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一月楼市低位运行,民企放弃春节战场

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2022年春节,冬奥会如火如荼,楼市在寒风中瑟瑟发抖。

传统意义上的淡旺季不复存在,新房销售状况延续去年下半年以来的负增长趋势,“返乡置业”潮春节再度失约。

克而瑞研究院数据显示,2022年1月,TOP100房企实现销售操盘金额5256亿元,单月业绩规模同比降低39.6%,较2021年月均水平降低43%。

中指研究院数据显示,2022年1月TOP100房企销售额均值为61.8亿元,同比下降23.1%;其中销售额超百亿房企15家,较去年同期减少14家;超五十亿房企22家,较去年同期减少31家。

业内普遍认为,受春节假期影响,一、二线城市供应明显缩量,三、四线城市返乡置业不及预期。包括2月份在内来看,短时间内房地产市场难言乐观,成交或将持续下行。

新房供应、成交均腰斩

分城市来看,1月份近半城市成交同比腰斩。

根据克而瑞统计数据,29个重点监测城市供应面积同、环比分别下降43%和58%,成交面积环比下降37%,同比跌幅扩至46%。

一线城市成交再陷低迷,环比下降21%,同比跌幅扩至38%。

其中,上海第六批次新房集中入市,成交明显放量,环比增长43%,同比仍下降8%。北京、广州成交异常低迷,同比近乎腰斩,深圳同比跌幅更是高达60%。

25个二、三线城市成交跌至低位,仅成都成交同比实现正增长,其余城市成交均有不同程度的回落,近半二、三线城市成交同比腰斩,杭州、东莞、西安等同比跌幅更是超过70%。

成交不佳,各地新房供应也大量缩水。

一线城市中,北京因当前新冠疫情的不确定影响,供应环比大降82%,房企推盘意愿不高;广州、深圳整体供应也有了稳步下滑,环比跌幅均超7成。

仅上海供应高位维持,因成交惯性犹存,房企供货积极性也相对较高,上海1月供应164万平方米,环比上涨46%。

二三线城市中,仅成都、徐州、海口、济南等少数城市相比去年同期略有上升,其余同、环比均有了不同程度的下跌,东南沿海城市如杭州、宁波、苏州、东莞、常州、无锡等,环比跌幅均在5成以上,中部城市如长沙、武汉、昆明、郑州、南宁等,跌幅均在6成以上。

最惨的莫过于厦门、大连、西安、长春等4城,1月份几乎断供。

分析人士认为,2月恰逢传统春节假期加之新冠疫情的负面影响,总体供应规模预期还将小幅回落,尤其是疫情较为严重的京津冀和河南等区域,整体供应量大概率在低位徘徊。

房企营销、偿债压力不减

在这样的背景下,即便头部房企也面临较大压力。

根据各家披露经营简报,碧桂园1月的权益销售金额为363.6亿元,同比下降9.81%;万科1月合同销售额为356亿元,同比去年直接腰斩;融创1月合同销售额279.2亿元,同比下降20.61%;其他如金地降38.36%、旭辉降47.9%、融信降47%、宝龙降30.5%、德信降37.5%......中指院数据显示,1月TOP100房企销售额均值为61.8亿元,同比下降23.1%;其中销售额超百亿房企15家,较去年同期减少14家;超五十亿房企22家,较去年同期减少31家。

持续低位运行的楼市,让不少开发商也开始“躺平”。

最直观的表现就是,笔者老家春节期间楼盘广告数量大大减少,房企营销积极性不高,活动规模和数量都有下滑,折扣力度不及年末,部分售楼处甚至闭门歇业。

根据克而瑞调研数据,深圳仅有50%-60%左右售楼处开放,相较往年的80%有明显下滑,北京疫情突袭,售楼处开放率也仅有54%。武汉、福州、济南等虽然未关闭售楼处,但也只有2-3人值班,保证最基本的接待能力。长沙、成都等地春节期间大部分都直接放假,直到年后才恢复正常开放。而天津和西安由于疫情影响,整个1月连带春节基本都处于停摆状态。

促销让利方面的整体力度也十分有限。

一方面,自2021年下半年,市场的持续高压之下,部分房企已经释放了最大让利幅度,折扣触底,难有再降价空间。

另一方面,自“限跌令”以来,地方政府仍然持续监控房价起伏。春节期间,青岛郊区部分项目就因为降价幅度过大导致被限制网签。所以除了少数郊区项目以及特价房之外,大多数项目在春节期间都保持着95折以上的官方折扣。

值得一提的是,在销售景气度快速下行的市场环境下,民企更多依赖降价促销方式促进项目销售,而国企销售均价保持稳定。

中泰证券统计数据显示,Top50房企中,国企和民企分别合计实现全口径销售额1294亿元及3405亿元,同比下降34.6%及35.3%;分别合计实现销售面积670万方及2422万方;合计销售均价19315元/平方米及14060元/平方米,同比增长5.7%及下降1.0%。

而在营销下滑的同时,2022年融资环境仍较为严峻,企业短期内偿债压力并未减少。

中指院数据显示,今年1月,房地产企业信用债与海外债发行规模同比均大幅下降。其中,信用债发行规模为303.7亿元,相较于去年1月644.08亿元,同比下降52.85%;内地房企海外债发行规模为95.55亿元,相较于去年1月796.51亿元,同比下降88%。

克而瑞分析认为,当下的房地产市场正处于“信心比黄金更重要”的阶段,信心不足是行业最核心的问题之一。并且这种信心不足不仅是在购房者一端,房企方同样普遍持悲观态度,这也是春节期间房企“躺平”、营销积极性不足的主要原因。

不过,亦有行业人士向观察者网指出,随着并购融资通道的打通,行业收并购积极性受到调动,有利于出险房企盘活资产。加之央行降息、政策纠偏,央企、国企带头加速去库存等影响,预计3月份之后市场信心有望复苏。

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