12月28日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行对2021年四季度的上海写字楼市场、大宗交易市场、零售物业市场、产业地产市场进行回顾和多维度的解读，并对2022年各市场的发展趋势进行了展望和预测。
（戴德梁行供图，网易发布）
上海写字楼市场需求释放，维稳前行
2021年上海甲级写字楼供应保持高位，全年共计入市办公建筑规模74万平方米，分布在7个区11个板块共计13个项目。其中新兴区新增供应在全市仍占据主要地位，新增办公建筑规模达68万平方米。
2021年上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官，较去年增长2倍，创历史新高。2019年受疫情影响写字楼成交急速下滑，历经2年调整后，2021年需求有所释放。市场主要呈现出三个特点，其一，金融、电子信息科技及专业服务三大主流行业引发热点；其二，陆家嘴、南京西路、前滩、北外滩、虹桥商务区五大板块聚焦城市增长极；其三，国内大循环为主体的格局下，内资成交占比继续上扬。
细分行业来看，金融行业作为上海的核心产业，2020年已基本建成与中国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心，该行业交易量保持前列，行业布局以陆家嘴金融城及北外滩滨江带为重点。2021年以来传统金融行业的银行、证券类以及融资租赁等新型金融业整合搬迁较为积极。
疫情时代以及上海积极打造数字之都催生电子信息科技行业迅猛发展，在产业集聚且地段位置较好的漕河泾、张江、新江湾板块以及陆家嘴、前滩等滨江地区成交集中。线上娱乐类，尤其是游戏、视频、阅读以及购物电商平台、软件类等细分领域的企业扩租整合搬迁活跃。
专业服务业作为上海经济增长的核心动力之一，2021年行业成交也居前。行业呈现出核心区集中、多板块分布的格局，典型成交板块包括陆家嘴、南京西路、北外滩等。律所、会计、设计、咨询类搬迁比重较大；而伴随市场的回暖，联合办公新设需求也有所恢复，一些知名联办品牌通过深化垂直服务，提供全链条运营支持，从承租运营模式积极向服务运营模式转变，以应对未来市场。
2021年四季度上海甲级写字楼空置率15.98%，较去年四季度下调5.9%，其中核心及新兴区空置率分别为9.90%、24.52%。2021年上海甲级写字楼租金止跌微升，至四季度为8.17元/平方米/天，环比上扬，同比去年四季度微涨0.21%；新兴区在优质项目入市的带动下涨幅更明显，租金同比增长2.04%，达到6.52元/平方米/天。核心区为9.37元/平方米/天，同比去年四季度上扬0.83%。
戴德梁行中国区项目及企业服务部董事总经理魏超英表示，2021年中央经济工作会议基调稳字当头，稳中求进，上海方向是重点保持好消费和投资、外资外贸外企、产业链供应链、核心支柱产业、重要经济动能稳定。在此指引下，可以展望的是数智经济将继续赋能行业前行；十四五期间，进一步对外开放的金融政策助力吸引多元化金融机构及外资金融机构落户；而持续促进消费提质扩容政策及在上海建设国际消费中心城市的目标导向下将促使商业贸易行业保持稳中有升；疫情时代下医药行业持续续保持活力；伴随上海高端产业重点领域从国际“跟跑”向“并跑”、“领跑”迈进的目标，高精尖制造行业也将发挥活力。
上海大宗交易重回千亿规模，恢复至2018年水平
2021年上海大宗交易市场共录得1051亿成交，同比上升46%，基本恢复至2018年水平。办公租赁需求同样迎来明显上涨，全市净吸纳量增至142万方，约为2020年的3倍，空置率也大幅降至约16%，租赁市场明显回暖。
细看到各物业类型，办公/研发办公虽占比有所下滑，从2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位；与此同时，综合、商业、公寓等业态逐渐受到买家青睐，成交占比出现5-12个百分点的明显上涨。
买家方面，内资买家以76%的占比仍主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2020年的16%增至2021年的24%；投资型买家再次超越自用交易，成交金额同比上涨16个百分点、至63%；自用买家行业分布特征明显，主要以TMT、生物医药为主，其中TMT行业成交额增长近9倍，对比2020年上涨了156亿，生物医药行业成交额增长约两倍，从2020年的22亿增至2021年的44亿，涨势明显。
展望2022年，戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示，上海市场或迎来以下几大投资新动向：
宏观房地产信贷政策持续收紧，将有更多优质资产折价进入市场；
法拍项目受到越来越多投资者的关注；
高性价比长租公寓项目更具新引力；
带生物医药环评的研发办公热度提升，其中又以有产业基础的区域（如张江、漕河泾）和产业集中的非核心板块（如周浦、康桥）的项目为甚；
适合发行公募REITs的工业类及租赁住宅项目将更受市场欢迎。
