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楼市延续低迷行情:春节多城交易清淡,买房心态已变

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返乡置业热潮未再现,低能级城市的楼市降温仍在继续。

据多家第三方研究机构发布的数据显示,全国大部分城市的春节楼市低迷,成交表现同比多出现下降。克而瑞发布的报告显示,春节期间,房企供货热情不高,30余城春节周零供应,而成交则环比下降84%,同比下降四成。

与多数城市表现形成对应的是,上海市场的表现一枝独秀,春节期间,近30个新房楼盘在假期对外开放售楼处。据广发证券数据显示,春节期间上海日均成交面积同比增长逾11倍。

综合机构数据,一线城市的楼市较为稳定,二线城市较为清淡,三四线城市整体不容乐观。有业内人士认为,经济低能级的城市除了面临市场的自然周期外,受到收入预期、房企信用预期等方面的压力,“需要政策在需求端上给一些支持,才能把这些市场也稳住”。

上海楼市春节“不打烊”

虎年开工首日,上海阴雨连绵,这也未能挡住购房者的热情。2月7日,在位于浦东新区唐镇板块某项目售楼处,尚有约十组客户来访咨询。

“部分客户可能是二次来看,或者签合同走手续,但大部分还是今天来看房的。”该项目销售称,“初一到初五的客户更多,一天就能卖十套,春节假期一共成交了大概有50套。”

(2月7日,上海某项目售楼处)

公开信息显示,该项目2021年曾多次开盘,年底时一口气推出了两个地块合计逾1000套房源。据上述销售介绍,开盘后剩下500套房源进入顺销阶段,“三周左右去化了近300套,现在只剩下100多套了,计划这个月底清盘”,抢手的90平方米小户型则早已售罄。

这个项目的表现,在春节假期的上海楼市里并不是特例。

有统计数据显示,2022年春节,上海累计有24个新房从除夕开始每天开放售楼处,28个新房楼盘从初二起逐步对外开放售楼处。上海松江一处于蓄客期的项目相关负责人向第一财经表示,春节期间售楼处安排了值班人员,并于初四左右正式营业,“节假日客户还蛮多的”。

上海中原地产数据显示,今年春节期间,也即1月31日-2月6日,上海新建商品住宅成交10.3万平方米,而通常春节假期新房成交在2万平方米以下。其中,假期期间上海共有30个项目有签约记录,部分项目的活跃支撑起了整个春节楼市交易数据,有4个项目在春节期间签约超过百套。

另据上海链家研究院的监控数据显示,春节期间上海共成交987套,较2021年春节的成交量有较大增长。

推动成交走高的关键因素之一是供应的增多。随着2021年底上海第六批新房集中供应入市,市场上房源供应量充足,1月份共有47个楼盘开盘,超过1.5万套房源入市。

“2022年1月新房供应面积为171.3万平方米,环比增加55.9%。这一供应量几乎是正常水平的2倍,同时也创了历史新高。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

受此影响,“1月份临近春节本应是成交淡季,但市场却并不冷清,成交量维持在高位。相较去年同期楼市火热时的成交,今年1月份成交量同比仅下降5%,算是高开。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示。

与此同时,上海二手房市场近来也步入了修复阶段。2021年下半年,上海接连出台了包括挂牌核验价、“三价就低”等在内的市场调控政策,当年9月份单月成交量降至1.2万套的低谷。而此后随着市场对政策预期的稳定,以及楼市本身的韧性,2021年四季度的成交量出现企稳的态势,12月份单月成交量修复至1.8万套,恢复到常规水平。

位于上海长宁区一中介的门店经理告诉记者,“年前成交了好多套,最近周边已经没有什么好房源了,接下来就要等新房源挂牌,而这些的价格可能就会贵一些。”

值得一提的是,有市场消息称,二手房贷款的“三价就低”规定出现了松动,主要体现在涉税核验价的提高。不过,第一财经向多位中介人士询问该情况时,得到的答复则多为否定的。

