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央行四天两提“促进房地产业良性循环”

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12月27日,2022年中国人民银行工作会议提及,要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。

值得注意的是,“满足合理住房需求”“良性循环”已经多次被相关部门及会议提及。

贝壳研究院认为,“良性循环”是政策的定心丸。2022年房地产市场将在今年下半年的低位上逐步修复,修复需要时间,修复过程可能有短暂波动,但最终将回归平稳均衡。

央行再次提及“良性循环”

12月27日上午,2022年中国人民银行工作会议以视频形式召开,会议提及,2022年,稳健的货币政策要灵活适度,要精准加大重点领域金融支持力度,进一步健全宏观审慎政策框架和治理机制,坚持推动金融风险防范化解,持续深化国际金融合作,不断深化金融改革,进一步优化外汇管理和服务,全面提升金融服务与管理水平。

其中,关于坚持推动金融风险防范化解,央行提及,要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。

值得注意的是,近期“满足合理住房需求”“良性循环”已经被多次提及。

12月6日中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。

12月8-10日中央经济工作会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

12月24日,中国人民银行货币政策委员会2021年第四季度(总第95次)例会在北京召开,会议提到,要维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产市场健康发展和良性循环。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示,央行提及的“满足购房者合理住房需求,促进房地产市场健康发展和良性循环”,与此前九月底关于房地产的“两个维护”是一脉相承的。据悉,今年9月27日,中国人民银行货币政策委员会召开的2021年第三季度例会中,对房地产行业的要求是“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

贝壳研究院认为,“良性循环”是政策的定心丸。

李宇嘉表示,“房住不炒”针对的只是炒房的人,而合理的住房需求是需要被满足的。当前,各银行在房地产贷款规模的控制下,对消费者的购房贷款一刀切,有的银行拉长放款时间,提高贷款利率,这不符合房地产长效机制的落实。另外,因为销售回款是房地产企业的主要资金来源,受银行贷款的影响,房地产行业的循环出现阻塞,这是房地产行面临的比较大的问题。另外,李宇嘉还表示,商品房销售不顺畅,房地产行业的下游,比如装潢、家居、家电等方面的需求也比较弱,可以说,房地产行业的非良性循环也影响了国民经济顺畅的大循环。

2022年房地产市场将逐步修复

贝壳研究院认为,四季度以来,高层释放维稳信号,前期过紧的融资政策已有所纠偏,房企融资环境有所改善,11月起房企融资规模回升,多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期,同时房企股权、资产等交易活跃,房企短期流动性有所修复。未来在“促进房地产业良性循环”的基调下,房企融资环境有望进一步改善,特别是三道红线的执行细则局部调整,带动房企融资规模继续恢复;交易市场流动起来,住房销售去化加快利于房企回款;另外,各城市拿地政策调整,降低房企投资难度,房企信用将逐步修复。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示,从第四季度的房贷政策来看,已经明显比前三季度有所放松,尤其是针对个人房贷,无论是贷款审核的周期还是发放的节奏都有所加快。央行本次例会上的表态,进一步强化了房贷保持适度灵活的政策方向,对于首套刚需以及改善人群的支持力度不会减弱,预计房贷政策在明年一季度仍将保持当前的节奏,以保障房地产市场健康发展。

值得注意的是,近期央行下调一年期LPR,下调幅度为5BP,下调后的一年期LPR为3.8%;值得注意的是,央行并没有下调与房地产直接相关的5年期LPR,目前,5年期LPR为4.65%。

对此,李宇嘉对《华夏时报》记者表示,一年期LPR下降,一方面是前期降准导致,另一方面,也是为了降低中小微企业以及实体经济的融资成本。与此同时,央行也不想通过5年期LPR的下降,来给市场传递“刺激房地产、托底楼市”的信号。况且,央行此前已经表态,“房地产行业的基本面是健康的”,既然“基本面健康”,就不用下调5年期LPR。不过,李宇嘉认为,如果未来房地产行业继续下行,且下行较快,5年期LPR也会随之下行。

张波对《华夏时报》记者表示,影响居民购房的因素中,房贷利率的确是重要因素,但相比于贷款的成数、贷款审核以及发放周期,利率对于购房的影响相对较小;另外,对于购买首套房的购房者来说,目前本身就有首套房贷利率下调现象,因此,不必通过调整LPR,各地可以根据实际情况进行有针对性调整。

贝壳研究院认为,影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。

2022年房地产市场将在今年下半年的低位上逐步修复,修复需要时间,修复过程可能有短暂波动,但最终将回归平稳均衡。2022年是探索新的发展模式、构建房地产业良性循环的元年,“良性循环”下整个行业将趋于平稳健康,更好满足购房者的合理住房需求,更好满足消费者对美好居住的向往。

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