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尹中立:如何促进房地产行业良性循环?

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尹中立(中国社会科学院金融研究所房地产金融中心主任)

日前闭幕的中央经济工作会议对于房地产市场提出明确要求:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“因城施策促进房地产业良性循环”是首次提出,主要是由于部分房地产开发企业出现了流动性风险,产业循环出现了一定的梗阻。为此,各地在坚持“房住不炒”原则下,积极采取措施,部分政策措施效果显著,有借鉴与推广的价值。本文将对其中的一些典型做法进行总结分析。

完善土拍政策,加强政务服务,扩大利润空间

面对房地产市场的下行压力,调低土地价格、缩减审批流程等等,是地方政府主动作为的表现。

调低土地价格,主动向开发企业让利是杭州的做法。近期完成第三轮土拍的合肥、武汉等地土拍十分低迷,溢价率进一步下降,有些城市的土地主要由地方城投公司购买,地产类上市公司基本没有参与,主要原因是土地价格没有随着市场的变化而变化。为此,杭州给房企预留了更多利润空间。具体举措包括:恢复预勾地制度;部分回炉地块价格下调;取消“竞品质”,改为“定品质”;取消“现房销售”试水举措;封顶溢价率由15%降至10%;上调房屋限价等。

杭州市的做法获得了市场积极的反馈。杭州第三批集中供地共推出35宗涉宅地块,其中有24宗地块因报价触顶进入摇号环节,占比接近七成。

优化审批流程加快项目开工进度可以让项目实现资金快速周转,在价格不变的情况下可以提高项目的盈利能力,典型案例是北京市。近日,北京市住建委发布消息,位于门头沟的天曜家园(案名为龙湖北辰·揽境)即将获批预售许可证。这是第二批集中供地首个获批预售项目,从拿地到批预售仅仅用了66天,创下北京商品住房项目全流程审批的最快纪录。北京不断优化营商环境,企业遇到困难主动对接,从过去的“企业等政府”,变成了“政府等企业”。就在去年,北京商品住房项目的全部流程审批,也就是从拿地到入市销售,常规时间一般在140天左右。拿地到批预售66天的速度,比碧桂园“456”模式还快很多,助力企业加快周转,提高利润空间。

出面斡旋金融机构 缓解企业偿债压力

当前房地产行业面临的最大挑战是如何化解流动性风险,各地形成了不少有效的应对措施。

上海市召开闭门会,帮企业争取展期。近日,上海房管局召集部分房企开了两次闭门会。市金融工作局、人行上海总部、银保监局、市网信办、市宣传部等部门均有列席。会议提出,对于房企融资方面合情合理的诉求,相关部门可以帮助协调沟通金融机构对重要项目的贷款展期,保证良性发展。市里解决不了的,会向中央有关部门报告。北京市、天津市、广州市等地的发改部门也牵头召开了闭门会,以期预防化解房地产行业金融风险。

还有的地方政府,如河北省政府,支持和助力相关房企通过债务重组计划,积极出面与金融机构斡旋。除了协调债务问题,还可以积极引导金融机构下调贷款利率,引导地方金融机构合理设定按揭贷款利率水平。近段时间以来,多地房贷利率出现下调。贝壳研究院发布重点城市房贷利率数据显示,2021年12月该研究院监测的103个城市主流首套房贷利率为5.64%,二套房贷利率为5.91%,均较11月回落5个基点。深圳部分中小银行首套房贷款利率最低降至4.95%,二套房贷利率最低降至5.25%。民生银行广州某支行首套房利率由5.8%下调至5.6%-5.65%,二套房由6.1%下调至最低5.9%。河南郑州部分银行的首套房贷款利率由6.12%降至5.63%。

用购房补贴支持合理住房需求

稳定销售端是促进行业循环的最有效手段。据不完全统计,已经有吉林省、衡阳、芜湖、桂林、惠州、金华武义县等多地出台购房支持政策,包括购房契税补贴、消费券补贴、新居民“购房券”、住房公积金贷款优惠等支持合理需求。

