首个“保租房”管理细则出台 人均住房建筑面积需低于15平

（原标题：明确“准入条件”！首个“保租房”管理细则在沪出台，目标人群人均住房建筑面积需低于15平）

1月19日，为解决青年人、新市民等群体住房困难问题，上海市房屋管理局与上海市住房城乡建设管理委员会联合发布《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）及《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（以下简称《认定办法》）。

其中，《管理办法》对住房供应对象的范围及住房困难面积的确定标准进行了具体的规定说明。《认定办法》则对建设单位申请认定保障性租赁住房进行了规范。

文件出台对当前租房市场会有怎样的影响？易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示：“此次政策最大的亮点就是发布了准入条件，或者说是需求端的分配政策。从准入条件的角度看，此类房源供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。同时，在认定既有住房面积或者说‘查房’领域中，落实了差异化的政策，具有确保优先将保障性租赁住房分配给住房困难群体的导向。”

保租房管理细则得到明确

2021年7月，国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》）指出，新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较严重，各地需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。对此《意见》提出了明确对象标准、引导多方参与、坚持供需匹配等基础制度。

2021年11月23日，上海市人民政府办公厅在印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《实施意见》）中提出，计划在“十四五”期间新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上。

同时《实施意见》也指出，需明确准入条件，严格租赁管理；提升居住品质，稳定租赁价格。

《管理办法》的出台则是回应了上述两个意见。《管理办法》中提到，保租房的供应对象是在上海市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在上海市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。

在计算住房建筑面积时（原住房的区域范围结合通勤因素），政策给出如下标准：针对申请位于浦西7个中心城区、外环以内浦东新区的保租房，且申请家庭原住房位于浦西7个中心城区、外环以内浦东新区的住房，应计算住房建筑面积；针对申请位于其他郊区的保租房，且申请家庭原住房位于项目所在区的住房应计算住房建筑面积。

5个新城区（嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉贤新城、南汇新城）范围内及出租率仍低于80%（面向全市公开投入供应超过半年后）的保租房项目，其住房建筑面积区域范围的计算工作，将具体由项目所在的区房屋管理部门提出方案。

租赁规则分为集中配租和常态化配租两个阶段实施，本市无房且符合其他准入条件的对象将优先得到保障。

在资格审核中，出租单位需在5个工作日内按照准入条件对申请人员提交的申请材料进行审核；其中，申请保租房的申请者需将住房情况提交项目所在地的区住房保障机构核查，区住房保障机构则应在3个工作日内出具核查结果。

《管理办法》也明确指出，保租房的出租价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。出租单位对保租房租赁价格可以按年度调整；价格调增幅度也应不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅不得高于5%。同时，预收租金不能超过3个月，押金不能超过1个月的租金。

易居研究院智库中心研究总监严跃告诉《华夏时报》记者：“此次上海保障性租赁住房的准入条件和配租规则发布，是租赁房源消化和分配环节的重要体现。从内容上看，具有积极意义。”

严跃进指出，保障性租赁住房过去较为强调房源的供应或者说房源的筹集，但明确分配的规则也很关键。同时，鉴于此类住房租金较低、租赁性价比较高，这个时候明确准入等条件，更能体现公平性。并且透过此类管理办法的发布，有助于后续指导租赁企业或出租人更好开展租赁业务，真正提高保障性租赁住房市场的活跃，更好解决住房租赁问题。

有望推动租赁市场发展

当前上海的住房租赁市场发展前景可观，据中国建设报发布的《2021年全国重点城市长租市场观察》数据显示，上海的常住人口为2487.1万人，租房人口占常住人口比例40%以上，约为995万人。

随着租赁市场需求扩大，政策的出台明确了保障性租赁住房的供应及运营管理规则，对房产供给端而言，保租房项目类型多样。

《认定办法》的出台，是否也意味着将来会有更多保租房项目面世？对此，贝壳研究院高级分析师黄卉告诉《华夏时报》记者：“预计上海市保障性租赁房源供给还会扩大，住房租赁市场的供给结构也将得到优化。由于保障性租赁住房项目能够享受土地、金融等各项政策优惠，租金价格也较低，每年涨幅5%的要求与市场化租赁住房管控的要求一致，并且允许企业向承租人提供增值服务并收取费用，租赁企业的积极性也将会有所提升。”

黄卉认为，此次新政能够有效推动上海市保租房房源的筹集工作，将会有更多租赁企业参与到保租房项目中，机构化租赁房源比例将会提升，未来上海市租赁价格表现将更为平稳，小户型、低租金租赁房源增加，租赁市场供需矛盾将得到进一步缓解。

机构化房源租客满意度更高

2021年12月15日，上海市集中开工了新一批共计15个项目约1.85万套的保障性租赁住房。对于这批房源的落地，黄卉指出，保租房的房源以机构化房源为主，机构化房源则可以让年轻人实现更加稳定、安全、安心的租住生活。

“根据清华大学建筑学院与贝壳研究院联合进行的新市民调研，居住于个人房东、机构化房源里的租赁群体居住满意度分别为55.5%、63.5%，机构化房源租客满意度更高，租赁企业提供的品质化基础安全保障，保洁、维修服务以及社群活动、通勤大巴、人力资源服务等增值服务，能够在租住多样化、居住安全、建筑品质、租赁服务、人际交往等方面有效提升青年租客满意度。”黄卉对《华夏时报》记者表示。