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百强房企销售罕见下滑背后:房地产高增长神话面临终结

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经历了多年的螺旋式增长后,房地产业有望向只涨不跌的“黄金时代”正式告别。

易居克而瑞近日发布数据显示,2021年,百强房企权益销售金额8.88万亿元,同比下滑6.0%。在行业分化日益加剧、头部房企优势渐显的情况下,该指标出现多年来罕见的负增长,其信号意义引起了外界的广泛关注。

与此同时,房企的融资、拿地等动作都有所放缓。这其中既有政策端收紧带来的限制,又有销售不畅的连带影响。

百强房企销售下滑,直接原因是去年下半年以来的行业流动性收紧。但在这背后,调控政策的累加效应正在显现,去杠杆化已是大势所趋。与此同时,在当下的城市化阶段,人口流动带来的红利有所减弱,也使得行业正在失去快速增长的基础。

分析人士认为,房地产业正从高速增长向平稳增长过渡,在这一阶段,行业的发展理念、模式、节奏等,都将不可避免地发生变化,只涨不跌的行业神话也将真正破灭。但在此之前,房企似乎至少还需要撑过3个月,才能真正看到曙光。

业绩之殇

长期以来,规模一直是衡量房企发展最重要的指标之一。规模效应有助于房企降低采购、建筑等成本,也能帮助房企在拿地、融资、合作中获得优势。

过去多年来,受益于土地、人口、金融等红利,房地产行业的规模呈螺旋式上升的状态,房企借助这一红利,强化规模导向。但到2020年,这种情况开始出现变化。当年8月,旨在去杠杆、控风险的“三道红线”政策出台;年末,金融机构对个人住房贷款实施“五档管理”;2021年下半年,行业流动性全方位收紧。

这些政策的影响正体现在2021年的房企业绩中。虽然官方的数据显示去年前11月商品房销售仍然正增长,但落实到房企层面,数据却不甚乐观。

根据上海易居房地产研究院的统计,2021年全年,百强房企全口径销售金额为12.7万亿元,同比下滑3.0%;权益销售金额为8.88万亿元,同比下滑6.0%。规模房企的销售额上一次出现集体下滑,还是国际金融危机影响下的2008年。

作为对比,此前的四年(2017年到2020年),百强房企的权益销售规模增速分别为40.5%、35.1%、6.5%、10.8%。

华东某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,去年年中,公司已经适当调低了销售目标,一些区域公司还提高了年终奖额度,但最终还是未能完成目标。

上海易居房地产研究院表示,2021年,规模房企平均目标完成率不到90%,明显低于近年105%以上的平均水平。在披露年度业绩目标的部分规模房企中,截至去年12月末,有逾8成未完成全年业绩目标。

“即使规模房企已对业绩增长保持了谨慎预期,并适度调降了销售目标,但下半年市场大幅降温,多数企业的业绩压力仍然较大。”该机构表示。

利润的摊薄也将是大概率事件。自2019年以来,资金、人力、建筑、原材料等成本的提高就开始蚕食房企的利润。更重要的是,行业红利的消退迫使房企更多地进行“贴身肉搏”,加之“限价令”等政策的影响,很多项目不得不以价换量。

去年以来,政策环境的严峻性有增无减,很多项目仍然面临“卖不上价”的尴尬,“保利润”更是无从谈起。根据国家统计局的数据,去年9月以来,70个大中城市的房价经历了由上涨到持平,再到下跌的过程。到11月,有59个城市的新房价格环比下降,63个城市的二手房价格下降,降价已成为大部分热点城市的主流。

前述房企人士认为,到今年3月发布2021年年报时,房地产业将可能从过去几年的“增收不增利”,变成“既不增收又不增利”。

规模效应的终结

在规模增长受阻的同时,房企的规模效应也在减弱。去年以来,流动性的收紧使得一批房企陷入债务违约的边缘,其中不乏头部房企,这也令“规模护城河”的理念受到前所未有的挑战。

“船大难掉头。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,高规模的另一面是高负债、高风险,当政策环境全面收紧时,小房企相对容易弥补资金缺口,大房企反而不易自救。

