上海楼市“节前狂欢” 新房均价“破七”频现“日光盘”

春节前夕，上海楼市上演了一波“节前狂欢”，新房市场频现“日光盘”，二手房市场亦在年底走出“翘尾”行情。对于2022年上海楼市的走势，中指研究院高级分析师束端判断，2022年上海政策面导向以稳价格、稳预期为主，短期无大幅放松可能。“我们预计2022年上海新房市场量价平稳，购房者或有更多选择空间；热点区域一、二手房价差或将逐步减少。”

上海新房均价“破七”

2022年初，上海楼市回温明显。在刚刚过去的一周（1.17-1.23），据克而瑞上海统计，该周24盘入市，截至1月21日已开盘项目中有13盘实现“日光”。例如，纯新盘亮相的海上溪云和华侨城·纯水岸，前者在开盘当日即实现清盘，后者虽还未开盘，但认购率高达252%。此前一周（1.10-1.16）共有8盘入市，其中悦澜天地开盘售罄。

而因为高端项目成交的活跃，上海新盘成交均价目前更是突破了7万元/平方米。在上海中原地产统计的商品住宅成交TOP10（1.10-1.16）榜单上，位于浦东的九庐单价高达13.93万元/平方米，仁恒海上源、碧云尊邸、中粮瑞虹海景壹号的单价也均超过11万元/平方米。上海中原地产首席分析师卢文曦指出，基于这些项目的热销，该周全市均价为70728元/平方米，环比上涨10.5%，“这也是今年以来的最高均价。上一次均价出现’7字头’还是去年5月。”

二手房市场的表现同样不逊色。据上海链家研究院的监控数据，2021年12月，上海二手房成交金额达574亿元，环比增长25%；成交均价为38907元/平，环比增长3%。另据上海中原地产的统计数据，12月，上海二手住宅成交1.8万套，环比增加19.3%，恢复至常规水平，走出“翘尾”行情。

这是上海二手房市场在过去半年间都不曾出现的情况：2021年7月开始，随着楼市调控政策尤其是针对二手房市场的调控政策叠加出台，上海二手房市场“下行企稳”。据上海链家研究院数据，8月上海二手房成交量环比下降24%，同比下降40%，是2021年以来最大幅度的下跌；10-11月，上海二手房月成交套数也均未超过1.5万套。

“上海市场是温和前行。”卢文曦向《华夏时报》记者分析称，上海二手房月均交易量大约在2万套/月，12月的成交量其实“在合理区间内”。而在易居研究院研究总监严跃进看来，年末上海二手住宅交易量虽未完全恢复到2万套的月均水平，但“至少悲观的持续下跌的态势已经止住”。

值得一提的是，相比走出“V”字型曲线的成交量，上海二手房的价格一直颇为坚挺。据上海链家数据，2021年，上海全市二手房累计成交金额为9282亿元，同比下降8%，成交套数28.1万套，同比下降7%，但成交均价为40219元/平方米，同比仅下降了1%。

对此，58安居客房产研究院院长张波向《华夏时报》记者强调，从价格方面来看，目前上海二手房市场分化现象明显，优质板块二手房源依然有着较强的议价能力，而部分交通不便的外围区域以及市中心老旧小区房价的上涨动力已经趋弱。例如，尽管拥有“三学区”，且地处浦东世纪大道板块的核心位置，但去年9月底，一套梅园五街坊的房源挂牌价“跳水”近300万元。

一位近期挂牌一套“老公房”的业主透露，11月底自己将手中一套90平的“老公房”分别在链家、我爱我家挂牌，但可能因为临近年底处于市场淡季，感觉来看房的人并不多。该业主希望能够尽快将手中的老公房出售，后续看情况将适度降价。

2022年上半年市场热度仍将持续

张波指出，2021年底，上海二手房的成交量开始稳步上升，成为市场回暖的重要表现。“根本原因是信贷层面的适度放松，尤其针对二手房的信贷，对于整个楼市的成交量复苏（的影响）是非常明显的。”

《华夏时报》记者近日从部分银行方面了解到，上海房贷审核和放款的周期从去年11月底开始已经提速。例如，中国银行称，目前审批周期主要看个人材料的准备情况，放款时长大约在1个月以内；招商银行的房贷审批时间约需2周，过户后一个月内可完成放款。

供应的开闸放量，也为市场成交冲高奠定良好基础。克而瑞上海统计，受集中供应制度影响，1.10-1.16共有8盘入市；之后一周（1.17-1.23），上海楼市供应再度放量，超过20个项目开盘，入市面积达到78.1万平方米，环比增加102.5%，这一供应量相当于一个月的供应水平，其中普陀武宁板块，杨浦东外滩、虹口北外滩、四川北路板块推出了10万+产品。

落户政策上的放松，则令更多的人直接拥有了“房票”。2021年11月29日，上海决定开放第二批2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作，并试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策。业内人士普遍认为，该新政将对五大新城的房地产市场产生积极影响，人口的导入会进一步催生当地的居住需求。

此外，“类似于上海，北京，深圳这样的一线城市，已经进入了新一轮的改善阶段，催生了整个改善性需求的一个提升。”张波指出，近期成交的多数中高端项目位于中环沿线及内环线，刚改人群的接受度非常高，而中高端项目受热捧的状态应该还会在2022年上半年持续。克而瑞上海方面也直言，“其实不难看出，市场目光仍然聚焦在内中环。除却优越的地理位置、周边成熟的配套，项目自身产品力的加持也是其热销的原因之一。”

“市场信心已经有所回归，我觉得这种暖意在今年上半年还是有机会延续的。”不过，卢文曦向《华夏时报》记者强调，新房和二手房的行情“可能还稍稍有点割裂”。

在“稳”的市场基调之下，卢文曦预判新房会保持正常的交易水平。随着第六批新房逐渐被市场消化，预计农历新年后上海新房的供应重点仍会回归五大新城等区域板块，届时新房均价或将再度回落。

而因为“三价就低”政策（上海各银行审核贷款金额以参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价的“三价就低”指标作为贷款申请房价标准）的强大“杀伤力”，二手房能否回到2万套以上的“阳春线”可能还需要打个问号。卢文曦认为，上海二手房市场上涨的基础并不牢固，尤其是2020年底、2021年上半年价格涨幅过快过高，今年如果可以慢涨甚至有一定幅度的回调，“应该是符合节奏的”。

对于2022年上海楼市的走势，中指研究院高级分析师束端表示：“2022年上海政策面导向以稳价格、稳预期为主，短期无大幅放松可能。我们预计2022年上海新房市场量价平稳，购房者或有更多选择空间；热点区域一、二手房价差或将逐步减少。”

“基于上海’十四五’规划，预计2022年上海宅地供应节奏保持平稳，’房地联动’下楼面地价相对稳定，同时更加侧重发展租赁住房，形成租购并举的住房保障体系。”束端向《华夏时报》记者强调。

卢文曦指出，去年12月份推出的第六批集中供应房源大有在农历新年到来前全部开盘的气势。一方面，当前市场氛围不错，尤其是近期LPR下调降低购房成本，有助于提振购房者信心。另一方面，近期还有房企债务暴雷事件，说明债务好转的现象尚不明显，在此背景下，加速销售，紧抓资金回笼是“自我救赎”的最佳方案。卢文曦建议，购房者应“顺势而为，紧抓当前的时间窗口”。

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