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房地产并购贷不再计入“三道红线”:国资正多方接触优质项目

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“房地产并购贷款不再计入‘三道红线’,该消息属实。”某房企人士向《证券日报》记者证实,有部分央企、国企正在多方接触核心城市的优质项目,虽鲜有公布确定性的交易,但市场上有很多项目都在谈收购事宜,买卖双方及相关中介“暗流涌动”。

1月11日,多家大中型银行表示,已做好房地产并购贷款等业务的额度安排,日前收到监管层要求金融机构对房地产行业并购提供金融支持的相关通知。

对此,有业内人士认为,虽然当前银行额度已做安排,但在房地产行业仍在寻找优质并购项目。尽管已有较多房企收并购项目意向强烈,但并购各方尚处相互博弈或观望态度,因此真正达成并购意愿的项目并不多。

世茂集团否认百亿元交易

在这种行业新动态下,近日有消息称,世茂集团位于上海南京东路的世茂广场,已初步确定由上海国资接盘,交易对价超100亿元。据悉,该项目被认为是世茂集团的核心资产之一,若以超100亿元的价格整体出售,相当于市场价并未有打折。

公开信息显示,上海世茂广场主体建筑分为两部分,包括酒店及商业。其中商业部分2017年进行过一次全面升级改造,并于2018年9月重新开业,2019年、2020年间,其实现租金收入2.3亿元、2.08亿元,是同期世茂集团租金收入最高的商业项目;酒店部分原为世茂皇家艾美酒店,2022年1月1日更换为康莱德酒店,2018年-2020年间,由于装修及疫情所致,收入逐渐递减,从近3亿元走低至逾1亿元。

对此,1月11日,世茂集团发布澄清公告称,其并未就出售上海世茂广场订立初步协议。但亦表示,正在与若干潜在买家就出售若干物业进行讨论,在合适的条件下会考虑出售部分资产以降低负债。不过,公开信息显示,世茂集团尚未有公开市场的债务违约。

此外,还有传言称,曾名噪一时的世茂深坑酒店也有买方接触。有接近世茂集团人士向《证券日报》记者透露,确有潜在买家接触多个项目,有委托代理公司,也有公司直接对接的,但多数都处在谈判阶段。

对此,中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《证券日报》记者表示,出险企业首先要自救,处置现有资产是最快、也最常用的方式,在当前房企流动性危机多发的情况下,出售资产的现象会越来越多。大型企业的资产种类较多、质量较好,市场上感兴趣的企业也比较多,也更容易成交。

地产并购将加速

值得关注的是,收并购除了对房企的现金流有着高要求,也考验房企的运营、项目操盘等各方面能力,特别是当前更要控制风险,买方需理性。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来,房地产并购主要有以下几种模式:一是单项目导向型收购模式;二是资产包收并购模式,通过收购区域管理平台公司,全部或实际控制平台公司旗下各项目公司的经营管理权和财务权,实现资产包项目的操盘和并表;三是规模房企之间的股权并购模式。

“出险企业项目承债式收购不纳入‘三道红线’监管,这将大大提升房企参与收并购的积极性。”陈星向《证券日报》记者表示,对并购方来说,出险企业的项目一般债务结构复杂,债权不清晰,资产处置的实操层面会较为复杂。对出让方来说,出让资产的主要目的是为了补充流动性,度过当前危机,因此在资产出售时要合理估算出让价格,过低损害企业利益,过高难以成交;此外,选择哪些资产出让也要有所考量,不能影响未来持续经营。

(原题:《房地产并购“暗流涌动” 世茂集团正与部分买家谈资产转让》)

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