<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

丁祖昱:市场透支+政策猛药,行业走进青铜时代

0
分享至

早在2021年3月,银保监会主席郭树清就曾表示,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛。

日前,易居企业集团CEO丁祖昱在一年一度的“丁祖昱评楼市”跨年发布会上再次总结道:“房地产过度的金融化,导致了今天的危机。”

丁祖昱将过去房地产高增长的5年称之为“白金时代”,并表示:如今房企面临巨大危机,企业面临违约风险,项目面临交付风险,供应商面临支付风险;预计未来房地产仍是压舱石和支柱产业,但规模将回到5年前,行业步入“青铜时代”。

具体而言,他将其原因归纳为需求透支、房价透支、支付力透支、供应透支、政策“猛药”、房企追逐规模等多个方面。

白金时代,一去不返

克而瑞数据显示,过去20年房价只涨不跌,最近5年的房价复合增长率达到7%,但同期城镇人均可支配收入复合增长率仅为5%,房价的增长远快于收入增长,2020年全国平均的房价收入比(新房单价/人均可支配收入)达到了8.9,高居榜首的深圳更是将近35。

在需求端,从2017年至今,全国新建商品房销售规模每年都以一万多亿的增幅再上新台阶,一路从13.3万亿涨至目前的18.7万亿。近5年房地产累计成交74亿平方米和63万亿元,占过去20年总量的41%和56%。

这导致居民杠杆率飙升,过去10年个人住房贷款余额上涨6.68倍,兰州、西宁、海口、太原、杭州、广州、西安等20余城杠杆率超200%;全国个人住房贷款余额达38.1万亿,比房价的增长还要快得多,房地产过度金融化趋势明显。

在供给端,近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米,新房入住率不断下滑,如杭州、重庆、徐州、宁波、武汉、盐城等部分城市入住率不足50%,楼市风险巨大。

丁祖昱表示,除了70个样本城市之外,中国地级以上的城市有近300个,如防城港楼市库存需要17.5年才可以消化完,类似城市的新房都成了悬在头上的一根箭。

政策方面,2021年以来去杠杆执行层层加码,房企各种融资渠道全面收紧;三季度末,重点城市房贷放款周期大幅延长,厦门、临沂、济宁等城市新房放款周期长达半年以上,部分银行直接对二手房停贷。

此外,各个省市的政策微调频率明显增加,全年73省市政策加码249次。其中,深圳单城就有20次,以“深房理”被查处作为政策加码最高峰;加之上海积分摇号、成都等15城落地二手房参考价、岳阳等19城落地“限跌令”等重磅政策叠加,购房者预期被彻底扭转。

丁祖昱认为,调控政策是及时也是必要的,过去五年,开发商的融资、销售、投资规模都迅速扩张,房地产过度金融化,导致了房价的透支、需求的透支、支付力的透支和供应的透支。

从房企内部来看,过度追逐规模扩张,成为行业深陷流动性危机的根本原因。

以有息负债净增加额始终常年位居行业第一的恒大为例,企业2010年有息负债总额仅312亿元,2011-2015年5年间净增加8.5倍至2969亿元,2016-2020年5年间再次净增加近1.5倍,达到7165亿元。

值得一提的是,丁祖昱指出,过去5年间,房企表内负债表外化,资产负债表做成了“负债表”,“永续债”不永续,CFO不能及时提醒风险,不控制风险。

为此,克而瑞以40家典型房企做了一个模型,这些企业表内有息负债总额3.83万亿,表外有息负债总额也是3.84万亿,高达1:1。其中,表外权益有息负债/表内有息负债最高的企业可以达到2.3倍。

一系列数据表明,多数房企过去对房地产调控进行了错误判断,在销售规模大扩张的同时,大举借债,带来了目前的流动性危机。未来,必然会对过去高杠杆扩张模式纠偏。

青铜时代,“剩”者为王

总而言之,行业规模回到五年前是青铜时代的必然事件,且未来或许会在青铜时代经历一个漫长的旅程。

房地产行业的规模实际上在2016年左右就发生了转折,销售面积从11亿平方米跳到14亿平方米,但后来几年,行业规模维持在14亿、15亿平方米,像2016年那样的“大跨越”不再出现。

