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十年地产从业者:痛并坚持,保持希望就好了

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“如果用一个关键词来形容2021年,那就是keep,痛感就像一直练keep。很多人用keep,不是为了减肥,而是维持现状,房地产企业亦是如此。销售、业绩考核以及心情,能够保持就好。”王宇(化名)如是说。

王宇在北京一家国资性质的房企工作,经过10年的时间,她历经了策划、品牌、营销等管理岗位,见证了房地产市场的跌宕起伏。对于2021年,王宇感慨良多,“第一次见这种情形,以前也遇到过各种下行,但都没这次难。”

作为距离房地产市场一线最近的从业者之一,王宇的感受痛且直观。的确,2021年,整个房地产发展充满魔幻,上半年热点城市大卖,房企还在积极抢地,下半年市场急转直下,多个房企更是遭遇现金流危机,甚为罕见。

行业发展充满阴霾,但是王宇仍心存希望。在王宇看来,全国房地产指数不乐观中预示未来会有一定的增幅,购房需求是存在的,只要信贷政策回归到正常合理的空间,信心恢复,市场就有可能好转。

2021年下半年,整体市场急转直下,多个房企遭遇现金流危机。资料图片

“十年来第一次见这种下行”

10年前,房地产行业进入“黄金十年”发展期,在政策红利、高周转模式下,部分房企抓住机遇,实现规模的快速扩张,单体销售规模实现从千亿元到三千亿元,再到五千亿元、六千亿元的跃升。同在10年前进入这个行业的王宇,也有幸见证了房地产行业的辉煌。

“之前即便遇到市场波动,大家也知道,三年一定会有一个循环,希望永远在前方。”王宇说,一个项目如果刚开始卖得不好,没关系,等个一两年就好卖了。

从“黄金时代”到“白银时代”,再到部分业内人士称之为的“青铜时代”,房地产的发展走势超出很多人的想象。

2021年的房地产市场,经历了一次革命性的变化,“三道红线”、“集中供地”、信贷收紧等层层加码下,众多房企过去赖以生存的“高周转、高负债、高杠杆”模式受到挑战。在市场下行的大背景下,多家房企现金流吃紧,出现债务违约、项目停工等现象。

万科董事会主席郁亮曾在2018年下半年提出“活下去”的言论,有其他同行认为这是危言耸听。如今竟一语成谶,“活下去”成为诸多房企的真实写照。

“十年来,我第一次见到这种情况,以前也有各种下行,都没有这次艰难。”王宇表示,这种变化从深化供给侧改革的提出就开始了,房地产生产方式逐渐发生变化,从以金融为主导的开发模式回归到商业本质,通过研究产品增加对于利润的贡献度。这种变化从2019年底持续到2021年,并达到极致。

而集中供地的启动,不仅考验房企的拿地资金筹措能力,还有在各种土地规则限制下的算账能力。

“以前,随着地价、房价的上涨,高价拿的地块都能解套,但现在不行了。建筑规范锁死,很难在产品上赋能,同时限制地价、竞配保障房面积、锁死商品房销售价格等,经营指标基本从拿地就固定了,算下来没有什么利润可言。认清形势后,很多房企在第二轮、第三轮集中供地基本都放弃拿地了。”王宇如是说。

“今年只要资金链不断就是合格”

直至去年底,高压的市场终于迎来一丝喘息。

去年12月6日,央行宣布降准。官方也多次表态,包括支持刚需购房、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等。今年1月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新数据,其中5年期LPR为4.6%,较上月下降5个基点,为时隔21个月首降。

暖风频吹,政策调控出现边际宽松。这给不少坚守的人带来希望。

“我对今年的整体市场并不悲观,经过2021年的大洗牌,今年可能还会有个别企业继续爆雷,但是全国房地产指数不乐观预示后期会有一定的增幅。实际上,购房需求还是存在的,只要信贷政策回归到正常合理的空间,信心恢复,市场就有可能好转。”王宇表示,从长期来看,北京房地产市场也不会差。

具体到每一家企业,生存状况、面临的压力与挑战又有不同。

王宇透露,今年集团给北京公司定的销售额指标,是结合市场形势和企业自身周转率的整体情况来定的,只要资金链不断就是合格,如果能贡献一定利润,就是优秀。以前是根据货值下达销售目标,现在则还会着重考虑将要花多少钱,然后定多少回款和销售额。

事实上,制定目标的过程并不容易。“前端与后端对于房地产市场和货值去化难易不同的预判,高层领导的不同想法,几经分析、论证与博弈,最终定了下来,相比去年降幅在40%左右。”王宇说,“2022年,通过努努力、省省钱,希望能够达到营销费花不太多、销售额又不太拉胯的目标和结果。”

对于2022年的行业发展前景,王宇说,“焦虑是没有必要的,保持希望就好了。”

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