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今年地产行业首笔25亿并购类债券注册发行 一半资金可能用于“爆雷”房企缓解流动性压力

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1月12日,招商蛇口2022年度第一期中期票据(并购)的注册报告状态更新为“注册完成”,首期发行25.8亿元。其中,12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力,包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等方式;12.9亿元用于偿还公司银行贷款。

招商蛇口这一票据的完成,意味着今年地产行业首笔并购类债券“破冰”,行业在收并购融资方面迈出了重要一步。

据募资说明书,该笔票据将用于以住宅为主的一个城市更新项目,该公司股东B公司于2021年8月9日出让80%股权及债权,最终由招商蛇口子公司竞得。招商蛇口、C公司、B公司最终持有该城市更新项目比例为40.8%、39.2%、20%。

招商蛇口表示,由于本次住宅项目体量巨大,故需引进有较强资金及运营能力的开发商加入,才能确保项目顺利推进,避免出现项目中途搁浅。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,去年底以来,从中央到地方,如近日广东省为房企收并购牵线搭桥,都在为并购提供各种便利,招商蛇口的并购注册,说明这些政策正在加速落地。

用于收购和偿还贷款

本次发行债券募集资金12.9亿元用于并购,金额不超过并购总价款的60%,置换发行人前期投入资金及后续资产投资。

以2021年9月30日公司财务数据为基准,本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后,招商蛇口的合并财务报表资产负债率将增加0.05%,流动比率和速动比率不变。

天风证券分析认为,重点支持优质项目并购,能够在一定程度上盘活出险房企资产的流动性,提高优质房企收并购的灵活度,配合并购双方推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理,有望改善项目层面现金流。

不过募集说明书也提示,招商蛇口短期偿债压力较大风险,近三年短期债务呈上升趋势。

截至2020年末,招商蛇口有息债务合计1,604.44亿元,其中一年内到期部分为600.48亿元,占比为37.43%;1-2年内到期部分为327.15亿元,占比为20.39%;2-3年内到期的部分为401.4亿元,占比为25.02%;3年以上到期部分为275.41亿元,占比为17.17%。

此外,由于房地产宏观调控影响,招商蛇口2018年度、2019年度和2020年度的收入增长率分别为16.99%、10.64%和32.71%,受房地产项目结转时间分布不均衡以及项目产品不同的因素影响,收入规模同比有所减少。

对于上述风险应对,招商蛇口表示,目前公司资产流动性良好,必要时可以通过流动资产变现补充偿债资金。截至2020年12月31日,公司流动资产余额为57,552,650.44万元,在需要时,流动资产变现可以保障债权及时实现。

收并购环境或将宽松

市场上一直传有关于支持房企间收并购和合理发放房地产开发贷款的消息。

不久前,证券日报报道,房地产并购贷款不再计入“三道红线”,近日多家大中型银行表示,已做好房地产并购贷款等业务的额度安排,日前收到监管层要求金融机构对房地产行业并购提供金融支持的相关通知,市场上有很多项目都在谈收购事宜,买卖双方及相关中介“暗流涌动”。

更早之前,央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,并会同国资委,召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会,鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购,鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务,助力化解风险、促进行业出清。

交易商协会举行房地产企业代表座谈会表示,将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具,募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、以及用于房地产项目或资产的股权收购,支持保交楼、保民生、保稳定,积极满足房地产合理融资需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

克而瑞地产研究院认为,虽然当前融资环境已有回暖,但分化现象愈发明显,负债较高的民企再融资难度依然较大;若优质房企若再具备发行并购债券的优势,无疑将进一步推动行业整合。与此同时,房企发行并购票据具体操作细节仍未可知,此外并购行为中的项目风险性、时效性问题仍是难点,仍有待后续进一步观察。

艾振强表示,过去因为融资收紧,并购的承债还要入表,导致尚有实力的房企对并购也十分谨慎。随着政策不断落地,相比2021年会好一些,但也不能过于乐观,一方面,尚有实力做并购的房企能吃下的量也不是无限的;另一方面,能被并购的优质资产不多。

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