不过,在丁祖昱看来,尽管行业下行趋势不可逆转,但相比其他产业,房地产仍是压舱石和支柱产业,从业者不用太过于担心。

首先是城市分化持续加剧背景下,尽管东三省及多数三四线资源枯竭型或人口输出型城市快速发展后“一地鸡毛”,但对北京、上海、深圳、杭州、郑州、武汉、成都等25个资源较为集中城市却影响微弱,可长期聚焦。

丁祖昱指出,从硬实力而言,这部分城市的人口增量、人均库存、财税收入等方面均遥遥领先。“毫不夸张地说,上海一栋楼税收可以超过大部分三四线全年。”

从软实力而言,疫情管控、百岁老人数量、宠物经济、奢侈品消费、轰趴和剧本杀数量、网红经济分布等均可作为参考指标。其中,疫情管控是软实力当中最为核心的指标。

其次,除主流地产开发之外,第二曲线空间巨大,企业未来也要重塑第二曲线,理性选择赛道。

根据现有数据推测,到2025年,物业行业总规模近1.6万亿元;租赁市场总规模达到4万亿元,刚需对于租赁的接受程度越来越高,租赁市场将得到重新关注;养老产业规模突破12万亿元。

丁祖昱指出,目前80岁及以上高龄人口数量达到3580万人,复合增长率保持高位,2025年高龄人口数量将达到4600万人,养老产业规模有望突破12万亿,涉及房地产相关规模达到3万亿。企业聚焦照护、医疗产业配套、保险、养护等七类投资模式。“这将会是一个巨大的产业,应当继续关注养老产业。”

此外,房地产企业将回归“剩”者为王时代。

丁祖昱强调,要改变过去对房价上涨和市场规模上升等传统路径的依赖,而应该重新审视自身,寻找适合企业未来发展的增长路径,不改变没有出路。

整个中国地产行业不存在“国进民退”,未来一定会是“国民共进”,民企在过去20多年的发展效率最高、发展速度最快,专业能级相对较高,优秀企业未来仍将不断引领和前行。

具体包括十点:坚守主业,兼顾民生保障;效益导向,追求精细管理;战略收缩,聚焦城市深耕;降低负债、控制财务风险;降本增效,向制造业学习;回归产品,契合需求迭代;提升营销,减少渠道依赖;人才更替,告别高薪时代;善待供应商,适应模式改变;重塑第二曲线,理性选择赛道。

“拨开云雾见天日,守得云开见月明。”最后,丁祖昱总结称,房企接下来应坚持长期主义,坚持做难而正确的事;诚信经营,主动担起社会责任。

相关推荐
热点推荐
湖人官方:球队将17号秀席菲诺和次轮秀刘易斯下放至南湾湖人

湖人官方:球队将17号秀席菲诺和次轮秀刘易斯下放至南湾湖人

直播吧
2023-12-06 17:24:05
美国能熬死苏联!同理也能打败中囯?李显龙说了句公道话,很中肯!

美国能熬死苏联!同理也能打败中囯?李显龙说了句公道话,很中肯!

星辰故事屋
2023-10-28 21:36:47
1976年,29岁的易中天与妻子合影,年轻时的易中天看起来还蛮帅的

1976年,29岁的易中天与妻子合影,年轻时的易中天看起来还蛮帅的

静静时光
2023-12-03 18:54:01
辽宁队挑战广厦队,首发阵容大调整,奥卡福放狠话,辽篮面临惨败

辽宁队挑战广厦队,首发阵容大调整,奥卡福放狠话,辽篮面临惨败

宗介说体育
2023-12-06 09:52:48
它因为太大进不去,只能进行“接触交配”

它因为太大进不去,只能进行“接触交配”

biokiwi
2023-11-28 13:35:51
白俄罗斯总统到访北大,看望儿子!多国精英后代学习中文

白俄罗斯总统到访北大,看望儿子!多国精英后代学习中文

楚千寻
2023-12-06 17:28:56
中央紧急叫停!重点处理针对老百姓的这4种“一刀切”行为!

中央紧急叫停!重点处理针对老百姓的这4种“一刀切”行为!

