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林中谈房地产:关于良性循环、流动性风险及企业治理

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“房地产行业和金融业有点像,属于高杠杆行业,降杠杆需要一个过程,如果短期内急降杠杆,就像高速公路开车时,急刹车容易出事。”

12月21日上午,在位于上海虹桥商务区的旭辉集团总部,旭辉控股董事局主席林中用这样一个比喻来描述当前房地产行业流动性风险事件。

“正确的应该是先松油门,然后点刹降速、点刹降速、点刹降速”,林中一口气说了三个“点刹降速”,一边说,一说用手比划着。

过去半年,房地产经历最为艰难的时刻,再融资遇阻,金融机构抽贷,预售资金强监管,市场成交下行,整个行业普遍面临流动性困难。

在林中看来,资本市场对房地产信心不足,导致房企再融资困难;预售资金强监管,加剧了房企流动性紧张;再加上购房者观望情绪渐浓,市场成交也开始下滑。这种形势如果持续下去,房企特别是民营房企的正常经营都将很难持续。

在房地产行业及资本市场,旭辉被普遍认为是安全系数较高的民营房企之一,林中说,现在旭辉也面临不小挑战。

2021年12月的中央经济工作会议上,首次提到了“房地产业的良性循环”。林中认为,在这个背景下提出良性循环,结合2021年下半年以来多家房企出现流动性风险,说明原来房地产没有很好的良性循环。

在一个多小时专访中,林中语速平缓,除了外界普遍关心的房地产流动性风险、房地产业良性循环外,他还分享了保障性住房建设及公司治理、人才战略等方面的见解。

关于良性循环

经济观察报:今年中央经济工作会议,首次提到房地产业良性循环,在你看来,什么是房地产业的良性循环?

林中:房地产业的良性循环,我觉得是在房地产开发、经营、服务活动中,各类要素之间的互相促进和共同发展,形成一个可持续或高质量的循环。

房地产业良性循环系统复杂,我认为包括四个方面:第一是房地产和相关产业的良性循环;第二是房地产市场的良性循环;第三是房企自身发展的良性循环;第四是房地产金融或资金的良性循环。

最近各个部委做调研,我们也提了一些建议,一些房企出现流动性风险,造成的行业形势很严重,如果不解决,后果也比较严重。

经济观察报:目前,房地产各个循环情况如何?存在哪些问题?

林中:2021年下半年,由于房地产金融持续缩减,资金循环出现问题,叠加调控效应,市场降温比较明显,再加上房企流动性偏紧,房企无法兑付到期债务,从而引发流动性危机,整个行业出现挤兑现象,呈现由点到面扩展的趋势。

企业资金断裂会造成楼盘停工,无法按时交付,房地产及上下游企业出现大规模裁员,供应商和施工单位不能得到结算款,民工欠薪,甚至银行出现坏账,土地流拍,开工面积缩减,对经济发展也不利。所以,这就不是一个良性循环。

中央经济工作会议这时候讲良性循环,是希望房地产资金是良性循环的,保持房企对资金的合理需求和流动性,保持正常生产、工程款支付、员工工资支付,销售回款除了用于工程款支付和偿还银行贷款,剩余部分可以继续用于买地再生产,这个就是一个良性循环。

房企自身发展的良性循环就是优胜劣汰,企业要坚守底线,经营稳健、可持续发展的企业就会好。不像以前,胆子大的人能做得好,或者负债高的人能做好。未来循环可能是正向的、良性的,就是优胜劣汰、物竞天择、不断进化。

房地产业和其他行业良性循环,房地产业既要保持市场地位、市场活力,但又不过多挤占其他产业的资源和发展空间,要增进与上下游产业良性互动。

经济观察报:你认为什么是合理的住房需求?作为商品房市场的供给方,应该如何更好满足这种需求?

林中:我认为住房需求分两大类:第一类是消费型需求,包括刚需、改善,也包括养老地产、度假地产,也就是房子本身的功能需求,这种需求有广泛性和普遍性。

第二类是投资性需求,投资性需求有双重作用,积极作用是对市场有调剂作用,消极作用是如果投资性需求过大,就会推动需求泡沫。

发达国家普遍认为,投资性需求控制在20%以内是比较健康的,这部分投资性需求不是投机炒作,而是用来收租,以及资产的长期保值、增值,对住房市场有调剂作用。比如,你是租房居住,大家都只买一套房子,那就没地方租房了。

促进共同富裕也提到要促进居民财产性收入,这个财产性收入就包括房地产租金带来的收入。我们相信,未来在住房不炒大框架下,房地产市场只要平稳,投资性需求就会减少。

经济观察报:中央经济工作会议提到的加强预期引导,所谓预期是不是和这个有关系?

