全国商品房销售面积18.3亿平方米、销售金额18.7万亿元，在过去的2021年，我国房地产行业以这组数据，为波诡云谲的一年画上了句点。
这一年，房地产行业的整体规模，再创历史新高。全国新建商品房销售数据，从2017年的13.3万亿涨到18.7万亿。以至于业内专家称，过去5年，其实是房地产的白金年代。
亮眼的成绩单，似乎与地产人的实际体感不尽相同。2021年，陷入债务风波的房企越来越多，违约名单不再局限于小公司；调控加码、楼市降温，成为行业的主基调。
但是，如果我们理性复盘，会发现“分化”比“降温”更贴合当下房地产的现实。
在销售端，2021年百强房企全年销售额同比下降3%，而龙湖集团、华润置地等企业，仍能在逆势实现稳健增长；在融资端，一些房企囿于紧张的财务盘面，难以“借新还旧”，而国企央企和优质民营房企，持续获得金融机构青睐。
这种从企业到市场的全面分化，正是房地产步入新周期的缩影。经过20余年突飞猛进的发展后，“躺着就能赚钱”的年代已成为历史；在“房住不炒”政策基调下，现金流充裕、融资优势突出、具备多元竞争力的房企，有望打开广阔的生长空间。
房企销售成绩“冰火两重天”
2021年，房地产调控的力度之大、频率之高，历史罕见。据中原地产研究中心统计，去年全国各地房地产调控次数超过580次。
在这种行业环境下，楼市也走出大逆转行情。国家统计局数据显示，上半年全国房地产销售仍创历史新高，7月份之后开始出现负增长，金九缺席，银十不再，楼市交易加速下滑。步入12月，房企纷纷开启年末冲刺，但最终成绩单却有喜有忧。
克而瑞数据显示，以全口径统计，2021年12月，TOP100房企实现销售金额11223.1亿元，较11月环比增长32.4%，但同比仍下降34.7%。
TOP30房企中，单月销售实现同比增长的仅有7家，分别为建发、碧桂园、龙湖、招商、正荣、华润、中海，同比增幅分别为72%、61%、43%、37%、21%、16%、4%；与此同时，有16家房企同比降幅在30%以上。
从更具“含金量”的权益口径看，12月单月，TOP10房企中仅碧桂园、华润、招商、龙湖实现正增长，同比上涨幅度分别为115.3%、40.1%、9.6%、41.8%；1～12月，龙湖是TOP10阵营中，唯一权益销售金额正增长的民营房企。
全年来看，头部房企业绩分化同样显著。2021年，万科、恒大、绿地、世茂、绿城等房企全口径销售额同比负增长，融创、保利、中海、招商、华润、龙湖、金地等房企则实现正增长，其中龙湖以7.2%的增长率，在15强中排名第三。
在此之下，2021年房企销售目标完成率也明显低于去年，达成率均值为90.1%。其中，中海、龙湖等完成率超过90%的房企，已属于行业较好水平。龙湖全年实现2900亿销售金额，同比去年高出7.2%，回款率维持在超90%的行业高位。
这份冷热不均的成绩单，映照出行业发展环境的巨大变化。曾经的“黄金年代”，大批民营房企靠加杠杆异军突起、以负债支撑起膨胀的规模神话。但如今，高杠杆模式难以为继，稳健的国企央企、以龙湖为代表的优质民营房企，正成为地产新周期的主角。
作为地产界为数不多的投资级房企之一，龙湖在充满不确定性的行业环境中，继续保持有质量的增长、有回款的签约。得益于此，龙湖得到资本市场的持续认可，目前总市值超2300亿港元，成为业内难得股价稳定、市净率保持合理水平的房企。
融资活水向优质房企倾斜
销售业绩“冰火两重天”，只是房地产加速分化的一个切面。在同样重要的融资端，不同房企也面临全然不同的境遇。
2021年三季度以来，受部分企业违约事件影响，房企融资总量下滑到3079亿元，同比下降32%；到四季度，房企融资降到低谷，融资总量仅1767亿元，同比减少55%。一些资金紧张的房企，直接被金融机构挡在门外，难以“借新还旧”。
