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2021年房地产十个关键词:从“三道红线”到“良性循环”

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2021年,房地产市场经历了“过山车”般的走势,上半年部分城市房价上涨过快受到“约谈”,随着一系列政策落地,房地产市场不断降温。与此同时,房地产企业加速洗牌,部分房企出现债务违约的情况。

澎湃新闻通过盘点过去一年房地产行业的十大关键词,一起来看看这一年都发生了哪些事。

1、三道红线

上榜理由:房企融资新规全行业全面实行。

2020年8月20日,住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”,严格落实“房住不炒”,意在通过管控房企有息负债增长情况,管控房地产行业杠杆水平,筑牢房企安全底线。

所谓的“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档,“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平,“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%,“黄档”企业不得超过10%,“绿档”企业不得超过15%。

融资“三道红线”新规于2021年1月1日起全行业全面推行。按照监管要求,从今年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

去杠杆、降负债、预防系统性金融风险确保房地产市场平稳健康发展成为房企的必考题。

2、集中供地

上榜理由:土地拍卖市场迎来新的规则,22个重点城市住宅用地“两集中”。

2021年2月24日,一份网传文件显示,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市土地出让将实现“两集中”,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。所谓“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

2021年2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示,今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应,让各类市场主体和消费者充分掌握信息,形成合理预期。

按照中指控股旗下“土地情报”消息,2021年集中供地期间,22城累计成交住宅用地2064宗,成交规划建筑面积24380万平方米,累计完成出让金超22804亿元。

从市场表现看,2021年2月份“两集中”供地提出以后,土地市场热度依旧较高,同时在项目热销背景下,开发商拿地意愿强烈,第一批次集中供地现场火热,触顶抢地不断频现。不过,下半场随着“810”新规调整,提出购地自有资金并实施严格审查,资金紧张以及限购限贷等多重因素叠加开发商购地意愿降低,躺平观望情绪不断体现,导致土地市场成交形成“前高后低”态势。

从成交溢价率来看,全年整体明显走低,第一批次平均溢价率为14.78%,第二批次平均溢价率4.04%,较一批次减少10.7个百分点;第三批次平均溢价率降低至2.39%。出让金上第三批次共计成交5692.2亿元,较二批次(6439.4亿元)减少11.6%,较第一批次则大幅减少46.7%。

3、二手房指导价

上榜理由:二手房价格纳入监管,15城推行二手房参考价。

2月8日,深圳建立二手住房成交参考价格发布机制,共有3595个小区被逐一“标价”。由此,深圳也成为首个提出二手房成交参考价格发布机制的城市。随后,成都、东莞、宁波等城市跟进该机制。

据58同城、安居客数据,2021年11月全国65个主要城市二手房挂牌均价为16840元/平方米,环比微跌0.33%,65城中有14城二手房挂牌房价环比上涨。北京、深圳、上海二手房挂牌均价分别为58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。

值得关注的是,目前落实二手住房参考价制度的10个城市调控效果明显,宁波、成都、三亚、西安、合肥和广州6个城市挂牌价环比下行。

4、约谈

上榜理由:约谈房价上涨过快城市成为2021年房地产调控的一个重要特征。

今年1月及2月份,住房和城乡建设部副部长倪虹分别前往深圳、上海、北京调研督导房地产调控工作。3月初,他又带队赴杭州、无锡调研督导。3月下旬,倪虹带队赴成都和西安调研督导;3月25日,住建部再派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作。

4月8日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人,并将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

7月29日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志,要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。

5、学区房

上榜理由:中央政治局会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”。

4月30日,中共中央政治局会议中提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。”

其中,“防止以学区房名义炒作房价”首次在政治局会议中被提出。

与此同时,包括北京、深圳、上海、厦门、合肥等地纷纷出台新政抑制高价“学区房”。

新华社旗下《半月谈》评论文章指出,高价学区房问题是当前百姓重要焦虑问题之一,解决这一问题,还是要回归义务教育公益属性,回归义务教育阶段不能设置重点学校,回归义务教育均衡发展。当前,有关部门和地方理应考虑继续加强推进校长教师交流轮岗,制定严密的工作方案,让优质教育资源顺畅流动起来。

