上海大宗交易时隔两年再破千亿元，2021年写字楼净吸纳量创历史新高

在刚刚过去的2021年，上海商业物业投资市场整体趋向活跃。

就在2021年最后一天，碧桂园以6.7亿元出售了位于上海东外滩的一栋写字楼，为上海大宗交易市场画上句号。

据戴德梁行统计，2021年上海大宗交易市场成交总额达1051亿元，同比上升46%，基本已经恢复至2018年的水平（1057亿元）。与此同时，2021年上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官，较2020年增长2倍，创历史新高。

此外，《每日经济新闻》记者从第一太平戴维斯获得的最新数据显示，2021年上海写字楼成交面积约83万平方米，成交总额约353亿元。

大宗交易时隔两年再破千亿元

戴德梁行数据显示，2021年上海大宗交易市场成交金额1051亿元，同比上升46%。在一线城市中，2021年上海大宗交易成交总额也占据首位。而北京、深圳和广州分别占全国总成交金额的24%、12%和9%。

值得一提的是，在上海大宗交易市场，2021年的交易标的在增大，且不少多是相同类型物业的资产包，比如商场资产包。

2016-2021年上海大宗交易市场成交金额

数据来源：戴德梁行

如2021年6月，平安收购上海来福士广场和长宁来福士广场的部分股权，虽然不是整栋收购，但股权所包含的资产价格惊人。

以上海来福士广场为例，平安共计收购了项目公司60%股权，截至2020年9月的总资产价格约为14.18亿元，净资产约为10.65亿元；而长宁来福士，平安收购了项目公司70%股权，截至2020年9月30日总资产约为47.78亿元，净资产约为61亿元。

同月，全球另类资产投资管理巨头博枫以89亿元收购上海悦荟等五个购物中心。其中包括上海悦荟、青岛悦荟、西安悦荟以及位于昌平区的北京悦荟广场等。彼时，悦荟资产包的交易被称为自疫情以来国内最大的商业地产收购。

另一起大宗交易则发生在2021年7月，铁狮门将上海杨浦的尚浦领世F1A&B写字楼转让给了字节跳动，项目总面积约19.5万平方米，交易金额约80亿元。

数据来源：戴德梁行

从上海大宗交易的特点来看，主要以TMT、生物医药为主。其中TMT行业成交额增长近9倍，对比2020年上涨了156亿元；生物医药行业成交额增长约两倍，从2020年的22亿元增至2021年的44亿元。同时，在购买用途上依旧以投资为主，成交金额占比为63%。

从区域来看，2021年上海写字楼中大型成交主要集中在杨浦、陆家嘴、CBD、世博前滩等区域，北外滩、徐汇、虹桥商务区紧随其后。

虽然办公楼交易占比有所下滑，从2020年的80%降至2021年的46%，但仍居首位。与此同时，综合、商业、公寓等业态逐渐受到买家青睐，成交占比出现5-12个百分点的明显上涨。

写字楼净吸纳量创历史新高

在大宗交易市场复苏的同时，上海办公租赁需求同样迎来明显上涨。

来自戴德梁行的数据显示，2021年上海甲级写字楼供应保持高位，全年共计入市办公建筑规模74万平方米，分布在7个区11个板块共计13个项目。其中新兴区新增供应在全市仍占据主要地位，新增办公建筑规模达68万平方米。

此外，2021年上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官，较去年增长2倍，创历史新高。空置率也大幅降至约16%，租赁市场明显回暖。

2016-2021年上海写字楼净吸纳量和新增供应情况

数据来源：戴德梁行

经历两年调整后，上海写字楼市场需求在2021年有所释放。市场主要呈现出三个特点，一是金融、电子信息科技及专业服务三大主流行业引发热点；二是陆家嘴、南京西路、前滩、北外滩、虹桥商务区五大板块聚焦城市增长极；三是在国内大循环为主体的格局下，内资成交占比继续上扬。

“2021年，宏观房地产信贷政策持续收紧，将有更多优质资产折价进入市场，写字楼市场也呈现出与过往不同的发展特征。”

58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，在房地产密集调控的背景下，房企面临降负债难题，开发商或将出手非核心商办资产以回笼资金，预计此情形还将持续，这也为投资者带来一定的写字楼投资机会。

值得注意的是，今年起“碳达峰、碳中和”被正式写入政府工作报告中，“十四五”规划也将加快推动绿色低碳发展列入其中，绿色建筑已上升到国家战略高度。对于写字楼开发商而言，打造可持续发展的“绿色楼宇”将是下一步的重点发力方向。

戴德梁行预计，2022年上海将有约149万平方米高质量项目完工入市，未来更加精细化的城市规划、更加完善的营商环境都将为企业进驻各商圈提供有利条件。“鉴于旺盛的租赁需求和未来预期高质量办公项目的完成，预计明年上海核心区域的平均租金可能将有所上涨。”

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