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谋定而后动,保利发展稳健前行业绩可期

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房地产行业面对周期波动,高杠杆、高负债的发展模式不再,稳健型企业则在未雨绸缪中迎接春天的到来。

作为房地产行业的龙头企业,保利发展在维持财务指标继续领跑行业的同时保持战略定力,持续寻找发展机会,适时调整运营策略,在当前的市场环境下应对得当。

据保利发展披露的数据,今年1-11个月,保利发展累计实现签约金额4982亿元,同比增加7.6%,根据中指研究院披露数据,今年前11个月,保利发展拿地金额为1119亿元,仅次于碧桂园和万科,位列第三。

业务稳健前进之际,保利发展在融资端也频频发力。今年11月,保利发展先后公告了两笔融资方案,而仅仅11月当月,保利发展已发行及注册拟发行的融资规模就已达到248亿元。

在销售端、投资端和融资端集体向好的同时,保利发展房地产主业与其他多元化业务均实现高质量增长,继续领先领跑同行。

融资优势行业领先 现金流管理卓越

作为地产龙头企业,保利发展构建了以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系,具备在不同市场环境下,快速、充分获取资金的能力。

今年11月以来,房地产行业融资的合理需求得到回应与满足,保利发展也抢占融资窗口期,公布新的融资计划。

11月末,保利发展先后公告了两个融资方案,包括拟发行98亿元公司债,以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。当月,保利发展已发行及注册拟发行的公开市场融资规模就达到248亿元,在同行中处于绝对领先水平。

在当前行业流动性收紧,房企信用利差拉大的情况下,保利发展的融资渠道以及融资成本的优势也将进一步放大。其银行贷款授信总额超过5000亿元,融资头寸充裕。另一方面,凭借稳健经营的口碑和央企信用优势,保利发展在各大金融机构获得充足授信,并获得极具竞争力的融资成本。半年报显示,保利发展有息负债综合成本仅4.7%,显著优于行业平均水平。从下半年保利公开市场融资来看,预计年末有息负债综合成本将进一步下降。

在资金保持充裕的背景下,保利发展的资产负债结构也持续优化,这强化了保利的抗风险能力。自“三道红线”实施以来,保利始终保持绿档,是前五房企中的唯一一家一直保持绿档的房企。年中报显示,今年上半年保利发展持有现金为1554亿元,同比增长6.45%,现金短债比为1.93倍,现金储备充裕。

从近三年的保利发展的年报来看,保利一年内到期的有息负债占比约20%,有息负债占总负债也仅约30%,其他负债主要为预收账款和其他应付款等经营产生的无息负债,债务结构及期限合理。

得益于较低的负债水平,稳健的资产结构,以及较强的抗风险能力,保利发展持续获得大公、中诚信等国内评级公司“AAA”主体信用评级,并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级,展望为稳定。

在财务指标保持出色的同时,保利对现金流的管理也显出其作为龙头房企的能力和定力。

保利发展一直坚持以现金流管理为核心,高度重视销售的回款质量和效率。今年年初,在多数房企仍未感知到行业的转向之时,保利发展已经敏感洞察到按揭形势变化,积极主动作为。得益于这种主动作为和良好的央企口碑,在受贷款集中度管控导致按揭额度紧张的情况下,保利按揭房款回笼逆势增长15%以上,签约回笼率持续保持93%以上的行业高位。

多措并下,保利发展多年来的经营现金流净额始终保持为正,彰显了保利等量拓展和以销定产的稳健经营策略。

在行业利润率空间压缩的背景下,保利发展通过多项措施,在控成本、提溢价方面不断完善,进而提升自身的产品力。公司以降本增效为导向,不断提升地产开发运营环节的管控质量,坚定实施“产品-品牌-服务”的标准化战略,在产品设计、营销输出、运营管理、成本控制等方面发力,夯实公司发展基础。

营收净利双增长 多元化业务稳健前行

财务水平维持稳健,保利发展的营收和利润也保持向上的势头。

在土地获取上,保利发展延续量入为出、以销定产的风格,在土地市场择机而行,维持合理的地价比水平,为未来的利润增长留出空间。

根据评级机构测算,今年上半年,在保利发展拿地金额中,集中供地占比42.6%,第一轮集中供地中拿地平均溢价率为15%,与22城基本持平。第二轮集中供地新增地块六成底价成交,平均溢价率为12%。

房地产主业发展可期,保利发展的多元化业务同样可圈可点,这源于其提前蓄力。由于房地产开发行业受到周期性影响较大,许多房企为了拓宽护城河,也积极发力多元化业务。今年也来,不少在商业、物业等其他多元化领域布局良好的房企在资本市场也受到追捧,其市值往往要高于行业的平均水平。

出色的成绩是保利发展规划得当的成果,在受疫情影响较大的相关产业上,保利发展通过提前铺排复苏计划,积极布局多种经营等措施,最终实现了降本增效、开源创收。

分产业来看,各个板块均有不错增长。数据显示,2021年保利物业营收利润保持稳健增长的良好态势,市场化拓展规模再创新高的同时,深化落实大物业战略,其中非居业态占比70%,标杆项目有上海交通15号线、国防大学、中南大学、五台山及广州塔景区等;此外,保利物业在增值服务业务、智慧社区建设、管理提效和数字变革等方面均有良好进展。

保利发展旗下商业、酒店板块也有较好战绩。

在购物中心板块,保利商业管理规模超500万平方米,已开业面积超过200万平方米,2021年全年销售额同比去年稳定提升。保利商业签约上海桃浦智创TOP产城综合体A区商业项目,在“产城商业融合”的新路径上实现创新与突破。保利商业通过旗下“非瞬间艺术”内容平台签约超300个新生代艺术家、潮流艺术IP等资源,为破局同质、创造内容打下坚实基础。

酒店公寓公司营收同比2020年增长显著;酒店经营实施能源使用的限时控制,疫情期间单月成本较正常时期下降20%-32%;此外,酒店板块拥有45个国际品牌特许经营权,在营20家酒店及会议中心,筹备运营超60家。商业和酒店公司还成功获得第十四届全国运动会商业街及住宿运营服务权,并顺利完成运营。公寓业务实现累计盈利,将人才公寓建设和服务作为服务保障社会民生的重点工程,在杭落地1200+间的大型人才公寓社区,累计为7500余青年人群送去贴心服务。

在健康板块,今年保利健投新增养老床位数6380张。大健康在养老项目封闭管理的情况下,快速推进家庭养老服务业务,旗下专业适老化用品供应商和品公司获得国家专利84项,可面向全国百万户家庭提供适老化改造整体解决方案。保利健投还入选“2021年度康养产业综合运营影响力企业”前五、2021年中国养老机构运营表现TOP3。

在金融板块,保利发展旗下产业基金管理规模累计近1600亿元。旗下子公司信保基金、保利资本双双获评“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。

在房地产主业和其他多元化业务均录得不错增长的同时,保利发展核心经营数据也持续向好。在行业龙头房企经营数据普遍下滑的情况下,保利发展2021三季报显示,今年前三季度,其主营收入1384.6亿元,同比上升17.86%;归母净利润135.83亿元,同比上升2.88%。

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