林中:一定要打破过去20年人们对房产形成的铁定上涨的形象,这个事太过了,对普通人来说,过去20年买房是一个最好的财务投资,但是未来买房可能不是一个最好的财务投资。未来房价涨幅可能和GDP或CPI一样,它不是财富增长的方式,但可以有财产性收入。

过几年你会发现,买房不是最好的财富增长方式,买股票、买债券、买REITs六个点、八个点,买房子就一两个点、两三个点那就没意义了。所以,投资性需求是阶段性的,只要把房价控制住,投资性需求就是一个市场行为,一定会退出的。

经济观察报:你认为应该如何引导预期?如何探索新的发展模式?

林中:我认为预期应该是各方的预期,居民对房价的预期,企业对地价的预期,投资者对未来市场的预期。比如,居民对房价预期,如果房价是平稳的,就不会涨太多,那就不会认为未来最好的财务投资是房子。管控预期,把房子回归到消费属性、居住属性。

开发商的预期,未来行业不会高速发展,可能从白银时代进入青铜时代,总量开始见顶,不再是一个暴利行业;金融机构的预期,行业不会大起大落,良性健康发展,才能给金融机构信心,该放的贷款要给,但不要过度。

探索新的发展模式,就要搞清楚什么是旧的发展模式。过去开发商的“三高”模式肯定不行,未来新的发展模式一定是高质量发展模式,核心是高质量、可持续。新的发展模式,不是高负债,而是低负债;不是做高周转,而是高品质。

关于流动性风险

经济观察报:下半年以来,一些房企出现流动性风险,你认为风险是如何形成的?

林中:房地产发展要站在一个历史阶段来看,原来的循环出现了好多问题,包括下半年以来一些房企出现流动性风险。

短期看是流动性风险,房地产是一个资金密集型行业,经不起挤兑;长期来看,是由过去发展沉淀下来的问题集中爆发,比如过高的杠杆,过度的金融化,过快的增长。这一轮流动性风险主要是叠加调控效应,加上金融持续收紧。

房地产行业和金融业有点像,属于高杠杆行业,降杠杆需要一个过程,如果是短期内急剧降杠杆,就像高速公路开车时急刹车容易出事,正确应该是松油门、点刹降速、点刹降速、点刹降速。行业降杠杆要给一定时间,三年逐步降就比较安全。

出现行业流动性风险,首先是合理消费需求没有得到满足,监管出了对金融机构“两个上限”政策,本意是希望逐步降低房企和居民杠杆,但实际操作层面出现按揭投放大幅收紧。

其次是个别企业率先爆雷引起金融机构过激反应,暴雷一个,收紧一次,就会造成抽贷、断贷,开发贷、债券、ABS、美元债等融资端都断掉了。

再次,金融机构反应后,部分开发商开始降价卖房回款,对市场形成冲击,购房者开始观望,房地产是买涨不买跌,所以需求断崖式下跌,开发商的销售少了,回款也就少了。

第四,地方政府要保交付,就加强预售资金监管,过度监管,即便是有多出来的资金也不能用,全部被监管。

第五,合作方也在担心,合作项目不能分钱,所以合作项目回款也少了。

第六,供应商的供应链信用被打破了,现在都是一手交钱一手交货,让很多企业短期资金压力非常大。

经济观察报:监管给“三道红线”达标的时间是三年,开发商为什么着急降杠杆?

林中:虽然给了三年时间,但是下面执行的时候并不是三年,比如,没有达到三道绿线,申请贷款难度就大幅增加。机构可能理解上有一些偏差,执行起来也会有偏差,这也是造成急降杠杆的一个主要原因。

作为房企,一定要认清降杠杆是一个大趋势,要及早准备,但是因为有些企业杠杆过高,急降下来很不容易,所以有些企业就会出事,但是没想到这些企业出事会波及整个行业。

对房企流动性风险,金融机构有过激反应,一个出事,整个行业融资收紧;本来没事的企业,一收紧,也出事了;出事了,机构为了自保,就开始出现挤兑。

人民银行、银保监会和中央经济工作会议都强调,要求金融机构保持正常贷款,但是基层执行的时候不是这样。监管说收一点点,机构就收很多;监管说放松,机构不敢放,怕担责。

经济观察报:目前房企融资情况如何?监管审批和市场认购情况怎样?

