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货币暴跌近”腰斩”,外国人蜂拥进入土耳其买房,是何考虑?

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2021年土耳其里拉兑美元贬值44%,成为新兴市场中表现最差的货币。货币越来越不值钱,给当地老百姓带来了无尽的苦恼。但土耳其楼市却异常火爆,特别是外国买房者蜂拥而来。

根据土耳其统计研究所在1月中旬公布的数据,在2021年12月,外国人在土耳其购房量同比大涨77%,全年购房量上涨43.5%,打破历史纪录。而事实上在2021年11月,外国人在土耳其买房量就已经突破了5万套的历史纪录关口。

在高通胀的背景下,虽然土耳其房价也快速抬升,但尚没有跑过里拉的贬值速度,所以以外汇计算的话,土耳其的房价几乎一直在打折。同时,由于土耳其央行维持实质负低利率的政策,贷款购房也十分划算。

就今年的里拉走势,复旦大学中东研究中心研究员邹志强向第一财经记者表示,土耳其里拉贬值趋势依然难以扭转,但土耳其政府将努力实现温和贬值,避免剧烈贬值对经济和社会造成巨大伤害。

伊朗人买房记

官方数据显示,2021年,外国人一共在土耳其买了58576套房,若以国籍划分的话,伊朗人稳稳地排第一,共买走了其中的10056套,占到17%。

为何伊朗人如此热衷地在土耳其买房?伊朗人阿布丁向第一财经记者表示,伊朗人赴土耳其买房已经形成了一条产业链,实际居住和投资的都有。总体说来,是想在受到国际制裁的当下,为人和资金找到一条更好出路。阿布丁在家庭的支持下,于2021年2月在土耳其伊斯坦布尔购入了一套房。

阿布丁向第一财经记者表示,在伊朗搜索引擎中输入土耳其,有时候就能弹出在土耳其买房的广告。他去年2月在伊斯坦布尔,在中介的带领下看了几套二手房,首先是在欧洲区,价格比较贵,有的一居室就要30万美元;然后是亚洲区的,他说相比欧洲区,亚洲区性价比比较高,有的地段30万美元就可以买到三室一厅的海景房。

伊斯坦布尔横跨欧亚两大洲,城市的重心侧重在欧洲一侧。最终,由于预算所限,最终阿布丁还是选择了亚洲区的新房。他告诉第一财经记者,由于直接从房屋开发商那里购入,可以省去通常2%的买方佣金,于此同时,开发商还承担相关税费,这也是购买新房的优势。

他表示,由于大批伊朗人去土耳其买房,在伊斯坦布尔也不乏一些伊朗“黑中介”,利用语言优势做着“老乡骗老乡”的勾当,如利用伊朗人初来乍到,不熟悉当地购房规则,要求带看以小时收费,而不是常规抽取佣金;或者是在签约时耍花招,如收取不存在的税费或收取超过市场平均水平的佣金比例等等。

伊朗人的考虑

当前伊朗中产阶级热衷到土耳其买房。首先伊朗和土耳其是邻国,宗教文化习惯接近,并且持伊朗普通护照就可以在90天内免签进入土耳其。持有伊朗护照可以免签进入的国家并不多,根据2022年亨利护照指数(Henley Passport Index),伊朗护照通行排名为101位,位于排名的末端。

2018年9月,土耳其议会修改了土耳其《公民法案》,规定外国人在土耳其购买25万美元以上房产,即可获得土耳其的公民身份。此前,购房移民的门槛是100万美元,额度的降低让不少伊朗中产阶级跃跃欲试,他们希望以此转换身份,摆脱国际制裁的桎梏。

此前,伊朗的富人阶层热衷于移民美国,加拿大和欧洲,但是受到制裁和疫情等因素影响,也开始考虑土耳其,或者考虑以土耳其作为跳板。

同时,购买土耳其房产对伊朗人来说是一个不错的投资手段。由于制裁让伊朗经济陷入困境,把资金投在国内充满着不确定性。同时,土耳其身份与房产并不绑定,在持有三年后就可以自由售出,不影响土耳其身份。土耳其与国际市场紧密相联,伊朗人可以利用土耳其作为平台,进而将资金转往其他国家。

伊朗人组团去邻国买房,自然引起了伊朗政府的注意。伊朗议员去年3月在议会发言中表示,从2018年到2020年,伊朗人至少在土耳其买了70亿美元的产房,损害了本国的经济。但是由于国际制裁,资金流动并不是通过正规银行汇款进行的,具体金额伊朗政府恐怕也很难掌握。

其他买房人的考虑

仅次于伊朗人,在土耳其购房排名第二的是伊拉克人,2021年共买走土耳其8661套房产,占比14.8%。

与伊朗人类似,伊拉克有钱人视在土耳其为自己的避风港,在伊拉克发生动乱时,自己有路可退。同时,伊斯坦布尔是地区最大的国际化大都市,也是他们趋之若鹜的。

根据土耳其统计研究所的统计,最受外国买房者欢迎的前三大城市分别为伊斯坦布尔,南部度假胜地安塔利亚和首都安卡拉。其中在伊斯坦布尔售出26469套,占45%。

在土耳其买房排名第三的外国人是俄罗斯人,共买走5379套,占9.2%。相比中东民众,俄罗斯买家对伊斯坦布尔和安卡拉这样的大城市并不感冒,他们关心的是阳光和海滩。所以安塔利亚的很多房产,是由俄罗斯人买走的。

土耳其南部夏季漫长,从5月到11月有半年时间可以下海游泳,不少俄罗斯人在土耳其买房作为他们的夏季度假和冬季避寒住宅。一位考虑在土耳其买房的俄罗斯人表示:“土耳其气候温暖宜人,食物可口,一年四季都有新鲜水果和蔬菜。”

当前,土耳其政府依然鼓励外国人来土耳其买房,视为支撑里拉的一个手段。在1月6日,土耳其政府还进一步规定,房地产开发商需要将收到的购房外汇款项出售给中央银行,并在地契上标注转换后里拉的价格,而不是如美元这样的外汇价格。

根据土耳其政府发布的中期经济发展计划,预计2022年国内生产总值(GDP)增长5%。1月27日,土耳其央行将2022年通胀率预测提高一倍至23.2%,不过大多数分析师预计未来几个月,土耳其通胀率将接近50%,然后在2022年底前缓解到27%左右。

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