他认为,一些出现债务危机的大型房企,资金缺口很快达到百亿至千亿量级,不仅处置难度大,投资者的信心也很容易受到影响。两个因素相互作用,使得大型房企的债务处置周期变得旷日持久。

事实上,近几年来出台的一些关键性政策,对规模效应产生了直接影响。

一方面,“三道红线”的出台,使得房企可获得的信贷额度不再以规模为主要依据,而是以“踩线”情况——即财务健康状况为主要考量标准。

值得注意的是,随着监管部门将表外债务纳入监测范围,一些通过表外转移、明股实债等手段实现“降档”的房企,仍然很难获得融资,其面临的流动性压力不亚于“红档”房企。

另一方面,在22城推行的集中供地政策,令短期资金池深度成为企业增储的重要砝码,大型房企的优势减弱,一些财务状况良好,又具备较强区域深耕能力的小房企获得了更多机会。

由此,规模房企在融资、拿地中的优势均被削弱。根据上海易居房地产研究院的统计,2021年100家典型房企的融资额约为1.3万亿元,同比下降26%,近五年来(2017年以来)融资量首次出现负增长,同时达到五年来最低点。2021年百强房企拿地销售比仅为0.29,同样创近五年新低。

按照房地产开发周期,这也将至少影响到今年的市场供应。多数机构认为,2021年全年的房地产销售规模仍然有望继续冲高。但由于房企手中的货值不足,尤其是去年下半年以来的新增土储不足,今年的市场销售规模将出现回落。

更为深远的影响在于,在融资、拿地政策以“长效机制”形态出现的情况下,房企将逐渐习惯“过紧日子”。由此,未来几年间,行业高增长的“神话”也有望彻底破灭。

撑过第一季度?

对于在政策重压下苦撑的房企来说,更关注的是转机将在何时出现。

针对流动性紧缩对市场带来的影响,去年9月以来,监管层逐渐释放政策纠偏信号。12月召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出,“更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”。另有不少城市从放松预售资金监管、人才购房补贴、出台“限跌令”等方面出手调整。

但这些政策利好体现在投资复苏上,仍需要一定的传导时间。业界的共识在于,投资力度大约需要3-6个月的修复期。市场交易真正转暖,也需要6个月的左右时间。

也即,在政策层面不额外加码的情况下,行业有望在今年第一季度后出现转机。

近期,多位房企人士向21世纪经济报道提及这一时间点。北京某大型房企相关负责人透露,公司内部曾做过研判,并认为市场将在今年第一季度后真正好转。目前的一个积极信号在于,虽然购房者出手的意愿还不够强烈,但旗下项目的咨询量和带看量已经明显增加。

该人士透露,公司在去年年中以后就很少拿地,并采取了多项措施补充现金流,按照现有的资金安排,完全可以撑过第一季度。

与他的谨慎乐观不同,仍有从业者对短期的行业前景抱有疑虑。华东某大型房企相关负责人向21世纪经济报道透露,公司有相当规模的债务将在今年上半年到期。即使能坚持到市场转暖,倘若升温幅度不够大,公司的压力仍然不能缓解。

据了解,作为权宜之计,不少房企正在与投资者商谈债务展期事宜,延展期限多在12个月到24个月。一些投资机构认为,在度过最艰难的阶段后,投资者都在尽量避免房企出现债务违约,也更看中信心的修复,因此大都认同债务展期的做法。

从市场层面看,回暖的迹象已经出现。贝壳研究院的监测显示,去年10月以来,重点城市二手房交易量结束下降趋势,并出现温和复苏。该机构重点监测的66个城市新房成交量也在去年11月、12月连续回升,12月的环比增幅明显扩大。同样自去年四季度以来,百城平均首、二套房贷利率持续下降,12月较9月累计下降约10个基点;近两个月(2021年11月和12月)房贷平均放款周期也持续快速收窄,累计收窄16天。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计,今年第一季度,部分核心城市的二手房市场成交量就能够企稳,二季度价格能够稳住。此后,新房市场也将随之改善,并逐步传递到土地市场。由此,整体市场将出现链式修复。

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