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18亿平方米销售面积峰值,楼市最后的“黄金一页”?

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从数据上看,房地产市场的活跃期似乎从未远去。

在调控政策频出、市场高开低走的2021年,全国商品房销售额达到18.19万亿元,首次突破18万亿;销售面积17.94亿平方米。两项指标双双达到历史峰值。

在这背后,是我国楼市少见的持续增长周期:从2015年以来,全国商品房销售规模连续7年保持增长,销售面积仅在2019年小幅下滑,其余6年均保持增长。值得注意的是,自2017年以来,销售面积的增速就降至个位数,体现出趋稳的势头。

这期间,调控政策不断加码,手段也趋于成熟。但城市化进程的驱动和改善需求的释放,仍然令楼市在迈过供需平衡点后,继续有强劲的动力。

但种种迹象表明,这种增长很难持续。统计局于1月17日发布的数据显示,2021年的房地产投资、销售、融资等指标增速,都呈现出下滑的趋势,新开工面积则降至两位数。随着“三道红线”、集中供地等供给侧改革的深化,市场后继增长乏力,但从另一种意义上,这也意味着平稳趋势的延续。

这是红利时代的巅峰,也是调整期的开始。

下滑的曲线

从空间分布来看,2021年,长三角、大湾区等热点区域市场回暖,东部和中部地区也成为市场销售的主要拉动力量。相比之下,西部地区销售由涨转跌,东北地区则继续低迷。

从时间分布来看,在去年上下半年之间,市场表现有着明显的分野。其中,上半年的销售规模高歌猛进,但从7月开始,楼市月度成交规模同比由增转降,且降幅越来越大。到12月,商品房销售面积降幅已达到15.6%,销售金额降幅为17.8%。

信贷政策的收紧,是导致销售萎缩的主因。21世纪经济报记者道了解到,从去年下半年开始,相对宽松的信贷政策出现收紧,不仅开发贷款难度加大,按揭贷款同样受到影响。到年末,热点城市按揭贷款的放款周期普遍在4个月以上,部分城市甚至需要6个月以上。

事实上,去年9月以来,监管层已经在释放政策纠偏的信号。年末召开的中央政治局会议和中央经济工作会议还提出,“更好满足购房者的合理住房需求”。这些措施已经使楼市出现局部改善,但对于去年全年的数据影响仍然有限。

统计局的数据显示,去年以来,全国商品房投资、融资等指标的增速都在快速下滑。

其中,房地产开发投资增速从去年1-2月的38.3%,降至去年1-12月的4.4%,该指标甚至低于同期的固定资产投资增速。房地产对固定资产投资的拉动作用减弱,这也是近些年来首次出现。

同期,房地产企业到位资金来源增速从51.2%下降至4.2%。而整个2021年,房企的拿地面积都处于负增长状态,全年拿地面积下降15.5%。

房地产开发景气指数则从去年2月的101.45,一路下滑至100.36。

信贷政策对市场主体的影响显而易见,并与数据表现形成呼应。21世纪经济报道记者了解到,去年年初,不少上市房企制定了较为“激进”销售目标,到下半年,企业又纷纷出手下调。但即便如此,仍然有不少房企未能完成调整后的目标。

上海易居房地产研究院表示,2021年,规模房企平均目标完成率不到90%,明显低于近年105%以上的平均水平。在披露年度业绩目标的部分规模房企中,截至去年12月末,有逾8成未完成全年业绩目标。

与此同时,企业在去年下半年的投资热情和拿地支出,均低于上半年,这也使得热点城市的第二轮、第三轮集中供地热度,明显不及第一轮。

历史高点已至?

尽管信心尚未完全恢复,但若拉长周期来看,近几年的房地产市场仍然活跃。

从2015年以来,全国商品房销售规模连续7年保持增长,销售面积仅在2019年小幅下滑,其余6年均保持增长。

这期间,全国商品房年度销售面积从不到13亿平方米,增长到接近18亿平方米,增幅接近40%。销售金额从8.7万亿元,增长至18万亿,增幅达到109%。

过去多年来,我国房地产市场的运行多以三年为一个波动周期。相比之下,连续七年的持续增长周期显得颇为罕见。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,城市化进程仍然能够带来大量需求,且在此前的大规模“上车”后,改善型需求也迎来释放周期(热点城市尤其明显)。加之近几年政策环境相对宽松,使得房地产市场出现一段持续增长期。

根据官方数据,2015年,我国常住人口城市化率为56.1%,到2020年升至63.89%。近8个点的城市化率增幅,成为近年来房地产市场的重要驱动力。

但与此同时,政策调控的导向和手段也在此期间发生了根本性的变化。2016年末的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。此后,与房地产相关的部门陆续出台了多项配套政策,力度和广度都甚于以往。

到2020年,政策开始向供给侧延伸。以“三道红线”、“五档房贷管理”为代表的房地产金融审慎管理政策,以“集中供地”为代表的供地政策,开始作用于金融和土地两个重要端口。此时,房地产长效机制也开始发挥作用。

这些政策的效果正逐渐显现。近五年来(2017年到2021年),全国商品房销售面积的增速开始降至个位数,分别为7.7%、1.3%、-0.1%、2.6%、1.9%。近三年来(2019年到2021年),商品房销售额的增速也维持在个位数,说明市场的波动正在收窄。

“虽然有疫情影响,但过去两年的商品房销售规模都没有发生大幅波动,说明整体市场还是趋于稳定的。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。

多数分析人士认为,这种趋稳的局面将会长期存在,但按照当前的政策趋势和市场走势,近18亿平方米的销售规模,有可能成为历史峰值。未来的市场销售大概率将平稳下滑,但短期内仍将维持在一定的规模。

一个重要的理由在于,市场信心很难彻底恢复,且库存储备相对不足。自2019年以来,房地产企业拿地面积已连续三年负增长。而在2021年,全国商品房新开工面积也已达到两位数降幅。

至于市场规模,多数机构认为,未来几年间,商品房销售面积会维持在16-17亿平方米,销售规模也将在17-18万亿的量级。

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