“暂时没有接到这方面的消息”,上述门店经理表示,“正常情况下,客户购买首套房还是需要准备6成-6.5成的首付,与之前比变化不大。”亦有中介人士称,目前并没有大面积的明显放松,不过个别小区房源核验价提高的情况是可能出现的。

同策研究院资深分析师肖云祥认为,上海的二手房市场从2021年9月探底后基本上每个月成交量都增加一些,政策放松力度循序渐进,但目前来看没有大开大合的预期。

“从以往惯例来看,春节后市场会酝酿小阳春行情,供应会陆续增多。但是在集中供应的举措下,短期会面临供应断档的现象,整个2月的成交也会陷入低谷。不过,近期政策风向始终偏暖,预计当前交易热度会有惯性延续。眼下的交易空档期也可以用来积蓄消费力,为小阳春行情做铺垫。”卢文曦也表示。

上述松江项目相关负责人也指出,“一般上海的行情3-4月份都是比较热的,过年期间家里很多大事都定好了。”

多城假期0供应

上海的热闹是异类,门庭冷落才是大部分城市售楼处在春节期间的正常表现,即便是同为一线城市,广州、深圳的春节楼市关键词亦为冷清。

中指院发布的报告显示,春节期间,深圳新建商品住宅累计成交仅0.94万平方米,市场仍相对低迷,观望情绪较高,除个别网红盘以外,多数楼盘去化都不理想;而广州的累计成交面积约为0.1万平方米,较2021年春节大幅下挫了逾8成。

多数城市新春楼市不振的原因,除了延续去年下半年以来的楼市降温之外,还跟房企推货积极性不高有着密切关联。

据克而瑞数据,除了上海、南京等少数热点城市外,多数城市均为0供应,一般售楼处在假期仅留守1-2人值班,既无加推也无大型活动,其中深圳仅有50-60%的售楼处保持开放,与往年80%以上的售楼处开放率相比,房企的销售积极性也较为低迷。

机构的数据显示,40个重点城市在春节两周(2022年1月24日-2月6日)的新增供应量仅为434.4万平方米,较2021年同期下降23%;在成交方面,则仅为44.5万平方米,同比下降40%,与2019年同期相比降幅也达到了13%。

在亿翰智库首席研究员张化东看来,房企1月份整体的推盘意愿都较低,这或许与预售资金监管尚无明显放松有关,同时这是工程款结算的高峰期,大部分房企的工作重点集中在付款上。

广州深圳等一线城市尚且冷清,三四线城市的表现更不乐观。多位春节期间返回家乡的人士向第一财经提到,假期老家楼市的惨淡。“春节期间基本没有开着的楼盘,”有家在河南开封的业内人士称,“市场行情很差。”

另有在上海工作的江西籍某中介也在春节返乡,他表示,“老家的房价一直在跌,家里人口在流失,人少了房价就会跌,上海跟家里的房价简直就是天壤之别。”

张化东提到,春节期间大部分三四线城市都是疫情的低风险区域,所以今年有较为明显的返乡情况,同时不少地方都有促销,而且力度比平时也大,但市场情况仍不理想,购房者仍以观望为主。“这主要还是因为大家对于市场的预期、房企按时交付的预期都不够明朗所致。”

克而瑞监测显示,包括洛阳、曲阜、开封等在内的城市整体成交转淡,购买力迎来阶段性瓶颈,并未出现显著的返乡置业现象;同时,部分城市诸如常州、徐州等春节期间案场到访量普遍偏低,有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访,即便部分项目保持了高到访量,转化率也普遍偏低,一天成交量仅有1-3套。

第一财经获取的一份调研信息显示,与2021年春节相比,房企的销售表现基本全部为负增长,某TOP10房企的认购金额同比降幅约5成,同时尽管有房企在其传统强势区域表现不错,全盘来看仍不改同比下滑的态势。

家在海西区域某小城市的房企人士感叹道,“我们家四线城市(市场)完全不行了。”

张化东表示,今年3月中旬的传统小阳春时节,“如果没有市场配合的话,企业整体的经营状态可能并不会太好”。

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