适度流动性都是引领行业走出低谷的重要措施。在“保交付”方面,需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力,促进风险平稳化解。

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