林中:其实监管审批已经开始放松,我们就有50亿元新的债券额度应该很快能批下来。但何时发行,还是要看市场情况,利率太高,我们肯定不会发。现在利率偏高,是因为有流动性风险,金融机构有担心。

金融机构都是趋利避害的,晴天送伞、雨中收伞是必然选择,有的房企风险确实高,但有的风险可能没那么高,也不行。正常情况下,金融机构根据企业评级大小来决定,根据不同企业风险判断来决策,现在是一刀切了都不做,因为不做没风险。

经济观察报:这个问题应该如何解决?

林中:第一,金融机构是商业机构,不愿意承担风险提供流动性,政府直接出手比较难,但可以成立平准基金,为市场提供一些流动性;第二,企业要积极自救,不要躺平,有些企业躺平是不对的;第三,各方要施以援手。

现在发债通过审批的都是好企业,我们还是希望金融机构能看到企业好的一面。

经济观察报:2022年一季度是美元债到期高峰期,按现在情形,有没有更好的方式避免违约?

林中:还没有一个更好的方式,现在美元债可以分为四个档,已经暴雷的美元债剩下20、30块钱;比较危险的公司50块;有危险的公司70、80块,好的公司90多块、100块。

美元债的兑付,只靠企业自救解决不了,能解决前面一、两期,三期、四期解决不掉。所以,政府要给市场信心,不是全部拿钱去救、去买你的债,只要拿出一点点钱,政府出手了,市场也有信心,也会跟着去买债。

经济观察报:近期央行和银保监会出台关于优质项目收并购金融支持,对房企缓解流动性风险有多大意义?

林中:这也是一个方法,但我认为这个只能解决一部分问题,金融机构执行的时候,不会那么快,力度不会那么大。

还有一些企业像我们,即使不计入三道红线,现在给(并购)贷款也不敢要,我们要控制好三道红线,我们自己有(负债)底线控制,不能超过底线,不能为了救别人使自己财务负债很高。

现在我们宁愿少开发几个项目,也要保证财务安全性。这个时候,开发商就是一条:活下去比发展重要,先求生存再谋发展。

从财务约束和财务安全来讲,不会增加贷款。为什么我们这些公司比较稳健,就是过去守住了负债底线,我们的净负债率一直控制在70%以下,所以才顶得住,危机的时候再调整是来不及的。

开发商一定要有底线思维,平常就把底线控制好,我相信经过这一轮深刻教训,未来房企会非常注重财务约束和财务安全,不会回到以前高杠杆模式。

经济观察报:如果情况持续下去,行业会大规模洗牌吗?

林中:已经在大规模洗牌,只不过你没看到结果,这个效应一两年后才看得出来,未来国企和央企的份额可能占到70%,民企占30%。因为国资需要承担保障性住房建设,未来保障性住房会占有较大的比重,所以国资比重大是正常的。

未来民企在保障性住房领域做一些补充,但主要还是在市场化住房这块儿。

关于预售资金监管

经济观察报:很多发生流动性风险,一定程度与预售资金强监管有关,为什么预售资金监管会这么严格?

林中:每个人都是利益参与者,都知道去保障自己的利益。地方主要是保交付,那就是强监管,多监管点总是安全的。

经济观察报:有些地方据说用保函可以把部分预售资金提取出来?

林中:现在只有一两个城市可以用,大部分城市都不能用。

经济观察报:除了保函,还有没有其他办法?

