第一太平戴维斯：上海豪宅市场表现强劲 写字楼净吸纳接近历史峰值

近日，第一太平戴维斯在沪举行年度房地产市场回顾及展望暨高端住宅市场专题交流会，对2021年房地产市场，特别是高端住宅进行回顾和多维度解读，并对2022年市场发展趋势进行了展望和预测。

（图片来源：第一太平戴维斯提供，网易发布）

第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华、第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可、第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳、第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陆云生、第一太平戴维斯住宅销售主管李丽华、第一太平戴维斯住宅销售部高级经理赵扬、第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理徐梦璐、第一太平戴维斯中国区市场研究部经理张毅出席本次活动。

上海住宅销售市场

一手销售市场量价稳健，高端住宅表现抢眼

（图片来源：第一太平戴维斯提供，网易发布）

第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华表示：“今年上海均价超10万/平米高端住宅供应面积为112万方，成交面积121万方，市场供不应求的情况较2020年更为凸显。价格方面，由于限价等相关因素，自去年的119,402元/平米，小幅上涨至今年122,961元/平米的，涨幅仅3%左右，成交均价并没有太大变化。核心区域供应稀缺、刚需改善、财富保值目的等依然是整个高端项目受到市场热捧的重要因素。从高端公寓的成交总价来看，二千万及以上产品成交占比达到32%，虽较去年有所下降，减少的原因是因为相对应的供应量有限。”

（图片来源：第一太平戴维斯提供，网易发布）

当被问到未来上海豪宅市场值得大家关注的区域时，唐华对几个热门板块进行了解读：比如徐汇滨江将会看到比2021年供应量更大；又如前滩板块，2022年仍持续有新项目入市，预计供应套数将有所增加，或将成为购房者入市良机；再如苏河沿线普陀、虹口及静安相对靠老静安位置较好的区域仍不乏有一些好的项目；此外，中外环仍然有一些区域在持续受到关注。例如被关注好几年的大虹桥板块，相信该板块表现会越来越好。预计五大新城热度仍将延续，尤其临港的表现将更为亮眼。2022年我们将会看到上海在城市更新方面的升级表现，还会出现更多的绿色建筑，这不但是响应国家双碳目标的需求，也是推动上海整体住宅产品升级的契机，未来的建筑会更好的融合绿色、环保、双碳这些主题， 预计2022年在很多产品上会体现出来。”

一手商品住宅市场

2021年全年成交商品住宅1,055万方，较去年上涨13.4%；成交价格较去年微升0.44%，达到人民币每平方米55,578元。

全年住宅市场集中供应共计280张预售证，较2020年的270张有所增长，新增取证集中于外环以外占比达到80%。同时外环以内各区域取证数量均有明显减少。

受投资保值、改善需求等推动，民间购房热情仍然高涨。对于自身价值优异、或一二手倒挂明显等热门楼盘开盘日光成普遍现象。

在已经完成认购的前五批次集中公示的224个商品住房项目中，已有117个项目触发积分摇号，整体触发率达到52.2%。触发积分项目中超过82%的项目均价在8万以下，多为外围刚需或改善类项目。

一手高端公寓市场

2021年均价10万以上高端公寓全年供求大体平衡，价格方面自去年成交均价119,402元/㎡上升至今年的122,961元/㎡，同比涨幅约3%。

高端公寓成交总价段集中在1000-2000万，占比达63%，而3000万以上的成交开始明显减少，其主要受供应稀缺所致而一房难求。

高端市场触发积分情况更为普遍，触发积分比例达到73%，高价差也导致价值投资者增多，例如紧缺人才和社保巨子，富二代和新贵等高净值人群，都加入到高端市场的抢房行列。

住宅用地市场

今年实行“集中挂牌、集中供地”双集中供地新政，分别于6月、10月、12月完成三批次集中供地。受益于五大新城规划的推进和落地土地供应量激增，而内环内核心区域土地有50%为商住办类的综合性用地，另有城市更新类地块以遴选的形式出让，都对房企的开发能力和现金流要求提高。

宅地成交主要集中于五大新城，如临港新城、青浦新城、奉贤新城等，其中浦东成交金额最高达680亿元，而成交楼板价最高为杨浦区达63,096元/平方米。

上半年民企拿地积极，下半年开始趋向谨慎，更多土地由国企、央企等“国家队”托底。合作拿地趋多，房企间增加竞争力的同时缓解资金压力、降低投资风险。

展望

房企适度收缩战线，审慎扩张回归主力城市。未来在信贷严控的前提下，促使房企改变高周转路径依赖，回归主力城市，在各自熟悉的战场求发展。

布局城市更新领域，迎合双碳探索绿色建筑。上海城市更新条例指出城市更新将“留改拆”并举、历史建筑以保留保护为主，将对房企的综合能力提出新要求。同时为达成“双碳”目标的，绿色建筑成为研究课题。

