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世茂建设应对流动性压力:暂缓持有物业开发,售核心位置资产

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窥一斑而知全貌。世茂集团(00813.HK)约七成的销售业绩来自于全资子公司上海世茂建设有限公司(以下简称“世茂建设”),这也意味着世茂建设的举措对集团影响甚大。

2021年12月31日,澎湃新闻从上海证券交易所获悉,世茂集团全资子公司世茂建设已回复上海证券交易所于2021年12月30日下发的问询函。

世茂建设用一封回复函让外界更为真实、全面地了解世茂集团这个近期因为债务展期、资产处置等举措闹出风波的企业。

为应对当下的流动性压力,世茂建设开源节流:设立专门的资产管理平台,处置一二线优质资产;暂缓持有类物业的开发、暂缓获取新项目;精细化人员配置、降低人力资源成本等。

世茂集团账面非受限资金161亿元

今年前11个月,世茂建设销售1759亿元(权益前,下同),累计回款额1937亿元。截至11月末,该公司土地储备面积约6584万平方米,在建在售面积约944万平方米,拟建面积约4546万平方米,存货面积约1093万平方米。

截至11月末,世茂集团未经审计的销售签约金额2578.9亿元,账面资金余额约690亿元,其中项目预售资金约529亿元一定程度上受到预售监管的限制。

不过世茂建设也表示,随着目前公司在建项目的绝大多数已进入中后期成熟阶段,多数项目的预售资金已逐步超过政府监管的资金要求。

有熟悉监管政策的业内人士表示,现在各地对预售资金的监管较严格,监管额度有所增加,但是都有支取节点的,随着项目建设会有更多的资金从监管账户解禁。

监管函要求世茂建设披露最近三个月到期债券规模和时间以及最近一个月到期债券的偿付资金来源安排。世茂建设回复称,最近三个月,公司无到期的公司债券,公司为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计46.3亿元,其中1月到期30.3亿元,2月到期4.5亿元,3月到期11.5亿元。

对于还款,世茂建设表示,公司将努力保证兑付,偿还来源具体以项目公司现有资金和销售回款为主,资产处置款作为补充。

暂缓持有类物业开发,出售核心位置资产

当下,流动起来是世茂系最重要的任务之一。

世茂建设如此描述自身的处境:2021年下半年,房地产市场整体下行,企业融资、预售资金监管政策收紧,并叠加疫情影响,给公司销售及回款带来压力,削弱了公司经营性现金流,公司可用于偿还债务的货币资金规模下降速度较快,公司资金运用存在一定影响。目前,公司已采取各种积极措施来努力缓解公司短期流动性问题。

世茂建设主要采取四方面的措施:聚焦高效能项目的产出,企业战略收缩,精简架构、降本增效;启动一、二线核心城市优质经营性资产的处置;洽商债务结构的调整;加强应收账款、债权的管理收回;加速推动按揭贷款。

企业经营策略的主动调整。该公司已经暂停全国范围内新项目的获取。同时,公司加大了对现有项目投入产出效能的分析和动态控制,确定集中资源开发建设产品溢价高、销售去化快的项目,并暂缓持有类物业的开发以节省工程开支。截至目前,世茂集团已取证可售库存约1320亿元,已开工未获预售证货值约1120亿元,合计在建货值约2440亿元。

加速按褐、销售回款资金的回笼。截至2021年11月末,世茂集团应收账款余额约590亿元。公司正在密切与各银行、公积金中心、房地局、购房人、债务人之间就按揭、应收账款的放款和催收工作进行积极推动。截至2021年12月29日,世茂集团当月已实现150亿元销售回款。

多举并措加快资产处置和债权回收。公司已经设立专门的资产管理平台,旨在推动位于一、二线核心城市经营性资产的处置,以快速回笼资金,降低负债。 截至2021年12月29日,世茂集团已完成处置34.21亿元内地资产(收取资金23.49亿元);完成处置香港西九龙项目资产,收取资金20.86亿港元。2022年,世茂集团的资产处置力度和规模将会在此基础上进一步加强。此外,公司还将加强各类经营性债权的清理和收回。

公司战略精简,降本增效。公司采取了系列组织框架收缩精简的措施,适当缩短管理链条,合并部分区域、城市公司,剥离非必要业务,减少中间环节。精细化人员配置、降低人力资源成本、提升管理效率,开源节流,将有限的资金更精准投放,主动应对市场环境变化,缓解流动性压力,为后续发展蓄能。

存量债务结构的妥善安排。公司非常注重债务方面的风险,债务承压需要通过一定的债务结构优化来进行纾缓。在市场普遍流动性不足的形势下,公司会采取更加积极主动和诚恳的方式态度与金融机构、债权人等进行沟通对接,争取支持和继续合作。

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