林中:现在有70多个城市出了预售资金监管,有两种形式,一个是监管工程款,按1.1-1.3倍执行;一个按预售资金监管,按总额的15%-50%监管。

监管资金的提取主要是按工程进度支取,各城市普遍将工程进度按正负零、主体一半、主体封顶、节能验收备案、竣工验收、竣工验收备案等设定为3-5个节点,并设定有每个工程节点提取后留存的最低比例。

这些政策对防止出现烂尾楼、拖欠供应商、农民工工资等现象起到了很好的保护作用。但在近几个月随着地产商负面消息频出,部分城市收紧资金监管政策,加剧了开发企业现金流的恶化。

我们和政府也提了意见,能不能分类,比如暴雷的企业,直接封闭运作;有危险的企业强监管;正常企业正常监管。如果正常企业也强监管,就容易把正常企业搞不正常了。

经济观察报:融资很难拿到,预售资金强监管,房企的现金流很容易断掉。

林中:开发商资金大概有50%在监管账户,比如你有600亿元,300亿元在监管账户提不出,这个确实难受。

经济观察报:最近这方面有没有松动?

林中:没有,最近我们也在收集相关消息,从反馈来看,还没有哪个城市的项目和我汇报说松动了。

经济观察报:如果加快施工进度,是不是可以早点提取预售资金?

林中:除非卖得很好或者已经卖完了,那要加快速度。但是有一些项目,如果施工加快了,销售跟不上,你也没有钱付工程款。这就是为什么很多项目停下来了,就是因为卖得少。

工程开工不是一套、两套,是几栋同时,这边工程款要五个亿,房子才卖一个亿,那还缺四个亿呢,所以有些卖不好的项目要停建,道理就在这里,因为卖的钱不够付工程款。

如果卖得很好,就赶紧盖,像我们有些项目,卖得很好,工程速度就很快,可以提早交房,但要保障质量。

经济观察报:现在工程款可以从预售资金正常提取吧?

林中:提取有很多限制,审批也慢,所以今年春节是个大坎儿。最近我们打报告给政府,能不能不完全按节点,可以按工程进度提取监管资金?这样能起到立竿见影的效果。比如,封顶要干十个月,现在已经干了八个月,按节点是在春节后提取,但春节前,一定要让房企及时支付农民工工资,能不能先提取完成的部分。不要这边讨薪,那边资金冻结着。开发商不是没钱,是因为节点没达到。

关于企业治理

经济观察报:过去,为了规模扩张,房企把很多总部权力下放到区域,今年部分又开始收权,这会成为趋势吗?

林中:房地产企业不是运营型企业,是一个金融属性比较强的资金密集型企业。一个是周期性,一个是开发性,决定了这个行业不适合大规模放权。旭辉一直坚持资源集中配置、资金集中管理、投资集中决策,这些放权了,就容易出事。

有一些重要的事情还需要强管控,像价格、重要成本采购、重要的产品定位,只有后端是可以授权的,像一般的服务、一般的运营。

开发商未来都要从规模转向利润导向,原来放权是为了冲规模,但放权会导致效益不好,未来要追求效益,一定是收权,一定是精耕细作,一定不能那么粗放。我相信,活下来的开发商,特别是民企一定会有很多重大的变革。

经济观察报:今年集中供地,就发生区域拿地了总部不给支付土地出让金的情况。

林中:区域不能决定买地,否则就会以赌博的心态去拿地,赌赢了是我的,赌输了是公司的,投资质量很差,就没利润了。为什么有些企业出事,很多是因为过去几年投资很差,资不抵债。

出事的企业有两类,一类是流动性风险,加上资不抵债;一类纯粹是流动性风险,还没有资不抵债。资不抵债的,基本上都是过去几年投资失误问题。

经济观察报:集中供地对企业的日常经营会产生哪些影响?

林中:一个我觉得是要适应这种供地方式,原来一年可以多次拿地,现在只能拿三次,会造成很多集中,比如工作量集中,资金集中,推盘的集中,但是我们还是要去适应这个模式。

经济观察报:与原来相比,会给企业造成很多困扰吗?

林中:没什么,任何政策出来一定有它的道理,我们不可能去改变政策,我们应该去适应它,适应各种政策。像我们在一个地方拍地,会从几个地方调人来干活,要不然人手不够。

经济观察报:目前整个行业和市场都在发生深刻变化,房地产企业在人才方面会有一个什么样的调整?