新媒体的异军突起，探索未来如何在房地产营销等领域落地呈现。同时对于元宇宙等新兴概念，其代表了未来的趋势，也可充分给与关注。

上海甲级写字楼市场

全年净吸纳同比翻倍，接近历史峰值

四季度，上海甲级写字楼市场迎来七个新项目入市，合计约65.9万平方米办公面积。至此，全年新增供应达120万平方米，占到年初计划体量的85%。截至年末，全市甲级写字楼总存量达1,520万平方米。季内新项目包括：

旭辉企业大厦，长寿路

瑞虹企业天地，北外滩

绿地外滩中心企业总部群，老黄浦

国浩长风城，长风

利福国际中心，大宁

尚浦汇，新江湾城

天安金融大厦，世博

四季度，上海甲级写字楼市场录得40.5万平方米净吸纳量，环比增长18%。全年净吸纳量共计136万平方米，同比实现翻一番，接近2015年历史峰值。季内，国内食品饮料行业需求旺盛，其中一些承租面积超过5,000平方米。

尽管全年供应量依然较大，但鉴于需求强劲，2016-2020年供过于求的市场局面在2021年得到暂时缓解。四季度，受新供应影响，全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.1个百分点至14.2%，同比下降2.6个百分点。

全年来看，医疗健康、传媒及娱乐行业需求占比显著提升，分别占到10%和22%，相比2020年这一比例仅为5%和4%。医疗健康企业预算通常相对充足，因而更青睐热点区域的高品质项目作为其主要办公地点。在年内医疗健康企业成交里，近75%的企业在南京西路、前滩和淮海中路选址。而传媒及娱乐企业选址在区位上更加分散。

四季度，全市甲级写字楼租金指数环比上调0.8%，至每平方米每天人民币7.4元。全年甲级写字楼租金上涨1.8%，其中各子市场涨幅为：1.1%（中央商务区），1.6%（次级商务区），2.8%（非核心商务区）。

展望

上海依然是民营和国有企业业务发展的重要城市，目前已累计吸引800多家跨国公司地区总部，近期包括中国电气装备集团和中国船舶工业集团在内的数家央企也计划将总部设立或迁至上海。

2022年市场仍计划有百万量级新供应，整体出租率和租金增长或将承压。考虑到新项目入市加剧市场竞争，采取灵活策略方为业主的制胜之道。

新装修或装修升级的企业更多考虑楼宇健康和增加灵活工位，以确保员工身体健康，同时提高办公室利用率。跨国公司在选址过程中也愈加将LEED和WELL认证的楼宇作为优先考虑。

上海轨道交通14号线和18号线一期的开通运营将提升陆家嘴、洋泾、老黄浦、南京西路、真如，以及五角场、东外滩、花木等板块的通达性，为片区商业发展增添价值。

上海零售市场

供应触顶加剧竞争, 空置率降至疫前水准

2021年前十一个月，上海零售总额同比上涨15.7%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比增长14.9%和25.4%，上海消费市场保持良好增长态势。

上海零售市场2021全年迎来16个项目共139.4万平方米新增供应。其中在第四季度有五个新项目开业，为市场带来44.1万平方米新增供应，推升外环内购物中心和百货存量至1,484万平方米。季内新入市项目包括：

久光中心，大宁，175,000平方米

大洋晶典·天安千树，长寿路，100,000平方米

啦啦荟城，莲花路，31,000平方米

AI Plaza，徐汇滨江，75,000平方米

Art Park大融城，临空，60,000平方米

第四季度，位于南京西路商圈的中信泰富广场完成升级改造，首层引入Dolce & Gabbana、Vivienne Westwood和Kiton等多个奢侈品牌首店或旗舰店。淮海中路商圈的新天地时尚也在季度内进行闭店升级，预计于2022年下半年更名为新天地时尚II重新开业。

全市购物中心首层租金较上季度增长0.4%，为每平方米每天人民币26.5元，较去年同期上涨1.3%，零售市场恢复良好。

全市购物中心空置率环比下降0.6个百分点至8.5%，较去年同期下降1.7个百分点。其中核心商圈购物中心空置率较上季度下降1.3个百分点至6.0%，非核心商圈下降0.5个百分点至9.1%。

休闲娱乐、汽车、运动及户外在2021年品牌租赁需求提升显著，为上海购物中心面积中整体占比增长前三位。

展望

2022年上海市区购物中心预计有9个新项目入市，总建筑面积约72.6万平方米。新增项目包括万象天地、金融街购物中心等，除位于真如的Love@大都会外，均为中小型购物中心。

