网易首页 > 网易上海房产 > 正文

楼市调控变奏曲:去杠杆、重民生与新发展

0
分享至

在我国的房地产行业发展历程中,调控政策曾多次被冠以“史上最严”的名号,但无论是从力度、角度还是范围上,都不及当下。

过去一年多来,最新一轮楼市调控以多项新政从本质上贯彻落实长效机制,确立了行业发展的新格局。房地产融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理等政策陆续出台,按下了楼市全面“去杠杆”的加速键;供地制度“两集中”推出,将行业的供给侧结构性改革进一步深化;而首次定调保障性租赁住房体系和明确房地产税改革试点,则再一次从顶层架构上强调了房地产的居住和民生属性。

受此影响,快速奔跑了20多年的房地产行业,底层逻辑随之改写,行业远景面临重构。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经不可持续,去金融化、回归民生之后,新的发展模式将是一场自我雕琢的良性出清。

展望2022,一条隐含在政策工具包背后的逻辑线逐渐清晰:坚持“房住不炒”的主基调没有变,“稳地价、稳房价、稳预期”主旋律没有变,稳妥实施房地产长效机制的指向也没有变,未来将一方面保持调控政策连续性稳定性,另一方面增强调控政策协调性精准性,促进房地产业健康发展和良性循环。

全面去杠杆

房地产关乎发展和民生,正如中央财经委员会办公室副主任韩文秀所说,房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

2020年8月,央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三条红线”规则,要求房企主动降杠杆,纠正一些房企盲目扩张的经营行为,限制行业有息负债增速;当年年末,银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度出台,收紧涉房贷款的资金供给,压降银行房地产贷款规模;2021年2月,实行供地“两集中”政策,引导市场理性竞争,对房企精细化管理提出更高要求。

“资金”和“土地”是房地产的生命线,同时对两个端口强化管理,被认为抓住了房地产行业生产的“命脉”。贝壳研究院分析认为,此轮去杠杆更为严格和全面,是资金需求端和资金供应端的双重调控,是从单一金融渠道到相关金融渠道的多维监管。

调控的效果立竿见影。中国人民银行金融市场司司长邹澜指出,“三条红线”实施一年以来,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善,负债规模稳步下降,经营融资行为更加审慎自律,整体经营趋于稳健;邹澜同时透露,房地产贷款集中度管理实施以来,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

但2021年下半年以来,政策执行层面在房地产市场引发了一定的过度叠加效应,房企正常的贷款发放受到限制,购房者合理按揭贷款发放周期显著拉长,行业循环链条受阻,销售、投资等数据在9月后明显下滑,第二轮集中供地遇冷,溢价率大幅下降,流拍现象增多,资金受限也加速了部分高杠杆房企的风险暴露。

监管部门自9月以来对政策的执行进行了一系列纠偏。除了多次表态“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”,10月15日,央行在新闻发布会上做出回应,将金融机构对房地产业的一致性紧缩称为“短期过激反应”,称金融机构在执行中对“三条红线”的规则存在一些误解。对此,央行和银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

经过调整之后,房地产相关信贷已经开始恢复,个人住房贷款发放增加、房贷利率微调、房企开发贷投放加速、房企合理融资需求正在得到满足,销售端与土地端开始出现筑底回稳迹象。

加强民生属性

2021年是房地产的民生属性得到空前强化的一年,保障性租赁住房和房地产税改革试点均取得了重要进展。

“保障性租赁住房”于2021年4月30日中共中央政治局会议上首次被提出,随即成为房地产行业发展的关键词。

7月2日,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。随后,多地陆续出台了符合城市特色的加快发展保障性租赁住房实施意见,将保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的“重头戏”。

其中,上海市确定“十四五”期间新增建设筹集保障性租赁住房47万套(间)以上,达到新增住房供应总量的45%左右;广州市60万套(间),占住房总量的45.8%;深圳市40万套(间),占住房建设筹集总量的45%左右;北京市计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于30%。

ICCRA住房租赁研究院院长赵然在接受21世纪经济报道记者采访时指出,2021年对于中国租赁住房市场是极其重要且具有标志性的一年,政策的定调、细化、推进,使得行业一年内完成了从顶端到微观的政策建构。

