楼市调控变奏曲：去杠杆、重民生与新发展

在我国的房地产行业发展历程中，调控政策曾多次被冠以“史上最严”的名号，但无论是从力度、角度还是范围上，都不及当下。

过去一年多来，最新一轮楼市调控以多项新政从本质上贯彻落实长效机制，确立了行业发展的新格局。房地产融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理等政策陆续出台，按下了楼市全面“去杠杆”的加速键；供地制度“两集中”推出，将行业的供给侧结构性改革进一步深化；而首次定调保障性租赁住房体系和明确房地产税改革试点，则再一次从顶层架构上强调了房地产的居住和民生属性。

受此影响，快速奔跑了20多年的房地产行业，底层逻辑随之改写，行业远景面临重构。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经不可持续，去金融化、回归民生之后，新的发展模式将是一场自我雕琢的良性出清。

展望2022，一条隐含在政策工具包背后的逻辑线逐渐清晰：坚持“房住不炒”的主基调没有变，“稳地价、稳房价、稳预期”主旋律没有变，稳妥实施房地产长效机制的指向也没有变，未来将一方面保持调控政策连续性稳定性，另一方面增强调控政策协调性精准性，促进房地产业健康发展和良性循环。

全面去杠杆

房地产关乎发展和民生，正如中央财经委员会办公室副主任韩文秀所说，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

2020年8月，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三条红线”规则，要求房企主动降杠杆，纠正一些房企盲目扩张的经营行为，限制行业有息负债增速；当年年末，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度出台，收紧涉房贷款的资金供给，压降银行房地产贷款规模；2021年2月，实行供地“两集中”政策，引导市场理性竞争，对房企精细化管理提出更高要求。

“资金”和“土地”是房地产的生命线，同时对两个端口强化管理，被认为抓住了房地产行业生产的“命脉”。贝壳研究院分析认为，此轮去杠杆更为严格和全面，是资金需求端和资金供应端的双重调控，是从单一金融渠道到相关金融渠道的多维监管。

调控的效果立竿见影。中国人民银行金融市场司司长邹澜指出，“三条红线”实施一年以来，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健；邹澜同时透露，房地产贷款集中度管理实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

但2021年下半年以来，政策执行层面在房地产市场引发了一定的过度叠加效应，房企正常的贷款发放受到限制，购房者合理按揭贷款发放周期显著拉长，行业循环链条受阻，销售、投资等数据在9月后明显下滑，第二轮集中供地遇冷，溢价率大幅下降，流拍现象增多，资金受限也加速了部分高杠杆房企的风险暴露。

监管部门自9月以来对政策的执行进行了一系列纠偏。除了多次表态“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”，10月15日，央行在新闻发布会上做出回应，将金融机构对房地产业的一致性紧缩称为“短期过激反应”，称金融机构在执行中对“三条红线”的规则存在一些误解。对此，央行和银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

经过调整之后，房地产相关信贷已经开始恢复，个人住房贷款发放增加、房贷利率微调、房企开发贷投放加速、房企合理融资需求正在得到满足，销售端与土地端开始出现筑底回稳迹象。

加强民生属性

2021年是房地产的民生属性得到空前强化的一年，保障性租赁住房和房地产税改革试点均取得了重要进展。

“保障性租赁住房”于2021年4月30日中共中央政治局会议上首次被提出，随即成为房地产行业发展的关键词。

7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。随后，多地陆续出台了符合城市特色的加快发展保障性租赁住房实施意见，将保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的“重头戏”。

其中，上海市确定“十四五”期间新增建设筹集保障性租赁住房47万套(间)以上，达到新增住房供应总量的45%左右；广州市60万套(间)，占住房总量的45.8%；深圳市40万套(间)，占住房建设筹集总量的45%左右；北京市计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于30%。

ICCRA住房租赁研究院院长赵然在接受21世纪经济报道记者采访时指出，2021年对于中国租赁住房市场是极其重要且具有标志性的一年，政策的定调、细化、推进，使得行业一年内完成了从顶端到微观的政策建构。

“本年度政策最大的亮点在于，旨在通过政策扶持，构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房‘投、融、建、管、退’的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展，充分调动市场的积极性。”赵然补充说，并且在顶层架构上，“十四五”规划为行业发展奠定了整体基调，中央经济工作会议再次明确了未来方向，大力发展租赁住房成为了国策。

在这样的背景下，土地政策、金融财税政策、市场监管政策多管齐下，共同促进行业的发展。ICCRA住房租赁研究院统计数据显示，政策支持之下，2021年全国十个重点城市租赁住房规模增长可观，较2019年增幅达到了122.9%。

另一方面，热议多年的房地产税改革迎来了真正意义上的破局点。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点构建科学可行的征收管理模式和程序，在条件成熟时及时制定法律。

华夏新供给经济学研究院院长贾康告诉记者，房地产税的作用有四个方面：一是对房价起到“压舱促稳”的作用；二是使地方政府职能转变与培养财源内洽，助力打造地方税体系，深化省级以下分税制改革；三是强化优化再分配机制，“抽肥补瘦”抑制两极分化；四是提高直接税比重，优化宏观调控“自动稳定器”作用。

探索新发展

2021年中央经济工作会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“房住不炒”自2016年年末中央经济工作会议上提出以来，过去五年间连续出现在中央层面的各类定调中，已经成为系统化调控政策的精神内核。

展望2022，多家机构和分析人士均表示“房住不炒”依然是房地产发展的主基调，这一定位不会改变，“三条红线”“房贷集中度管理”“供地两集中”等长效机制将会长期落实。

如李宇嘉向记者表示，再次强调“房住不炒”彰显了战略定力，这是顶层设计也是指导房地产工作的长期方针，不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波也认为，中央对房地产的政策一直是明确且延续的，在不同的时期无论调控宽或者严都是正常的，但基本原则不能变。

与往年相比，监管层对房地产的表述也有一些新亮点，比如“探索新的发展模式”“更好满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业良性循环”等说法均是首次出现在中央经济工作会议中。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，相关表述将支持合理的居住需求放在突出位置，表示既要抑制“炒”也要支持“住”，除了体现完善多层次租购并举以及金融、土地和税收等来支持居住需求外，也向市场发出明确的信号，住房市场仍然拥有较大的发展潜力。

关于“新的发展模式”，天风证券分析师鲍荣富认为，虽然随着地产去杠杆步入深水区，行业阵痛有所放大，短期政策节奏和力度面临一定逆周期调节的必要性，但是中长期行业出清和结构优化的方向预计保持不变。

“探索新的发展模式第二要义在于继续坚持多渠道供应的市场机制，通过需求分流引导市场预期的合理回归。”鲍荣富分析指出，新一轮保障性租赁住房建设预计以类基建模式推进扩张，并且在REITs等创新金融工具的支持下解决慢周转的资金问题，甚至在更深层次上或有助于土地财政转型。

而展望2022年房地产调控长效机制另一个不可忽视的重点，还包括“因城施策”。

在“房住不炒”“去杠杆”“重民生”的大背景下，“因城施策”体现了监管层在“稳增长”和“控风险”中寻求平衡的精准调控。