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楼市调控变奏曲:去杠杆、重民生与新发展

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在我国的房地产行业发展历程中,调控政策曾多次被冠以“史上最严”的名号,但无论是从力度、角度还是范围上,都不及当下。

过去一年多来,最新一轮楼市调控以多项新政从本质上贯彻落实长效机制,确立了行业发展的新格局。房地产融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理等政策陆续出台,按下了楼市全面“去杠杆”的加速键;供地制度“两集中”推出,将行业的供给侧结构性改革进一步深化;而首次定调保障性租赁住房体系和明确房地产税改革试点,则再一次从顶层架构上强调了房地产的居住和民生属性。

受此影响,快速奔跑了20多年的房地产行业,底层逻辑随之改写,行业远景面临重构。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经不可持续,去金融化、回归民生之后,新的发展模式将是一场自我雕琢的良性出清。

展望2022,一条隐含在政策工具包背后的逻辑线逐渐清晰:坚持“房住不炒”的主基调没有变,“稳地价、稳房价、稳预期”主旋律没有变,稳妥实施房地产长效机制的指向也没有变,未来将一方面保持调控政策连续性稳定性,另一方面增强调控政策协调性精准性,促进房地产业健康发展和良性循环。

全面去杠杆

房地产关乎发展和民生,正如中央财经委员会办公室副主任韩文秀所说,房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

2020年8月,央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三条红线”规则,要求房企主动降杠杆,纠正一些房企盲目扩张的经营行为,限制行业有息负债增速;当年年末,银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度出台,收紧涉房贷款的资金供给,压降银行房地产贷款规模;2021年2月,实行供地“两集中”政策,引导市场理性竞争,对房企精细化管理提出更高要求。

“资金”和“土地”是房地产的生命线,同时对两个端口强化管理,被认为抓住了房地产行业生产的“命脉”。贝壳研究院分析认为,此轮去杠杆更为严格和全面,是资金需求端和资金供应端的双重调控,是从单一金融渠道到相关金融渠道的多维监管。

调控的效果立竿见影。中国人民银行金融市场司司长邹澜指出,“三条红线”实施一年以来,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善,负债规模稳步下降,经营融资行为更加审慎自律,整体经营趋于稳健;邹澜同时透露,房地产贷款集中度管理实施以来,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

但2021年下半年以来,政策执行层面在房地产市场引发了一定的过度叠加效应,房企正常的贷款发放受到限制,购房者合理按揭贷款发放周期显著拉长,行业循环链条受阻,销售、投资等数据在9月后明显下滑,第二轮集中供地遇冷,溢价率大幅下降,流拍现象增多,资金受限也加速了部分高杠杆房企的风险暴露。

监管部门自9月以来对政策的执行进行了一系列纠偏。除了多次表态“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”,10月15日,央行在新闻发布会上做出回应,将金融机构对房地产业的一致性紧缩称为“短期过激反应”,称金融机构在执行中对“三条红线”的规则存在一些误解。对此,央行和银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

经过调整之后,房地产相关信贷已经开始恢复,个人住房贷款发放增加、房贷利率微调、房企开发贷投放加速、房企合理融资需求正在得到满足,销售端与土地端开始出现筑底回稳迹象。

加强民生属性

2021年是房地产的民生属性得到空前强化的一年,保障性租赁住房和房地产税改革试点均取得了重要进展。

“保障性租赁住房”于2021年4月30日中共中央政治局会议上首次被提出,随即成为房地产行业发展的关键词。

7月2日,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。随后,多地陆续出台了符合城市特色的加快发展保障性租赁住房实施意见,将保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的“重头戏”。

其中,上海市确定“十四五”期间新增建设筹集保障性租赁住房47万套(间)以上,达到新增住房供应总量的45%左右;广州市60万套(间),占住房总量的45.8%;深圳市40万套(间),占住房建设筹集总量的45%左右;北京市计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于30%。

ICCRA住房租赁研究院院长赵然在接受21世纪经济报道记者采访时指出,2021年对于中国租赁住房市场是极其重要且具有标志性的一年,政策的定调、细化、推进,使得行业一年内完成了从顶端到微观的政策建构。

“本年度政策最大的亮点在于,旨在通过政策扶持,构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房‘投、融、建、管、退’的商业闭环,引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展,充分调动市场的积极性。”赵然补充说,并且在顶层架构上,“十四五”规划为行业发展奠定了整体基调,中央经济工作会议再次明确了未来方向,大力发展租赁住房成为了国策。

在这样的背景下,土地政策、金融财税政策、市场监管政策多管齐下,共同促进行业的发展。ICCRA住房租赁研究院统计数据显示,政策支持之下,2021年全国十个重点城市租赁住房规模增长可观,较2019年增幅达到了122.9%。

另一方面,热议多年的房地产税改革迎来了真正意义上的破局点。

10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,试点构建科学可行的征收管理模式和程序,在条件成熟时及时制定法律。

华夏新供给经济学研究院院长贾康告诉记者,房地产税的作用有四个方面:一是对房价起到“压舱促稳”的作用;二是使地方政府职能转变与培养财源内洽,助力打造地方税体系,深化省级以下分税制改革;三是强化优化再分配机制,“抽肥补瘦”抑制两极分化;四是提高直接税比重,优化宏观调控“自动稳定器”作用。

探索新发展

2021年中央经济工作会议明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“房住不炒”自2016年年末中央经济工作会议上提出以来,过去五年间连续出现在中央层面的各类定调中,已经成为系统化调控政策的精神内核。

展望2022,多家机构和分析人士均表示“房住不炒”依然是房地产发展的主基调,这一定位不会改变,“三条红线”“房贷集中度管理”“供地两集中”等长效机制将会长期落实。

如李宇嘉向记者表示,再次强调“房住不炒”彰显了战略定力,这是顶层设计也是指导房地产工作的长期方针,不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波也认为,中央对房地产的政策一直是明确且延续的,在不同的时期无论调控宽或者严都是正常的,但基本原则不能变。

与往年相比,监管层对房地产的表述也有一些新亮点,比如“探索新的发展模式”“更好满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业良性循环”等说法均是首次出现在中央经济工作会议中。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,相关表述将支持合理的居住需求放在突出位置,表示既要抑制“炒”也要支持“住”,除了体现完善多层次租购并举以及金融、土地和税收等来支持居住需求外,也向市场发出明确的信号,住房市场仍然拥有较大的发展潜力。

关于“新的发展模式”,天风证券分析师鲍荣富认为,虽然随着地产去杠杆步入深水区,行业阵痛有所放大,短期政策节奏和力度面临一定逆周期调节的必要性,但是中长期行业出清和结构优化的方向预计保持不变。

“探索新的发展模式第二要义在于继续坚持多渠道供应的市场机制,通过需求分流引导市场预期的合理回归。”鲍荣富分析指出,新一轮保障性租赁住房建设预计以类基建模式推进扩张,并且在REITs等创新金融工具的支持下解决慢周转的资金问题,甚至在更深层次上或有助于土地财政转型。

而展望2022年房地产调控长效机制另一个不可忽视的重点,还包括“因城施策”。

在“房住不炒”“去杠杆”“重民生”的大背景下,“因城施策”体现了监管层在“稳增长”和“控风险”中寻求平衡的精准调控。

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