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丁祖昱:市场透支+政策猛药,行业走进青铜时代

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早在2021年3月,银保监会主席郭树清就曾表示,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛。

日前,易居企业集团CEO丁祖昱在一年一度的“丁祖昱评楼市”跨年发布会上再次总结道:“房地产过度的金融化,导致了今天的危机。”

丁祖昱将过去房地产高增长的5年称之为“白金时代”,并表示:如今房企面临巨大危机,企业面临违约风险,项目面临交付风险,供应商面临支付风险;预计未来房地产仍是压舱石和支柱产业,但规模将回到5年前,行业步入“青铜时代”。

具体而言,他将其原因归纳为需求透支、房价透支、支付力透支、供应透支、政策“猛药”、房企追逐规模等多个方面。

白金时代,一去不返

克而瑞数据显示,过去20年房价只涨不跌,最近5年的房价复合增长率达到7%,但同期城镇人均可支配收入复合增长率仅为5%,房价的增长远快于收入增长,2020年全国平均的房价收入比(新房单价/人均可支配收入)达到了8.9,高居榜首的深圳更是将近35。

在需求端,从2017年至今,全国新建商品房销售规模每年都以一万多亿的增幅再上新台阶,一路从13.3万亿涨至目前的18.7万亿。近5年房地产累计成交74亿平方米和63万亿元,占过去20年总量的41%和56%。

这导致居民杠杆率飙升,过去10年个人住房贷款余额上涨6.68倍,兰州、西宁、海口、太原、杭州、广州、西安等20余城杠杆率超200%;全国个人住房贷款余额达38.1万亿,比房价的增长还要快得多,房地产过度金融化趋势明显。

在供给端,近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米,新房入住率不断下滑,如杭州、重庆、徐州、宁波、武汉、盐城等部分城市入住率不足50%,楼市风险巨大。

丁祖昱表示,除了70个样本城市之外,中国地级以上的城市有近300个,如防城港楼市库存需要17.5年才可以消化完,类似城市的新房都成了悬在头上的一根箭。

政策方面,2021年以来去杠杆执行层层加码,房企各种融资渠道全面收紧;三季度末,重点城市房贷放款周期大幅延长,厦门、临沂、济宁等城市新房放款周期长达半年以上,部分银行直接对二手房停贷。

此外,各个省市的政策微调频率明显增加,全年73省市政策加码249次。其中,深圳单城就有20次,以“深房理”被查处作为政策加码最高峰;加之上海积分摇号、成都等15城落地二手房参考价、岳阳等19城落地“限跌令”等重磅政策叠加,购房者预期被彻底扭转。

丁祖昱认为,调控政策是及时也是必要的,过去五年,开发商的融资、销售、投资规模都迅速扩张,房地产过度金融化,导致了房价的透支、需求的透支、支付力的透支和供应的透支。

从房企内部来看,过度追逐规模扩张,成为行业深陷流动性危机的根本原因。

以有息负债净增加额始终常年位居行业第一的恒大为例,企业2010年有息负债总额仅312亿元,2011-2015年5年间净增加8.5倍至2969亿元,2016-2020年5年间再次净增加近1.5倍,达到7165亿元。

值得一提的是,丁祖昱指出,过去5年间,房企表内负债表外化,资产负债表做成了“负债表”,“永续债”不永续,CFO不能及时提醒风险,不控制风险。

为此,克而瑞以40家典型房企做了一个模型,这些企业表内有息负债总额3.83万亿,表外有息负债总额也是3.84万亿,高达1:1。其中,表外权益有息负债/表内有息负债最高的企业可以达到2.3倍。

一系列数据表明,多数房企过去对房地产调控进行了错误判断,在销售规模大扩张的同时,大举借债,带来了目前的流动性危机。未来,必然会对过去高杠杆扩张模式纠偏。

青铜时代,“剩”者为王

总而言之,行业规模回到五年前是青铜时代的必然事件,且未来或许会在青铜时代经历一个漫长的旅程。

房地产行业的规模实际上在2016年左右就发生了转折,销售面积从11亿平方米跳到14亿平方米,但后来几年,行业规模维持在14亿、15亿平方米,像2016年那样的“大跨越”不再出现。

不过,在丁祖昱看来,尽管行业下行趋势不可逆转,但相比其他产业,房地产仍是压舱石和支柱产业,从业者不用太过于担心。

首先是城市分化持续加剧背景下,尽管东三省及多数三四线资源枯竭型或人口输出型城市快速发展后“一地鸡毛”,但对北京、上海、深圳、杭州、郑州、武汉、成都等25个资源较为集中城市却影响微弱,可长期聚焦。

丁祖昱指出,从硬实力而言,这部分城市的人口增量、人均库存、财税收入等方面均遥遥领先。“毫不夸张地说,上海一栋楼税收可以超过大部分三四线全年。”

从软实力而言,疫情管控、百岁老人数量、宠物经济、奢侈品消费、轰趴和剧本杀数量、网红经济分布等均可作为参考指标。其中,疫情管控是软实力当中最为核心的指标。

其次,除主流地产开发之外,第二曲线空间巨大,企业未来也要重塑第二曲线,理性选择赛道。

根据现有数据推测,到2025年,物业行业总规模近1.6万亿元;租赁市场总规模达到4万亿元,刚需对于租赁的接受程度越来越高,租赁市场将得到重新关注;养老产业规模突破12万亿元。

丁祖昱指出,目前80岁及以上高龄人口数量达到3580万人,复合增长率保持高位,2025年高龄人口数量将达到4600万人,养老产业规模有望突破12万亿,涉及房地产相关规模达到3万亿。企业聚焦照护、医疗产业配套、保险、养护等七类投资模式。“这将会是一个巨大的产业,应当继续关注养老产业。”

此外,房地产企业将回归“剩”者为王时代。

丁祖昱强调,要改变过去对房价上涨和市场规模上升等传统路径的依赖,而应该重新审视自身,寻找适合企业未来发展的增长路径,不改变没有出路。

整个中国地产行业不存在“国进民退”,未来一定会是“国民共进”,民企在过去20多年的发展效率最高、发展速度最快,专业能级相对较高,优秀企业未来仍将不断引领和前行。

具体包括十点:坚守主业,兼顾民生保障;效益导向,追求精细管理;战略收缩,聚焦城市深耕;降低负债、控制财务风险;降本增效,向制造业学习;回归产品,契合需求迭代;提升营销,减少渠道依赖;人才更替,告别高薪时代;善待供应商,适应模式改变;重塑第二曲线,理性选择赛道。

“拨开云雾见天日,守得云开见月明。”最后,丁祖昱总结称,房企接下来应坚持长期主义,坚持做难而正确的事;诚信经营,主动担起社会责任。

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