吉林省推出购房补贴,延长政策时效。2021年12月20日,吉林省委经济工作会议在长春召开。会议提出,推动房地产市场运行再稳健一点,包括鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作,支持农民进城购房;长春市落实好重点高校毕业生安家费以及国家级领军人才购房补贴政策,提高进城农民购房补贴标准,有关支持政策有效期延长至2022年6月30日,等等。

2021年12月13日,浙江省金华市下辖武义县发布《我县首创民营工业企业新居民“购房券”奖励政策》。该政策适用于上一年度武义县纳税双百民营制造类工业企业的外来员工,其在2022年1月1日至12月31日期间购买县域内首套商品住房可享受一定标准购房补贴。购房补贴补助额度为3万元。下一年度补助额度视市场情况浮动,具体标准将在每年初公布的实施细则中明确。

2021年12月13日,安徽省芜湖市住建局等五部门联合发布《芜湖市青年英才购房补贴发放实施细则》,对符合条件青年英才给予购房款最高10%的补贴。其中青年英才购、租房补贴不同时享受。

2021年12月14日,广东省惠州市发布《关于惠州市人才住房公积金优惠政策实施办法(试行)》,具体优惠政策包括放宽购房提取条件、放宽租房提取额度,贷款额度不受缴存余额的限制,提高贷款最高额度等。

合理放松预售资金监管 优化资金使用效率

房地产预售资金监管是房地产开发企业反映比较强烈的问题。预售资金监管过松可能导致烂尾楼风险,但预售资金监管过严苛,则会加剧房地产开发企业的流动性风险,因此,预售资金不仅要管住,而且管好。各地在这方面也有不少有益的探索。

2021年11月以来,已有北京、石家庄、漳州、厦门、成都、长春等多地市先后出台了地方房地产预售资金监管新规。从具体内容看,趋势整体从严,但同时鼓励“先进”,鞭策“落后”,为提高资金使用效率创造了制度性的条件。

北京缩短放款时限,申请用款方式更加灵活。2021年11月4日,北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法(2021年版征求意见稿)》。该文件提出可以按单一楼栋或多楼栋分别申请用款。缩短放款时限,对符合资金使用条件的,放款拨付时限由过去的5个工作日内优化为2个工作日内;同时给予开发企业提出不支付资金异议申请通道。

广州适度降低预售资金留存比例。2021年11月18日,广州市人民政府办公厅披露新修订的《广州市房屋交易监督管理办法》(简称《办法》),《办法》第二十一条规定了核定商品房预售款的使用额度及留存比例。与上一版《办法》相比,广州将项目封顶前,封顶后、排栅未拆除前和拆除排栅后的留存比例分别降低至累积核准使用预售款的8%、6%和3%,较之前分别降低了2个、4个和2个百分点。

成都优化房企预售款支取条件。2021年11月3日,成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》提出,房企信用等级为A级及以上的,可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后,开发企业可申请支取多余部分资金;未达到监管额度但工程形象进度已达到《成都市商品房预售款监管办法》第十六条规定支取节点,且账户内资金已超过该节点留存余额要求的,开发企业也可按节点支取多余部分资金。申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付。

石家庄依据企业信用,实行差异化预售资金监管。2021年11月30日,石家庄发布《石家庄市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》。按照规定,石家庄实行差异化监管,根据房地产开发企业信用信息记录,经监管机构申报、市住建局批准可调整相应资金监管额度:房地产开发企业有“良好行为”信用信息记录的,监管资金比例额度调整为监管资金总额的80%。房地产开发企业有“不良行为”信用信息记录的,监管资金比例额度调整为监管资金总额的110%。房地产开发企业被列入“黑名单”的,监管资金比例额度调整为监管资金总额的120%。

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