近日，杭州余杭清水湾山水苑小区的业主们遇到了糟心事：小区地下停车位的租金，2019年时还是240元/月，到现在已经涨到450元/月，涨幅接近翻倍，而且该小区400多个车位竟然都属于同一个人——何先生。
小区业主质疑400多个车位的持有方何先生是明晃晃的垄断以及乱涨价，目前车位租金已经超出周边小区一大截；而何先生则认为，自己花了近5000万元买下这400多个车位，完全是合理合法的。
小区车位被打包法拍
“我2017年买下这里的二手房，当时想一并购买车位，但个人并没有买车位的途径。”清水湾山水苑一名业主对记者表示。
杭州清水湾山水苑是一个有历史遗留问题的小区，该小区建于2013年，但是2014年开发商“浙江清水湾置业”就破产了，清水湾山水苑成了余杭区最为知名的烂尾小区之一。
浙江清水湾置业公司破产时，还有四幢楼未完工，破产后，由杭州市余杭区政府融资复建，2017年4月完工。在破产清算流程下，2018年1月，清水湾置业的破产管理人以4.3亿拍卖了该项目的六期，资产包里还包括地下划线车位313个，清算评估价1627.6万元，以及一期314个立体机械停车位，按落地划线车位数172个计算，清算评估价894万元。
当时那场法拍以底价成交，因此400多个地下划线车位的法拍成交价为5.2万元/个。之后，这些车位几经转手，到目前的持有人何先生购买时，他称持有成本是接近5000万元，那么意味着单价已是每个车位10万余元，翻了一倍。
而小区业主则反映，这批车位在法拍结束后，曾被拿出来散售，价格是16万元/个，虽然小区车位紧张，但因加价太多，愿意买单的业主寥寥无几。后来这批卖不出的车位开始放出来租赁，价格却不断上涨，近两年一路从240元/月涨到了450元/月，售价也从16万/个涨到了20万/个。业主们找了街道反映情况，但相关街道表示车位涨价是单一的市场行为，并没有达到扰乱市场经济的标准。
车位持有方何先生则认为，上调车位租金都是在法律允许的框架下进行，虽然拥有400多个车位数量较多，但完全是合理合法的，车位的产权证也都已办理完毕，产权清晰，且车位租金没有超出余杭区设定的标准。
车位不限购引起的混乱
和住宅不同，车位一般来说并没有任何限购限售规定。但现实生活中，因为车位售卖规定缺失造成的混乱并不鲜见。
2020年12月，湖北武汉光谷一小区，就发生过类似事情。小区一名女业主花了6000多万元，买下同一小区556个地下车位，并且全部上锁，只卖不租，每个车位加价2万-3万元。对于小区其他业主的质疑，该女士只回应称：“一切手续都合法合规。”
2018年时，长沙也有一小区业主花了600多万元买下小区内133个车位，随后每个加价两三万元出售。
这些购买下大量车位的人，都认为他们合法拥有了小区车位的产权，所以拥有处置这些车位的权利。
不过根据《中华人民共和国物权法》第74条，小区的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里的业主指的是全体业主，而不是某个业主。
此外，物权法还规定，小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《民法典》第276条也规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。如何确定是否满足业主需要，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
现实操作中，这些持有人获取车位的方式五花八门，像杭州清水湾山水苑这种打包给法拍而导致一个持有方拥有400多个车位的情况，虽然并没有违反具体哪一条法律，却不符合小区汽车车位应当“首先满足业主需要”的精神。
“持有方现在的手续都是合法合规的，但是这件事其实并不合理。”小区业主称，他们会继续发声，希望能解决该事件。
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本文来源：第一财经
作者：马一凡
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