上海中高端零售物业市场发展保持活跃
根据上海市统计局的数据，2021年前三季度全市经济保持快速增长，上海全市实现社会消费品零售额13,279亿元，同比增长19.6% 。得益于经济增长的支撑，四季度中高端零售物业市场发展保持活跃。11个购物中心于本季度完工入市，分别是位于静安区的大宁久光百货和中信泰富广场，位于浦东新区的漫乐城和临港万达广场，位于徐汇区的西岸凤巢和啦啦荟城，位于黄浦区的博荟广场，位于松江区的松江印象城，位于宝山区的宝山日月光，位于普陀区的天安千树，以及位于长宁区的虹桥中心大融城，新落成的购物中心推升上海中高端零售物业总存量达到2,094万平方米。
本季度，由于增长的租赁需求和新入市购物中心良好的预租表现，上海中高端零售物业市场整体空置率同比下跌0.6个百分点，至9.3%，净吸纳量达到约913,228平方米 。国内外零售商在上海零售物业租赁市场表现积极，显示了其对2022年及未来中国经济的乐观情绪。时尚、餐饮、生活、娱乐，以及汽车体验店等业态的品牌为最主要的市场需求驱动力。四季度，新兴商圈的租金水平被新项目具有竞争力的租金拉低所致，环比下降0.3%，至人民币639元/月/平方米。然而，核心商圈的租金水平在持续强劲的需求，以及有限新增供应的推动下环比增长0.4%，至人民币1,993元/月/平方米。无论是新项目还是成熟购物中心的业主不断调整品牌与业态组合或打造主题体验空间，以期跟上消费者快速变化的品味，并且实现差异化竞争。
2021前沿商业热点
毋庸置疑沉浸式消费成为今年的一大亮点，多家商业中心，如瑞虹太阳宫的江湖主题City Mart与北外滩来福士的老上海主题集市成为一大流行打卡点。品牌中，中国首家未来零售空间：HAUS SHANGHAI登入淮海路，利用3D打印、仿真科技等制造的沉浸式购物空间，构建未来零售空间，将商品以更加叙事性的方式呈现，最大限度地凸显零售空间的体验性。
今年品牌独特的活动风格也引起一阵热议。Prada 荣宅内的露营展在上海今年刮起一阵露营热潮，Prada 更是在乌中市集建起独一无二的Prada菜场，前滩太古里的Loewe应景的设计了花园秋季限定糖炒栗子等。
戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事陈云九表示，2021年火热的沉浸式消费逐步进入下一时代，2022年“元宇宙”商业将正式进入研发与发展阶段，在未来更多商业中心与品牌会选择通过“元宇宙”元素增加消费者体验感。为响应绿色低碳，未来商业中心与品牌向“低碳、绿色、环保、可持续”所发展，给明年商业趋势带来的新思考。2022年品牌未来走向更为贴近生活，拓宽已有的标签，让越来越多人通过特殊场景增加在品牌的消费。上海作为拥有丰富历史底蕴的一座城市，充分利用历史建筑载体，寻找那些偏爱有历史积淀氛围的首店品牌或活动，打造具有特色和竞争力的亮点，在未来市场上脱颖而出。
长三角产业导向聚焦战略新兴产业，“产业占链”协同与融合塑造产业新格局
从产业协同来看，借势“十四五”，长三角地区产业结构导引全面升级，聚焦战略新兴产业。当前，长三角各区域战略性新兴产业发展迅猛，规模增速皆大幅领先全国。未来长三角区域在战略性新兴产业方面将从竞争转向协同与融合，表面上看是一种产业，但在不同城市里面，这些产业其实是在产业环节上不同环和不同链，他们已经互相形成自己合作关系，长三角地区在战略新兴产业上的协同合作，将塑造未来长三角产业竞合关系新特征。
上海成绩单——国际资源配置角色增强，创新协同统筹角色突出
长三角在交通、能源、新基建等全方位深化基础设施互联互通水平，尤其是2021年落地上海的“全国碳市场交易中心”，从“上海金”、“上海油”，再到全新亮相的“上海碳”，上海在全球资源配置功能和国际金融中心地位上升；长三角区域基础设施互联互通、统一市场建设初见成效、公共服务便利化深化上海“双循环”枢纽角色。在长三角一体化产业协同上，上海依托科创资源和重大科技基础设施优势，在产业创新协同中的的统筹角色突出，在协同创新机制、创新策源及创新环境方面都发挥着重要作用。
此外，在科创成果转移转化方面，根据上海发布消息，长三角国家技术创新中心已在上海张江实体化运作，国家技术转移东部中心在长三角地区设立了19个分中心网络；在产业链协同方面，长三角企业家联盟推动组建了9个产业链联盟，联合开展长三角重点产业链协同研究，在集成电路等领域积极推进跨区域产业链供需对接、标准统一和政策协同。
戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，长三角一体化过程中，产业的协同效应日益显露出来，“十四五”期间，长三角地区的产业重心，在战略新兴产业。长三角一盘棋的背景下，加速各个行业的有序整合，做优化产业创新和发展环境是重点。而创新，永远是产业发展的核心竞争力，我们看到在长三角一体化上升为国家战略的这三年，上海已经在发挥着产业一体化协同进程中的创新策源和创新统筹角色。
本文来源：网易房产
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