“本年度政策最大的亮点在于,旨在通过政策扶持,构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房‘投、融、建、管、退’的商业闭环,引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展,充分调动市场的积极性。”赵然补充说,并且在顶层架构上,“十四五”规划为行业发展奠定了整体基调,中央经济工作会议再次明确了未来方向,大力发展租赁住房成为了国策。

在这样的背景下,土地政策、金融财税政策、市场监管政策多管齐下,共同促进行业的发展。ICCRA住房租赁研究院统计数据显示,政策支持之下,2021年全国十个重点城市租赁住房规模增长可观,较2019年增幅达到了122.9%。

另一方面,热议多年的房地产税改革迎来了真正意义上的破局点。

10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,试点构建科学可行的征收管理模式和程序,在条件成熟时及时制定法律。

华夏新供给经济学研究院院长贾康告诉记者,房地产税的作用有四个方面:一是对房价起到“压舱促稳”的作用;二是使地方政府职能转变与培养财源内洽,助力打造地方税体系,深化省级以下分税制改革;三是强化优化再分配机制,“抽肥补瘦”抑制两极分化;四是提高直接税比重,优化宏观调控“自动稳定器”作用。

探索新发展

2021年中央经济工作会议明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“房住不炒”自2016年年末中央经济工作会议上提出以来,过去五年间连续出现在中央层面的各类定调中,已经成为系统化调控政策的精神内核。

展望2022,多家机构和分析人士均表示“房住不炒”依然是房地产发展的主基调,这一定位不会改变,“三条红线”“房贷集中度管理”“供地两集中”等长效机制将会长期落实。

如李宇嘉向记者表示,再次强调“房住不炒”彰显了战略定力,这是顶层设计也是指导房地产工作的长期方针,不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波也认为,中央对房地产的政策一直是明确且延续的,在不同的时期无论调控宽或者严都是正常的,但基本原则不能变。

与往年相比,监管层对房地产的表述也有一些新亮点,比如“探索新的发展模式”“更好满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业良性循环”等说法均是首次出现在中央经济工作会议中。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,相关表述将支持合理的居住需求放在突出位置,表示既要抑制“炒”也要支持“住”,除了体现完善多层次租购并举以及金融、土地和税收等来支持居住需求外,也向市场发出明确的信号,住房市场仍然拥有较大的发展潜力。

关于“新的发展模式”,天风证券分析师鲍荣富认为,虽然随着地产去杠杆步入深水区,行业阵痛有所放大,短期政策节奏和力度面临一定逆周期调节的必要性,但是中长期行业出清和结构优化的方向预计保持不变。

“探索新的发展模式第二要义在于继续坚持多渠道供应的市场机制,通过需求分流引导市场预期的合理回归。”鲍荣富分析指出,新一轮保障性租赁住房建设预计以类基建模式推进扩张,并且在REITs等创新金融工具的支持下解决慢周转的资金问题,甚至在更深层次上或有助于土地财政转型。

而展望2022年房地产调控长效机制另一个不可忽视的重点,还包括“因城施策”。

在“房住不炒”“去杠杆”“重民生”的大背景下,“因城施策”体现了监管层在“稳增长”和“控风险”中寻求平衡的精准调控。

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
和中国开战,真的吗?

和中国开战,真的吗?

