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去杠杆阶段,房企“联姻”补仓

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在房企现金流普遍吃紧的当下,地产行业的收并购大战还在持续。

本应是“积极补仓”的季节,土地市场却反应平淡。

据易居研究院统计,今年全国上市房企拿地积极性,是自2010年以来同期最低的一次。

有分析人士指出,1月份不少城市仍在进行第三轮集中供地,土地供应量并不比往年少。但最终绝大部分土地都被地方国资控股的城投公司以兜底方式包揽,上市房企中,民营房企自顾不暇,大型央企、国企则忙于积极收购出险房企资产,尽管也偶有参与,但招拍挂拿地总量同比大幅下降。

国资拿地占比70%

数据显示,1月1日-25日,所有A股和港股上市房企中,仅15家房企参与1月份拿地,总金额为166亿元。与去年同期全国有64家上市房企参与拿地、总金额2506亿元相比,同比分别下跌77%和93%。

其中,央企华润置地以绝对优势居于榜首,共斩获4宗地块,总价57亿元,平均溢价率6%。

值得注意的是,拿地房企中,纯民营房企仅滨江和龙湖2家,现金流表现较好的分别斩获一宗宅地;而万科和绿城2家民营控股房企,也有部分国资背景。其余10家拿地房企均为央企或地方国企。

总体来看,央企拿了9幅、地方国企7幅、民企7幅,国资与民企的拿地数量比例为7:3。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,虽然近期政策层面以宽松为主,但要传导到房企经营层面和购地层面,是存在时滞的。后续上市房企购地情况能否改善,很大程度上取决于销售市场能否活跃。随着后续购房政策的进一步宽松,房企购地意愿则有增强的可能。

旭辉董事局主席林中在内部强调:房企在去杠杆阶段的当务之急是活下去,保证现金流的安全,摒弃规模导向的冲动,一定要做好开源节流、增收节支、以收定支、量入为出这四个方面。

无独有偶,禹洲集团董事局主席林龙安亦在内部表示,禹洲集团未来的目标“小而美”,争取长期“活下去”。

一位民营房企高管向观察者网表示,过去“高杠杆+高周转”模式难以为继,相较于补仓,目前更重要的是回款和融资。开源不易,也只能先节流,因此很少主动在土地市场拿地。且房企普遍有部分存粮,除非遇到特别好的地块,才会在现金流充裕的前提下去搏一搏。

这从各房企拿地溢价率上不难发现。1月份滨江和龙湖各自拿下的1宗宅地,溢价率分别高达14%和13%,其余国资企业拿地溢价率都普遍较低,有不少属于兜底性质,像中国铁建、厦门国贸、陕国投等地块都是底价获取。

华润成新“合作之王”

需要指出的是,民营房企拿地积极性下降已持续半年之久,自下半年楼市热度骤减,不少房企就已经预感到事态严重性。

市场下行,行业首先想到的是抱团取暖。

特别是闽系房企,大家相信“多个朋友多条路”。典型如旭辉,早在2018年前后就素有“合作之王”之称,也因此常被认为销售额“注水”,但其分摊风险的作用不可忽视。

但如今,曾经最爱抱团的闽系房企,也无力解救“老乡”危机的时候,国资房企悄悄接下了这个重担。

有机构统计2021年三次集中供地期间,所有房企合作拿地情况。

数据显示,三次集中供地全部地块总出让金额约为2万亿元,而其中联营公司拿地金额就超过5000亿元,占总数达1/4.

从数量来看,合作房企排名前五的均为国资房企。

新的“合作之王”非央企华润置地莫属,其合作房企共12家,其中既有保利、首开、中铁和地方城建公司等国企,亦有金地、香港置地等民企,合作拿地金额超过300亿元。

根据2021年销售简报,华润置地去年累计合同销售额3157.6亿元,总合同销售建筑面积1665万平方米,分别按年增长10.8%及17.4%。是为数不多保持正增长且顺利完成全年销售目标的头部房企。

因此,分析人士认为,华润高额的拿地支出在意料之中,而企业广泛开展联合拿地与开发,亦有趁机逆市扩张规模、方便收并购之意。

不止华润,招商蛇口、保利、首开的合作企业为9家,合作拿地金额分别为307亿元、237亿元和198亿元;厦门象屿为8家,合作金额143亿元。

在国资房企纷纷开展联营模式,寻求逆市扩张的同时,部分民营房企也早早看清形势,抱紧国资“大腿”。

典型如深圳房企卓越,在三次集中供地期间,联合中交、首开等国企,联合拿地总金额269亿元,成为集中供地期间民营房企最大黑马。

一位资深行业人士向观察者网表示,现在一线城市与强二线城市核心地段优质地块的竞争压力都不大,对仍有余力的民营企业而言,与国资合作低价拿下部分优质地块,是一个不错的选择。

同时,上述人士也指出,不同于以往房企间合作开发以达到快速扩张目的,如今大多数民营房企间抱团取暖,或与国企合作,更多的目的是“让利续命”,以求平安度过本轮楼市下行周期。

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