上海2021年写字楼市场回暖，净吸纳量创历史新高

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2021年是上海写字楼市场回暖的一年。

来自世邦魏理仕发布的报告显示，2021年，上海写字楼净吸纳量创历史新高，约130万平方米，较2020年增幅达160%。其中，受内资金融服务业、专业服务业、科技新媒体和零售业扩张推动，核心商务区的净吸纳量达41.3万平方米。

租金也实现了止跌回升，2021年平均租金报价达277元/月/平方米，为五年来首次回升。

除此之外，空置率亦有大幅下降，尤其是前滩录得2.6%的全上海最低空置率。根据戴德梁行数据统计，2021年上海写字楼市场录得空置率降至16%；世邦魏理仕发布的报告也显示，录得其空置率为16.6%；仲量联行数据显示，2021年上海整体空置率稳步下降至16.5%。而在2020年，上海写字楼空置率一度超过了20%。

世邦魏理仕报告还显示，2021年上海写字楼市场共有17个新项目入市，总计107.1万平方米，为2020年交付体量的1.6倍，其中约有六成布局在新兴商务区，尤其以“世博-前滩-徐汇滨江”为代表的滨江核心发展区的成熟度正在加速进化。

仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示，除内资科技新媒体行业带动非中央商务区需求外，制造贸易行业的租赁成交加快，同时医疗健康行业的租赁需求也有所增加。

一般而言，上海写字楼市场主要被细分为核心商务区、新兴商务区和商务园区写字楼。前两者计入统计的多为优质甲级写字楼，商务园区主要以产业园区等为载体。

在2021年的第四季度，尤其是在核心区位成熟商务氛围和租金合理化驱动下，核心商务区净吸纳量开始加速提升，较第三季度增加了5%，以南京西路和淮海中路带动较为明显，助推2021年上海写字楼市场创历史新高。

就租金水平而言，据戴德梁行数据显示，2021年上海甲级写字楼租金整体止跌微升，到第四季度为8.17元/平方米/天，环比呈上涨趋势，同比2020年四季度微涨0.21%。其中，新兴区在优质项目入市的带动下涨幅更明显，租金同比增长2.04%，达6.52元/平方米/天。核心区为9.37元/平方米/天，同比2020年四季度上涨0.83%。

世邦魏理仕报告也指出，“受核心商务区韧性复苏和滨江各板块焕新崛起的带动，上海写字楼市场2021年租金止跌回升，报价和有效租金较去年同期分别上调0.7%和1.2%，引领全国水平。”

具体到商业园区方面，数据显示，2021年上海商务园区写字楼市场共录得14个新增供应交付，共计85.9万平方米，分别位于张江、金桥及市北等板块。净吸纳量2021年全年共计录得72万平方米，创5年来新高。

其租金涨幅创2019年以来新高，从第四季度开始整体租金继续走高，环比增长1.0%至4.6元/平方米/天，全年租金增幅达3.2%，目前租金报价为137元/月/平方米。

另外，仲量联行数据显示，2021年四季度上海产业园区全年录得的空置率为14.5%，同比下行了3.4个百分点，多位于张江、金桥及市北等区域，也达到历史低点。

值得一提的是，2021年上海的绿色楼宇实现了超20%的租金溢价。世邦魏理仕方面认为，随着ESG被广泛关注，健康安全成为租户长期诉求，绿色楼宇因此得以持续录得较好租金表现。

写字楼市场的明显回暖，除了疫情影响逐步减轻，企业效益恢复的原因之外，也在于市场投资者对上海基本面的长期看好。

据戴德梁行中国区项目及企业服务部董事总经理魏超英总结，上海写字楼市场在2021年主要表现为三个特点，比如金融、电子信息科技及专业服务三大主流行业引发热点和陆家嘴、南京西路、前滩、北外滩、虹桥商务区等五大板块聚焦城市增长极，以及在国内大循环为主体的新发展格局下，内资成交占比持续上扬。

世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕认为，由于叠加了2019年和2020年商业地产积压的需求，2021年上海写字楼净吸纳量因此得以创下新高。而且写字楼市场租期一般是3年，按照以往规律，净吸纳量在创出新高后可能会有所回落。

不过，2021年上海写字楼市场所展露出的强劲复苏表现，一定程度上也展示了上海市场对新兴产业战略布局的重要地位和对外开放窗口城市的外资吸附力。

因此，在接下来的6个月，上海写字楼市场还将有87万平方米左右的新增体量入市，主要分布于“一江一河”沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾等，可为上海在2022年提供更充沛的优质办公场所选择。