小萝莉
2022-08-13 04:29:20
外国男子当着妻子的面把岳母抱在怀里惹争议, 网友, 太过分了

外国男子当着妻子的面把岳母抱在怀里惹争议, 网友, 太过分了

万然顾姐
2022-08-12 19:04:24
解放军新一轮军演开启,威慑外部势力,李显龙发现不对劲

解放军新一轮军演开启,威慑外部势力,李显龙发现不对劲

咳咳爱生活
2022-08-12 04:52:01
萌娃吃面条吃得满身都是,网友:照这样吃,可能得要吃到天荒地老

萌娃吃面条吃得满身都是,网友:照这样吃,可能得要吃到天荒地老

辣妈的亲子时光
2022-08-14 01:51:09
50岁大爷老来俏一夜4次,大妈奔溃求放过,大爷:这是你的责任

50岁大爷老来俏一夜4次,大妈奔溃求放过,大爷:这是你的责任

王小乖
2022-08-09 18:00:12
美媒:中方断绝与我们联系

美媒:中方断绝与我们联系

梁子谦说
2022-08-10 11:19:05
这就是招惹特朗普的下场?美FBI高官收死亡威胁,拜登也被点名了

这就是招惹特朗普的下场?美FBI高官收死亡威胁,拜登也被点名了

前沿时刻
2022-08-13 09:53:16
突发,33岁当红国脚被申请逮捕,国足生涯恐将结束!

突发,33岁当红国脚被申请逮捕,国足生涯恐将结束!

体育的点点滴滴
2022-08-13 15:34:02
两大战略方向,中俄先后亮剑,美国出现误判,严重低估中俄两军

两大战略方向,中俄先后亮剑,美国出现误判,严重低估中俄两军

科罗廖夫
2022-08-13 13:53:03
越南就台海局势表态

越南就台海局势表态

环球时报新闻
2022-08-12 09:40:25
中国继续减持,要是“不再持有”美债,会发生啥?后果有些想不到

中国继续减持,要是“不再持有”美债,会发生啥?后果有些想不到

雨果说财
2022-08-13 13:46:10
普京震怒罢黜黑海舰队司令,近40%的俄军指挥官正在接受调查

普京震怒罢黜黑海舰队司令,近40%的俄军指挥官正在接受调查

凡事一定有办法13119
2022-08-12 23:19:12
我国大陆地区各省GDP倒数第一城!

我国大陆地区各省GDP倒数第一城!

小刺赶海日记
2022-08-13 12:09:29
邓公孙子邓卓棣:出生国外毕业北大,在平果县任职,现37岁很低调

邓公孙子邓卓棣:出生国外毕业北大,在平果县任职,现37岁很低调

史坛典故
2022-08-13 10:21:21
今年地球怎么了,为何40度以上高温常见,这样下去地球会怎么样?

今年地球怎么了,为何40度以上高温常见,这样下去地球会怎么样?

环球科学猫
2022-08-13 20:56:47
用鸽子血纹身,为何当时看不出,喝酒就显现出来,到底怎么回事

用鸽子血纹身,为何当时看不出,喝酒就显现出来,到底怎么回事

读古探今
2022-08-13 11:10:11
因拒绝给弟弟买房,女博士睡梦中被父亲砍死,判刑时:女儿白养了

因拒绝给弟弟买房,女博士睡梦中被父亲砍死,判刑时:女儿白养了

客馆历史
2022-08-13 08:55:01
台积电董事长摊牌了?中国院士说得没错:放弃

台积电董事长摊牌了?中国院士说得没错:放弃

百经观察
2022-08-11 19:33:09
“三重”拉尼娜正在形成,70%的概率会影响今年冬季

“三重”拉尼娜正在形成,70%的概率会影响今年冬季

趣味探索
2022-08-13 22:34:22
曝艾克森被告上法庭

曝艾克森被告上法庭

广州未赢够
2022-08-13 16:33:47
2022-08-14 02:32:49

上海房产

三价就低松绑,首套500万二手房预计多贷65万

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

四川彭州山洪灾害已致7人死亡 当地曾发通报预警

头条要闻

四川彭州山洪灾害已致7人死亡 当地曾发通报预警

财经要闻

体育要闻

曼联队史第二次英超半场四球落后,上一次是上赛季双红会

娱乐要闻

出轨风波后向佐首现身!状态轻松无影响

科技要闻

陈春花将起诉

汽车要闻

东方豪华旗舰MPV 红旗HQ9预售40万元起

态度原创

教育
家居
艺术
健康
数码

教育要闻

由剑南春赞助,2022年网易教育高考特别报道

家居要闻

90后男生裸辞后自装180平复式 剧组都来他家拍戏

艺术要闻

董其昌行书《诗札》飘逸空灵,风华自足!

警惕“夺命”蜱虫!

数码要闻

苹果设备Hold住更专业的FIRST训练营:5组作品背后的故事

进入关怀模式