林中:房地产行业进入新的发展阶段和新的发展模式,对人才要求和过去有不一样。我们理解,未来地产行业紧缺的第一类是复合型人才,比如我们以前讲土建工程师、精装工程师,以后可能就没有了,你既需要会干土建,也得会干精装,未来会越来越需要这种复合型人才。

第二类需要真正的精英专家,过去行业粗放发展,其实很多人没有很强的能力,行业经过这一轮调整,会经历一个低利润、强竞争和优胜劣汰的时代,原来一些充数的伪人才会被淘汰,真正的精英专家才可能冒出来。

第三类是变革型人才,未来几年,这个行业会处在一个强大的变革过程中,所以需要一批变革型人才。

第四类是运营型人才,行业从开发转向持有运营,资产和服务是一个大趋势,比如租赁型社区,未来不仅需要运营型人才,也需要基金人才,因为要做资产证券化,这种运营类的人才,未来开发商是比较缺的。

这几类人才可能是未来房地产比较主流的需求,未来几年行业会出现一个人员过剩、人才紧缺的时代。过去几年,因为快速扩张,对人的需要量大,现在开始瘦身了,需求少了,而且竞争很激烈,好的企业都要求真正的人才。

关于保障性住房

经济观察报:今年大部分城市房价趋于稳定,但个别城市的房租大幅上涨,这种反差形成的原因是什么?

林中:从八个核心城市租赁指数来看,2018年到2020年,核心城市的租赁市场一直比较平稳,但2021年开始,特别是上半年,核心城市租金出现较大增长,城市间出现较大分化,我们认为主要有四个原因。

第一,2020年受疫情影响,租金出现下跌,导致基数较低,2021年恢复正常,因为对比的是2020年的基数,所以增幅比较明显。

第二,从需求侧来看,2020年互联网公司扩张,大量留学生回国,导致主要大城市租房市场需求旺盛。

第三,从供给侧来看,因疫情的原因,大量保障性房源没办法按时完工,导致阶段性供给不足。

第四,部分房源转售为租,二手房按揭停了,不好卖,这部分房子品质比较好,而且都在比较核心的市区,所以房租会比较高。一旦成交加大,交易比重提升,也就提高了结构化的租金水平。

分城市来看,北京、上海、深圳和杭州由于人口流入和产业发展,住房需求比较旺盛,增幅比较显著,但是我们观察到,大量其他二三线城市、四五线城市因为人口外流,租金平稳甚至下跌。

今年6月以后,租赁市场热度开始降低,一线城市租金也开始回落,上海11月租金已经回落到2月的水平。平均来看,主要城市全年租金增幅应该在5%-10%之间。今年旭辉长租业务瓴寓租金平均增幅在5%左右。

我们预测未来一线城市租金可能与GDP或CPI是同步的,也就是每年3%-5%之间。

经济观察报:中央多次提到要加大建设保障性住房,你怎么看保障性住房的发展情况?

林中:保障房建设主要包含三个部分,第一部分是公租房和廉租房,主要是政府主导。这部分住房主要解决低收入群体住房需求。

第二类是保障性租赁住房,由政府给政策、市场化运营,对租金有一定限制,主要解决职住平衡问题。对于一般毕业生或家庭,房租占月薪的比例要小于30%才承受得起,一个月拿1万元,房租应该2000元多一点,工资能拿1.5万元,承受4000元房租。

第三部分是纯市场化租赁住房,完全由企业主导,主要解决中高收入群体住房需求。比如跨国公司高管,就像我们在上海的华山丽苑,大部分租给领馆、公司高管,一套一个月租金5万元。

旭辉作为一个民企,我们积极参与保障性租赁住房建设,民企优势是比较灵活,效率比较高,创新能力比较强,所以我们也愿意在这方面做出更多的探索和尝试。

经济观察报:长租公寓的利润如何?

林中:五年前我们开始做长租公寓,现在有30个租赁社区,5万套房源,5年来我们做了很多探索和试错,在保障性和市场化两个方面都在探索。还没开始盈利,今年应该刚刚打平。

长租行业盈利很不容易,希望各方面政策能给更多支持,比如融资成本,长租租金回报率就5-6个点,如果税金和利息太高就很难,它是靠租金回笼资金来还本付息,所以一定要配长期的钱,不能配两三年的短债,否则就有流动性风险。

未来长租房一定要满足新市民长期居住的需求,所以产品结构一定是多元的,既有满足蓝领工人、学生和单身白领的小面积产品,也有适合新婚夫妇、三口之家的一居或两居产品。想要长期居住,还得解决社区配套问题。

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