天下纵览
2023-12-05 14:03:56
90后新娘结婚,穿妈妈的粉色婚纱引热议,网友:土到掉渣,像二婚

90后新娘结婚,穿妈妈的粉色婚纱引热议,网友:土到掉渣,像二婚

洞见评历史
2023-12-05 10:06:25
四连胜!国乒8-1逆转斯洛伐克,樊振东王曼昱横扫,迎一日双赛

四连胜!国乒8-1逆转斯洛伐克,樊振东王曼昱横扫,迎一日双赛

天涯沦落人
2023-12-06 20:47:44
《季中赛四强大对决:詹姆斯VS莺歌 利拉德对决哈利伯顿》

《季中赛四强大对决:詹姆斯VS莺歌 利拉德对决哈利伯顿》

奶兔故事会
2023-12-06 21:29:52
我们对美国,发生严重误判!

我们对美国,发生严重误判!

家里那点事儿
2023-12-06 16:00:24
CBA倒数第一也看不上!神塔再次被裁掉 曾在NBA单场32+16

CBA倒数第一也看不上!神塔再次被裁掉 曾在NBA单场32+16

体娱天下
2023-12-06 20:42:59
去了一趟加拿大,简直愣住了,不得不承认跟我们的差距不小!

去了一趟加拿大,简直愣住了,不得不承认跟我们的差距不小!

南瓜观点
2023-11-07 09:02:42
刘德华罕见携女儿亮相,11岁刘向蕙长相甜美和朱丽倩如复制粘贴

刘德华罕见携女儿亮相,11岁刘向蕙长相甜美和朱丽倩如复制粘贴

时髦范
2023-11-19 18:59:38
浙江:新郎眼神拉丝被指配不上新娘,看完一桌子彩礼,众人沉默

浙江:新郎眼神拉丝被指配不上新娘,看完一桌子彩礼,众人沉默

北风咧
2023-11-29 09:14:58
已定!总投资157亿!广州市这四个地方计划拆除改造

已定!总投资157亿!广州市这四个地方计划拆除改造

小兔子爱旅游
2023-12-06 16:03:25
央八首播!40集大剧来袭,这是《潜伏》后我唯一朝思暮想的谍战剧

央八首播!40集大剧来袭,这是《潜伏》后我唯一朝思暮想的谍战剧

麦香娱
2023-12-05 17:31:19
乒乓球世界杯:8-1!祝贺国乒大获全胜,林高远、王艺迪混双逆转

乒乓球世界杯:8-1!祝贺国乒大获全胜,林高远、王艺迪混双逆转

国球热讯
2023-12-06 21:09:27
接触过六个60多岁的退休老干部,身边女性不断,四个还得了性病。

接触过六个60多岁的退休老干部,身边女性不断,四个还得了性病。

人情皆文史
2023-12-02 07:23:27
中英香港谈判,我方多次陷入被动,后来得知,我方一员大将叛变!

中英香港谈判,我方多次陷入被动,后来得知,我方一员大将叛变!

军师侃侃
2023-11-27 16:26:16
2023-12-06 21:50:44

上海房产

上海四批次土拍首轮成交约148亿

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

彩民在店内买近5万倍单注彩票中2亿 投注站点未贴公示

头条要闻

彩民在店内买近5万倍单注彩票中2亿 投注站点未贴公示

财经要闻

王健林又开始大甩卖了

体育要闻

詹杜对决!39岁詹皇末节15分完胜KD

娱乐要闻

摇滚圈集体倒油五月天 新裤子主唱内涵

科技要闻

"蔚小理"未过危险期,要看华为下不下狠手

汽车要闻

人民需要的混动轿车来了 五菱星光上市售8.88万起

态度原创

数码
游戏
艺术
房产
军事航空

数码要闻

华硕预告 CES 2024 新品:包括全新双屏笔记本,1 月 10 日发布

《罪恶装备:Strive》将在TGA公布新的DLC角色

艺术要闻

嘉德展览“澄凝琼英——故宫博物院藏玻璃精品展” 将重磅开展

房产要闻

超大手笔!73亿元,1.7万亩!海南城市更新项目,中交再拿一个!

军事要闻

美媒:以军计划用海水淹没加沙地下隧道

无障碍浏览 进入关怀版