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2021年全国300城土地总成交金额62494亿元

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1月4日,克而瑞地产研究中心发布的一则报告显示,截至2021年12月28日,全国300城土地市场成交建筑面积20.5亿平方米,较2020年同期下降了22%。与土地成交规模变动走势一致,成交金额较2020年同期也明显收缩,全国土地总成交金额62494亿元,比2020同期下降了10%。

克而瑞认为,受到集中供地以及融资收紧、市场下行等因素影响,全年土地市场热度前高后低,上半年溢价率高企,核心城市土地遭“哄抢”,频繁触及限价,但进入下半年,市场“冰火两重天”,“国企托底”和“流拍撤牌频现”并存。

克而瑞披露的数据显示,2021年开发商在新增土地价值方面,碧桂园新增土地价值2063亿元,新增土地建筑面积5971.4万平方米;万科集团新增土地价值1888.8亿元,新增土地建筑面积2802.2万平方米;保利发展新增土地价值1882.5亿元,新增土地建筑面积2763万平方米。

根据克而瑞统计的数据,2021年新增土地价值、新增土地建面的百强门槛分别为83亿元和152.8万平方米,其中金额同比上升13%,建面则降20%。新增土储超过2000亿元的房企共有10家,较2020年减少6家,可见在现金流持续吃紧的压力下,企业投资力度明显收紧。

在全行业面临资金压力、投资收缩的情况下,头部房企的投资也有所放缓,但新增货值的集中度依然维持在高位,十强房企新增货值占百强的35%,11-20强房企新增货值占百强的20%,百强新增货值有一半以上被20强房企独占,剩余80强房企仅能分食45%。

在拿地方面,克而瑞的报告显示,从历年拿地销售比变化来看,2021年百强房企新增土储拿地销售比仅为0.25,较2020年下降0.12,与2017年的高峰相比则降幅超过50%,并创下近五年新低。

具体到各季度,由于首轮集中供地的集中爆发,当时房企的资金仍相对充裕,纳储态度相对积极,因此拿地销售比在2021年二季度达到全年高点,为0.38。2021年第三季度后期以及第四季度,在连续出台的金融监管政策严控之下,房企陆续面临较大的偿债压力和现金流压力,拿地销售比持续下降,2021年四季度仅有0.12。

从2021年百强房企投资表现来看,由于集中供地带来的资金压力,以及融资持续收缩、市场下行等因素共同作用,有超过六成的百强房企拿地金额同比下降,近三成房企同比降幅高达50%。其中世茂、阳光城等规模房企从2021年8月份以来投资几乎停滞,而三盛、阳光大地等中小房企投资金额同比降幅超过70%。

克而瑞认为,短期来看“双集中”供地的模式不会有所改变,虽然2021年年末融资、供地等政策面释放了一定的利好信号,但从当前企业的销售以及融资情况来看,依旧面临较大的困难。所以短期市场触底反弹的基础并不牢靠,预计投资力度的修复仍需要经过3-6个月的调整期。谨慎的态度仍是未来投资的主旋律。去杠杆大背景下,“促销售、抓回款”,保证现金流仍是企业第一要务,只有“先活下去才能活得好”。 

2022年,集中供地的22个核心城市仍应是房企关注的重点。从第三轮土拍的情况来看,在经历了第二轮的“冰点”之后,土拍政策上各城市均作出了让步,尽管仍多是以底价成交,但市场人气略有恢复。  

因此在三稳的预期下,未来各城地价仍有下调空间,如果2022年第一轮集中供地仍然热度低迷,不排除第二轮集中供地将持续降地价的可能性,因此建议房企关注第二轮集中供地的机会,投资时严格把控风险,同时也关注大量城投公司拿地后的合作开发诉求。 

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