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旭辉控股林峰:放弃幻想认真降杠杆,房地产行业还有未来

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12月27日,旭辉控股集团(00884.HK)CEO主席林峰发文称,中国地产行业诞生以来,从没有这样的风雨飘摇、黑云压城;近几个月来,如同鱿鱼游戏,每一周都有一两家开发商轰然倒下,行业陷入一个股债双杀的螺旋式下降过程。

对于近期多个政府部门表态要维持房地产行业的稳定,林峰表示,很多人乐观地认为是否政策转向了,地产春天又要来了;要放弃幻想,地产已经进入青铜时代,是一个冰河期与寒武纪,不会再有春暖花开,要做好漫长冬天的准备。

“放弃幻想,认认真真降杠杆”

林峰在文章中称,房地产政策的导向从来没变,坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期,坚决降杠杆。近期政策的部分变化仅是微调,防止过急过快,造成系统性风险。

对于市场预期,林峰认为,“市场恢复还需要时间和耐心。目前各金融机构和市场客户都还在观望,如果明年3月份触底,6月份恢复常态,都已是比较乐观。”

近期多家房企出现流动性危机,林峰称,倒下的企业有个共性,都是近年发展快速,负债率比较高的民营头部房企。这一轮国企、外企和小型房企反而相对安全,三道红线如同兴奋剂检测,小型房企由于没有进主赛场,之前也借不到太多钱,反而安全。

对于房企,林峰称,放弃幻想,认认真真降杠杆;未来优秀房企的负债率可能不是70%,而是30%。

“没有倒闭的行业,只有倒闭的企业”

尽管现阶段的房地产行业苦难,林峰仍然认为,行业健康,前方还有曙光,房地产行业还是有未来。

对于原因,林峰提到,中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距,经济发展增速仍然是全球第一梯队,未来十几年,房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。

林峰表示,哪怕城市化完成,进入稳定的成熟市场,如同美国和日本,也有每人每年一平方米的建设量,按人均30平方米,30年更新一次计算,中国稳定期每年10亿平米建设量总是有的,仍然是个大海。

林峰认为,“没有倒闭的行业,只有倒闭的企业,曙光将再现,要保持信心。”

“尽快出台房地产税”

谈及如何重塑信心,林峰称,“让市场正常流动起来” 。其同时建议取消二手房指导价,降低首套房的首付比例,尽快出台房地产税等建议。

1、支持二手房正常交易:

保证二手房市场,既是部分首置和首改客户的正常需求,又是稳定一手房正常交易量的重要因素。希望保障购买二手房的按揭支持,同时建议取消二手房指导价,购房者个体之间,应遵循市场定价。二手房价控制的核心是市场预期,最大的预期来自于地价的上涨。

2、支持刚需首套购房:

首套无论从实际需求还是政策导向上,都应该支持,建议降低首套购房的首付成数与按揭利率,减轻其负担。

3、项目监管有序分类:

建议住建部统一规定监管规则,地方政府参照执行,不要额外加码。但可以根据企业投入金额和信用等级分类管理,回收现金不能超过投入金额,可以用银行保函替代项目监管资金。既保证安全,又恢复行业部分流动性。

4、资金投放尽量均衡:

一是总量均衡,结合三年降杠杆的大目标,保障年度投放量,不过快下降;二是企业均衡,在国企和民企之间,按照存量的比例,分类均衡投放,避免旱涝失衡;三是区域均衡,对东北、西南、西北等经济不发达区域,也鼓励适度投放些开发贷与按揭。

5、集中供地全年一次公示:

从年初就公示城市总供地计划、三批次时间,年内确保全部供出。底价不应该每次调升,起拍价建议略低于上一年成交均价。限价透明,直接在文件上明确,不限价也说明清楚,控制好预期。

6、成立市场平准基金:

日本地产崩盘时,政府出面成立了平准基金,专项用于收购项目和资产,化解债务危机,维护资本市场信心,然后通过资产管理公司处置或REITS退出。中央可以牵头大型国资地产和金融机构联合成立,针对危机企业的项目资产和海外美元债收购。

7、尽快出台房地产税:

房地产税是最好用的长效机制,全部人都有预期一定会出台,不如早点让靴子落地。只要税率可接受,一能增加地方税收,二能通过差额税率,实现定向征收。差额税率出台后,其实可以取消掉短期限购限贷等政策,甚至可以有10%-20%的土地出让时不限售价,让市场的归市场,保障的归保障。

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