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房子提前半年交付?上海路劲悦茂府的另类降负债样本

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房地产行情好的时候,房地产项目提前交房并非新鲜事;而在行情下行、房企资金紧缺的当下,房企提前交房意味着什么?

12月27日-12月30日,是路劲基建(01098.HK,简称“路劲”)旗下上海嘉定路劲悦茂府的集中交房时间。日前,路劲悦茂府业主们收到了开发商通知房屋交付的短信。但是,该项目在合同上约定的交房时间是2022年6月30日前。

(图片来源:业主提供)

提前半年交房,这让购房者既兴奋又担忧。兴奋的是,刚买几个月的精装修房子这么快就可以拿到手了,接下来就可以畅想一下入住新房的美好生活了;担优的自然是提前半年交付的房子会不会因为赶工期而留下工程质量隐患?

房企提早交房并非新鲜事。不少房企人士指出,在行情好的时候,以半年为时间节点,不少房企都会选择提早交付,以期让报表数据变得好看。

一名业内人士指出,多层或低密别墅、建造结构不复杂的项目,较容易达到提前竣备条件和交付。但也有房企对交付要求较高,即便项目已经达到竣备条件,为了提升业主满意度而将小区环境、产品打磨得更好才交付。比如,近期金科在泰州开发的网红盘-泰兴集美雅苑,虽然提前两个月完成了竣备,却是按照合同约定的时间交付的。

那么,路劲悦茂府为何要提前交付房源呢?

先交一年物业费再验房

路劲悦茂府业主的担心并非多余。12月27日,集中交房的第一天,带着验房师去收房的部分业主,很快发现房子有不少小瑕疵。比如墙面开裂、油漆剐蹭、踢脚线变形、室内门变形、吊顶排气管未做固定等等问题。据21世纪经济报道记者了解,路劲物业、售后服务相关人员也带领施工人员在现场配合业主做出整改,大部分的小瑕疵都能很快解决。大部分业主最后也都顺利收房。

(摄影:购房者)

据了解,12月28日,在交房现场,业主与路劲方工作人员场面一度比较混乱。个别业主请来的验房师还被工作人员带错了地址,验错了房子。

双方冲突缘由是路劲要求业主先交一年物业费才能去验房。对于路劲物业相关工作人员提出来的不交物业费不给房子钥匙的要求,有业主认为,“买了一个4、500万的盲盒”。

近年来,先签字交费、后收房验房正成为房地产市场的潜规则,相关维权纠纷层出不穷。上海市消保委表示,这种做法涉嫌侵犯消费者的公平交易权和知情权。

最近几天,位于上海杨浦区的信达泰禾院子也在集中交房。该项目虽然没有提前交房,但据多名购房者反映,他们也遇到了与路劲悦茂府购房者类似的情况:房企要求购房者先付物业费再拿钥匙看房。在妥协之后,购房者拿到房子之后,购房者发现房屋装修有一些瑕疵,后续如何处置,房企的售后服务人员与物业工作人员均没有给出明确答复。

信达泰禾院子均价9万多元/平方米,相比均价4.45万元/平方米的路劲悦茂府,精装修的房屋质量问题并没有减少。购房者在办理交房手续时,被当场告知,购房者要在交接单上缴纳物业费后才能拿到房子钥匙验房。房企相关人员称这是行业惯例。

对此,购房者表示不认可。有购房者查阅了物业服务收费相关管理规定发现,各地规定不同,有地方规定不得预收6个月以上的费用,有的规定不得预收12个月以上费用。根据上海住建委1996年下发的相关通知,上海住宅小区物业服务费预收期限不能超过6个月。实际上,大部分小区在业主入住之后,物业公司往往存在物业费收缴率低的情况。对于物业公司而言,收取物业费是主要营收来源,因此也不排除借交房时机先保证第一年的物业费收缴率。

上海普世万联律师事务所律师朱立阳指出,如果开发商与购房者双方在合同中没有相关约定,购房人可以先验房再缴费;如果开发商以此为由拒不交房,那么延迟交房的违约责任应该由开发商承担。

路劲提早交房操作,在房地产流动性减弱的当下,绝大多数房地产项目都面临延期交付的大背景下,仅仅是一个房企降负债的样本。从财务角度来看,房企能够赶在年关提前交付房子的理由,除了工程进度资金充沛,还有就是为了确认项目销售收入。这么做的目的性很强:房企交房了就可以把项目的预收款确认为收入,相当于剔除了预收款这部分负债,也相当于是降负债。放在三道红线的政策背景下,这无异于房企降杠杆的另类操作。

提前交房:把预收款从负债项中剔除

2020年7月,路劲通过招拍挂拿下上海嘉定西一幅商住地,楼板价2.1万元/平方米,溢价率44.88%。4个月之后的2021年1月,路劲在这幅土地上打造的路劲悦茂府一期便正式开售了;今年7月,路劲悦茂府三期开售,清盘。这个项目进度也可以看作是高周转的典型。拿地6个月开售,2021年6月封顶,2021年11月外墙完工。

不久前的新闻报道中,也可见路劲悦茂府计划在2022年12月前交房,为何突然提前了半年,21世纪经济报道记者多次打通路劲相关人士电话,均无人接听。

一名购买了路劲悦茂府三期的业主表示,这是其见过的从拿地到交房的最快速度,且还是精装修房。“总的来说,还是比较开心的,毕竟提前半年收房,但各种小瑕疵也让人不舒服,要调整心态,后面再全屋定制一下,基本小瑕疵就都解决了”。

按照4.45万元/平方米售价均价来推算,路劲悦茂府的盈利水平不算低。从网上房地产数据来看,路劲悦茂府一共售出1056套房子,总成交金额46.3602亿元,成交总面积104184.54平方米。换言之,一旦顺利完成交房,路劲悦茂府在2021年能给集团贡献大约46亿营收,预收款负债则可以剔除46亿。

长三角地区是路劲销售额最多的一个区域,但随着宏观调控与去杠杆压力,路劲长三角地区销售业绩开始承压。从交付额一项便可看出路劲的负债压力与交付压力。

2020年年报显示,路劲长三角交付额为221.94亿元;2021年半年报显示,当期销售额为192.59亿元,交付额只有58.48亿。2021年交付额比2020年有下滑趋势。

据2021年中报披露,路劲净权益负债比为62%,按照路劲权益总额338亿推算,负债约为209.56亿元。值得关注的是,2021年上半年,路劲物业存货503.56亿元,对比2020年全年销售440.47亿元,高出14%。

由前述数据也可以推算,2021年中报没有交付的134.01亿元销售额只能算作预收款项;如果路劲悦茂府46亿确认收入从预收款中剔除,那么路劲长三角区域在2021年的负债将获得一定程度的下调。一旦上海路劲悦茂府的46亿销售款确认收入,对于降负债还是有比较大的作用。

一方面是三道红线下的去杠杆压力,另一方面是长三角地区的销售压力,就不难理解路劲这一次提早交房的动作了。

值得一提的是,路劲提早交房,除了区域公司的运营能力之外,与最近几个月房贷政策松动也有紧密关系。2021年10月开始,上海房贷放款时间变快。不少购买了一手房的购房者反映房贷放款速度加快了。一名路劲悦茂府的购房者透露其于8、9月份申请的贷款,在10月份或者11月就放款了;也有少数购房者的贷款在12月27日左右发放的,因此,这少量业主的交房日期也相应延后到2022年元旦假期之后,但对于路劲这一项目的预收款结转影响不大。

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