央行、银保监会：保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理

继住建部提出“十四五”之后将扩大保障性租赁住房供给后，全国多个城市已经明确了当地的相关建设目标。

近期，央行、银保监会在信贷管理方面做出调整，以助力保租房市场的发展。

2月8日，中国人民银行、银保监会就房地产金融管理发布了政策调整。通知内容简洁，明确提出自通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

通知还提出，要鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。

早在2020年底，央行、银保监会针对国内银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。即其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

简单来说，各银行需要保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定，这对房企的融资行为和银行个人房贷放款额度产生了直接影响，后者又与房地产市场交易息息相关。

多位业内人士认为，此次政策表露出房地产贷款集中度的松动，有利于提升房地产企业参与保障性租赁住房的积极性，不仅可以增加保障性租赁住房房源供给，也有利于推动房企的发展与转型。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，此次政策有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。“2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定建立房企资金、运营等层面的良性循环。”

界面新闻注意到，目前，保障性租赁住房的建设主体多为国企央企、地方城投，民营房企虽积极布局长租公寓市场，但在持有“保障性租赁住房项目认定书”的项目方面参与度有限。从上交所、深交所近期挂牌的相关债券来看，主体多为宜春、焦作等地的发展投资集团、北京市保障性住房建设投资中心等。

另外，保利、华润置地等国企央企在保障性租赁住房市场也扮演了重要角色。比如近期华润置地与开投集团的子公司在宁波第三轮集中供地也拿下一宗租赁住房用地，用于建设保租房。而保利在今年1月底与建行签署战略合作协议，拟共同搭建住房租赁金融合作平台，吸引资本支持保租房市场。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，虽然上述政策有利于提高放贷积极性，促进地产融资转型，但可以感受到利好的房企范围、银行投放的积极性提高程度等，都还有待观察。

“未来一段时间还主要以国企央企以及大型优质民企（万科、龙湖、绿城）、以及地方城投平台为主。因为，这类型的建设主体，在抵押物、信用等级方面，满足银行的需求。”李宇嘉认为，除了开发以外，对于改造类的保租房，运营中的流动资金贷款、物资采购贷款等，也应该做出创新，满足这个行业的需求。