值得注意的是，融资环境的过度收紧，并不利于实现房地产行业“良性循环”。因此，官方数次发声，支持房企合理资金需求。数家央企及财务稳健的头部民企，启动中票发行，融资用途也有所扩展。
从实际表现看，据中指研究院数据，11月以来房企融资总额707.8亿元，同比下降71.3%，但环比上升33.1%，融资成本同环比均有所下降。
但是，并非所有企业都能踏入此轮窗口期，金融机构更青睐优质的稳健房企。12月以来，以碧桂园、龙湖为代表的房企表现突出，融资动作涉及中期票据、供应链ABS等。12月10日，龙湖公告称，发行10亿元15年期中期票据，年息仅3.7%。
资本对优质房企的偏好，也是地产行业稳健发展的需求所在。当前，房地产市场长效调控机制逐步完善，这对房企的有质量发展提出了更高要求。高杠杆激进企业不再符合时代需求，财务状况健康、综合能力突出，正成为房地产企业的生命线。
作为唯一获得境内外全投资级评级的民营房企，龙湖坚持财务自律、现金流充沛。2021年上半年，龙湖净负债率进一步下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍，剔除预收款后的资产负债率为68.3%，连续5年保持“三道红线”绿档水平。
与此同时，预售资金监管持续收紧，对房企流动性提出了更高要求。亿翰智库表示，如果在判断企业偿债能力时，引入监管因素，碧桂园、万科、龙湖等依然具备较强的流动性，其中龙湖在预售监管比例占40%的背景下，对短债的覆盖比例仍达3.27倍。
多家券商表示，在政策调控持续以及行业下行阶段，以龙湖为代表的优质民企，有望凭借其融资优势、运营能力、产品质量，在地产下半场脱颖而出，走出独立行情。
新型城镇化考验综合能力
经过20多年发展，房地产“规模神话”已然终结，房企需要重新回到利润导向，向“低杠杆、低负债”转变，从向金融要红利转为向管理、运营要利润。
管理红利时代，房企在深耕地产主业的同时，同样需要具备多元赛道竞争能力。银河证券认为，从头部企业的战略定位看，从单一的地产开发企业向平台型企业过渡，是行业普遍趋势。布局多元业务的房企，可通过业务互相赋能，实现高质量发展。
目前，龙湖集团业务涵盖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域。多元的业务布局及竞争能力，不仅为龙湖提供了盈利增长点，同样为我国城市综合体建设提供了极大助力。
当前，我国常住人口城镇化率已达到60.6%，城镇化建设步入新时期。曾经“摊大饼”式、粗放的城市扩张发展之路遭到摒弃，“内涵集约式”、“高质量发展新路”成为新时期关键词，城市建设呼唤“以人为中心”，TOD模式更是成为当下热点。
所谓TOD模式，即以公共交通站点为中心，在400～800m（5～10分钟步行路程）为半径范围内，进行办公、商业、文化、教育、居住等混合空间的城市开发模式。这种模式下，土地得到集约利用，容积率提高，生活舒适度也因为吃住行一体化得到提升。
不过，轨道城市阶段的TOD模式，对房企提出了更高要求，需要其具有复杂项目的建设经验、多业态的运营能力，可协调整多方资源，更需拥有强大的资金实力。
作为国内TOD的先行者，龙湖已持有TOD项目70余个。业内认为，龙湖的优势在于，内部多航道业务协同、外部产业聚合，可契合TOD综合体开发运营的多元需求；同时，稳健的财务盘面，对资金沉淀量较大的TOD综合体项目形成强力支撑。
目前，龙湖是在TOD模式下，为数不多把商业、住宅、酒店、医疗、公共服务等产品线全部打通，而且运营良好的企业。在实现自身稳健经营的同时，龙湖也在充分发挥其多元能力，为城市发展带来巨大动能，助力我国新型城镇化建设。
本文来源：第一财经
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