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冷热交替、溢价下降 2021年集中供地“元年”上演“过山车”

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12月27日,随着北京、郑州第三批次“两集中”(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)供地正式收官,2021年22城“两集中”供地落幕。据中指研究院统计,今年集中供地期间,22城累计成交住宅用地2064宗,成交规划建筑面积约2.44亿平方米,累计完成出让金超2.28万亿元。

2021年是推行“两集中”供地的元年,全国土地市场呈现了冷热交替的变化。由首批集中供地的“火热开局”,到第二批次的“骤然降温”,再到第三批次的“小幅回温”,今年全年集中供地走出了一条起伏变化的曲线。

12月27日,随着北京、郑州第三批次土拍收官,全年22城“两集中”供地正式落幕。图片来源/IC photo

第三批次流拍率降至约18%,地方城投唱主角

相比于第二批次土拍的“冰冻”局面,刚刚落下帷幕的22城第三批次土拍有稍许回温态势,呈现出流拍率降低、溢价率降低的“双低”特征。

据中指研究院数据显示,22城首批集中供地流拍率仅为6.27%;而第二批集中供地共计流拍89宗地块,撤牌198宗地块,整体流拍撤牌率达到32.8%;第三批次地块合计流拍率降低至18.47%,其中广州、成都第三批次流拍率较第二批次下降近20个百分点。

在业内看来,22城第三批次相比于第二批次流拍率降低并非是土地市场的全面回暖,这背后来源于央企、国企以及地方城投公司的“托底拿地”,尤其是地方平台公司异军突起,使得地块流拍比例降低。但是,由于是托底成交,零溢价地块占比随至上升,溢价成交地块占比降低至16.27%。

从拿地的企业性质来看,22城第三批次供地也发生了明显的变化,第一批次民企活跃,第二批次中海、保利、招商等央企活跃,而第三批次城投公司已成为主角。前期热门城市诸如无锡、深圳、苏州等的城投拿地数量占比也相继超过70%。

从溢价率来看,据克而瑞数据统计,22城中,10个城市第三批次溢价率均较首轮大幅下降,其中,福州、深圳、厦门等第二批次溢价率较高的城市,在第三批次溢价率下滑至5%左右,今年三批集中供地溢价率整体呈现梯队式下滑。其中,广州、无锡第三批次含宅地块均为底价成交,与首批12%的溢价率形成鲜明对比。

在第三批次集中供地中,22城也呈现出冷热不均的特征,其中,上海、杭州等城市率先回温,杭州第三批次土地市场热度最高,35宗出让地块中有24宗触顶摇号,地块触顶率达到69%,并且有多家民营企业参与竞拍拿地,市场活跃度明显回升。

作为一线城市之首,北京2021年度三轮供地也持续冷淡,57宗地块共揽金约1900亿元,整体溢价率约5%。东部、中部等部分城市依旧降温明显,长春、沈阳、天津、无锡、郑州等城市的土拍温度持续下降,部分城市撤牌数量和流拍数量也呈上升态势。

整体成交额收缩,上海、杭州出让金位居全国前二

不仅仅是集中供地的22城,据克而瑞数据显示,截至2021年12月20日,全国300城土地市场成交建筑面积20.4亿平方米,较去年同期下降了24%;全国土地总成交金额约6.25万亿元,较去年同期下降了10%。

具体城市来看,长三角依然是土地出让金排名最高的区域,多个城市在全国排名前列,其中,上海、杭州位居前两位。截至12月20日,上海土地成交金额位居全国首位,高达3136亿元,较去年同期上涨了11%。而杭州成交金额也突破3100亿元,位居全国第二位。

从不同能级的城市来看,三四线城市的土地市场寒意更浓。除一线城市成交金额保持涨势外,二线城市成交金额同比涨幅均为负,三四线城市降幅更为明显,总成交金额仅约3.15万亿元,较去年同期下降了15%。

虽然土地市场在今年三四季度降温明显,但是,土地价格依然延续了2020年的上涨态势。据克而瑞数据统计,2021年,全国300城土地成交楼面价迎来大幅上涨,增至3069元/平方米,同比上涨19%,再创历史新高。地价的明显上涨,一方面是由于成交结构所致,一线城市成交面积占比由去年的2%增至3%;另一方面也要归功于二季度土地市场热情高涨,因此平均地价被大幅拉高。

展望:明年土地市场以稳为主,城市间分化或加剧

“和去年相比,2021年土地成交热度也明显走低,不仅成交建面低于去年,成交金额也出现了近六年来的首次下滑,溢价率、流拍率等热度指标表现也差于去年同期。尽管年末房地产信贷环境边际放松,地方政府也在供地端释放诚意,但市场信心短时间内预计仍难恢复,土地成交端在明年上半年预计也难有明显回暖,城市之间的分化也将进一步凸显。”克而瑞分析认为。

对于明年土地市场的走势,克而瑞预测称:“明年土地市场发展仍是以稳为主,整体市场热度也将延续低位运行。一方面,尽管近期政策利好逐步释放,但这些举措仅利好于现金流比较稳健的房企,大部分企业流动性仍旧总体偏紧,企业拿地态度在明年仍将保持较为谨慎的态度。另一方面,虽然年末大部分城市均调低了土地出让门槛,但整体来看整体仍然较为严格;同时,各地政策调控机制也越发完善和精准。”

中指研究院预计,2022年,政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱,使地价趋于稳定,并且通过“竞品质”或“定品质”,实现地价、房价、品质三个维度的全面管控。

“市场端不同批次间的热度分化将减弱,但是,2022年上下半年的市场热度波动预计将弱于今年,市场波动更加平稳。”中指研究院表示。

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