上海物流市场

2021年物流投资活跃，2022年市场或迎大量供应

第四季度上海高标仓市场有六个项目入市，共计供应面积约71.8万平方米；2021年全年新交付项目多位于金山、奉贤两个子市场，共计新增供应约93.5万平方米，推升全市高标仓存量达到727.8万平方米。

上海整体租金水平环比维持稳定，录得人民币每平方米每月48.4元，租金水平较去年小幅上涨1.3%。

空置率方面，第四季度随着传统购物季来临，来自电商、第三方物流及快递企业的新租需求上升，但随着年末大体量项目的交付推升全市整体空置率环比上升7.9个百分点至13.0%。

第四季度上海成交一宗位于松江区永丰街道的物流仓储用地，可建面积约9.8万平方米，成交单价约每亩63万元，以零溢价成交。

资本市场来看，上海2021年全年共录得四宗物流仓储相关的大宗交易。包含凯德中国信托及深国际分别购入资产包中位于上海的两个项目在内，共计成交金额估值约为人民币25.4亿元。在投资行为活跃的当下，资本方在选择合适项目时亦日趋谨慎。

随着工业物流市场日益受到长期资本关注以及可供投资机会有限，开发商亦在通过收并购扩张规模，以期获得更优的投资机会。

展望

上海2022年预计金山及青浦等子市场有大体量高标仓项目入市；此外，奉贤、嘉定等子市场预计亦有新增项目入市，计划交付面积预计将将超百万平方米，上海将迎来物流仓储市场供应新高。

大量新增供应或将令消化端承压，预计2022年上海高标仓市场空置率将小幅上升；租金水平预计保持稳定。

上海投资市场

自用买家主导写字楼成交，投资者集中关注基本面向好物业

尽管整体融资环境严峻，2021年上海投资市场表现积极，合计总成交量达人民币981亿元，同比上升47%。最大一笔成交是平安保险以人民币330亿元收购六个来福士项目部分股权，其中包括上海来福士和长宁来福士项目。

境内投资者放缓投资步伐的同时，资金充沛的企业买家频频出手，收购物业自用，也有一些以投资为目的的收购。企业买家类型集中在半导体制造企业、互联网企业、生物制药企业。2021年自用买家占全部写字楼和产业园区成交量76%。

由于传统资产类别基本面仍充满变数，大部分的投资者目前重点关注包括物流、数据中心、产业园区、生命科学园及租赁住宅等基本面强，中长期需求及价值增长可观的物业。然而在整体写字楼市场重新回升前，对一些长期投资者而言目前是其扩充资产组合的理想时期。

2021年11月末第二批中国基础设施不动产投资信托基金入市，其中包括华夏越秀高速公路REIT和建信中关村产业园REIT，合计共募集人民币50亿元。由于首批中国基础设施不动产投资信托基金市场表现超出预期，引发投资者对第二批房地产投资信托基金的追捧。中国基础设施不动产投资信托基金的成功推出将会给市场带来更多的资本和流动性。

展望

进入2022年，随着政府坚持降低房地产行业风险的长期目标不动摇，预计整体的融资环境难有大幅改善，开发商将会继续面临较高的债务偿还风险。

预计明年市场会有更多开发商为偿还负债出售资产和资产包，一些较大规模的兼并收购活动也会出现。此外，也有可能出现国家主导的资产重组及银行处置不良贷款的情况。一些资金和经验充沛的境外买家正在积极关注此类机会。

上海住宅租赁市场

高端租赁需求多元

上海服务式公寓市场2021全年迎来两个项目共413套新增供应。其中第四季度有一个新项目入市，为雅诗阁森兰服务公寓，为上海服务式公寓市场带来203套新增租赁单元。

2021年第四季度服务式公寓市场平均空置率环比上升2.4个百分点到15.1%，同比下降3.8个百分点。主要由于秋冬季节到来，租赁市场活跃度受季节因素影响有所平缓。

全市第四季度服务式公寓平均租金环比下降1.4%至人民币每平方米每月268.3元，但较去年同期增长5.2%。

位于中山公园的园景公寓项目于季度内被整体出售，截至2021年末全市服务式公寓存量为9,257套。

高端长租公寓市场本季度无新增供应入市，平均租金环比下降1.6%至人民币每平方米每月191.9元，空置率环比下降1.1个百分点至11.4%。

展望

2022年上海高端住宅租赁市场预计将迎来众多服务式公寓新供应项目，包括希尔顿集团的上海首个康莱德酒店公寓、嘉华集团臻逸恒丰服务式公寓和雅诗阁旗下多个项目。

新媒体、IT、生物科技等新兴行业迅速发展，在为高端租赁市场带来更为充沛的国内客户需求的同时，也为供应端产品打造提出更高诉求。预计更多投资者及运营商将积极入局高端租赁市场，带来更为丰富的产品线及创新服务。

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