文章指出,加大教育投入和改革力度也必不可少。建议有关部门用改革思维推动义务教育阶段提质增效,把部属、省属和部门所属的优质教育资源统筹起来盘活,让校长教师流动起来,从而让百姓在改革进程中分享更多的红利。

6、限跌令

上榜理由:部分三四线城市迎来“逆向”调控,“限跌令”在各地落地。

在一线城市及热点二线城市纷纷加码楼市调控的同时,部分三四线城市正迎来“逆向”调控,“限跌令”在各地落地。

据不完全统计,已有近20城通过约谈房企或出台政策的形式,限制房企降价行为。但在降价行为背后,债务压力大,资金回笼慢是部分房企不得不面对的现实,一场房价保卫战正在上演。

截至目前,包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山、鄂州、张家口、桂林、株洲、东阳等地公布房价“限跌令”。

之所以称为“限跌令”,是因为部分房企或中介在采取降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理新建商品房时,受到了政府官方约谈或制止。

7、购房补贴

上榜理由:多地出台鼓励性购房政策,“人才补贴、购房补贴”提振市场。

中原地产研究中心统计数据显示:随着信贷政策的稳定,各地房地产稳楼市政策频繁发布,最典型的政策内容是人才补贴、购房补贴。对近一个月来的不完全统计显示,包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的超25个城市都拿出了真金白银,以期提振房地产市场。

8、债务违约

上榜理由:部分房企出现到期债务或理财产品兑付逾期情况。

今年以来,各类房地产调控政策频出,融资环境收紧不放松,加之正逢“偿债高峰年”,房企债务违约事件频发,其中部分房企出现到期债务或理财产品兑付逾期等问题。

中指研究院指出,随着房地产行业进入严监管的调整期,部分房企在经营管理方面未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目扩张,导致经营和财务指标恶化,最终爆发风险。

近期,政策有所调整,随着市场转暖,融资放松微调,房地产企业流动性困难将有所缓解。

9、房地产税

上榜理由:房地产推进有新的思路:先深化地方试点,再国家统一立法。

10月15日,《求是》杂志发表习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》,文章指出,要“积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。

10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,标志着房地产税改革正式启动试点工作。

12月13日,中国人大网披露两份关于开展房地产税改革试点的相关文件。其中,财政部部长刘昆在2021年10月19日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)》中提到,在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上,结合新形势新情况,进一步深化房地产税改革试点,可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用,强化房地产调控需求侧管理,稳定市场预期,也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。为此,建议“先深化地方试点、再国家统一立法”,由全国人大常委会依法授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,为稳妥推进改革试点提供法律保障。按照以上工作考虑,财政部、司法部会同全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局等方面研究起草了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)》。

10、良性循环

上榜理由:对房地产市场说法有变,中央政治局会议首提“良性循环”。

12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。会议强调,明年经济工作要稳字当头、稳中求进。房地产方面,会议明确,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

以往中央政治局会议对房地产业的表述,主要提及“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”,而今年对于房地产市场的说法有变,提到了促进房地产业“良性循环”。“良性循环”一词也是首次在中央政治局会议中提出。

中国社会科学院城环所研究员、房地产蓝皮书执行主编王业强指出,良性循环反映的是一个更加积极的政策信号,对房地产不是单纯限制,要让它与国民经济形成良性互动。

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌对澎湃新闻表示,房地产市场有一定的周期性,过去一般是二至三年一个周期,房地产市场由供求关系决定了它的周期性变化,房地产的周期性也和国家的整个经济周期密切相关。“过去,楼市比较热的时候,我们通常采取严格的调控措施,包括限价、限售以及一些金融方面的政策,市场遇冷,就会放松调控。如果房地产市场的周期变动性太大,也会对经济造成影响,对房地产市场本身也不利。”

顾云昌说,良性循环就是让房地产业的周期变化和波动不要太大。“市场过热的时候要浇冷水,但水也不能浇得太多了,总的来说就是要适量。”

中指研究院报告提到,下半年以来,随着房地产信贷以及预售资金监管收紧,销售市场及土地市场均明显降温,叠加个别房企风险问题暴露,市场信心进一步受挫,从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻,现阶段良性循环对行业发展尤为重要。中央提及“良性循环”,亦表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。

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