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贝壳研究院发布《2021年住房租赁市场报告》

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2021年即将收官。回望2021年,在疫情有效防控下,住房租赁市场回归传统周期,市场热度上升,连迎春节后租赁旺季、毕业季租赁旺季,热度背后也呈现出诸多新特征、新变化。

12月27日,贝壳研究院发布《2021年住房租赁市场报告》(以下简称《报告》)。《报告》显示,今年租赁市场整体呈现活跃态势,但租金水平仍低于疫情前。租赁市场不断向“买方市场”转变,品质化租住需求持续释放。租赁企业数量已达万级规模,租赁行业市场主体筑基初步完成。租赁行业发展2.0模式开启,预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势。

租赁市场:呈现十大特征

基于贝壳找房平台租赁成交情况,《报告》从租金水平、成交周期、房源特征等方面盘点了今年租赁市场的十大突出特征。

从租金水平来看:一是租金比疫情前下跌近9%。今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米,同比微涨1.3%,但相比于2019年仍下跌8.8%,短期内租金水平难以回到疫情前水平。二是超6成城市租金低于疫情前。相比于2019年,上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、长沙、厦门、无锡、芜湖、徐州及兰州等14个城市租金持平或微涨外,其余26个城市租金仍下跌。

从成交周期来看:一是房客源成交周期仍高于疫情前。根据贝壳研究院数据,2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天,同比缩短2.4天,相比于2019年延长9.9天,客源成交周期为9.7天,同比基本持平,相比于2019年延长1.9天。二是租客租住时间或超10年。由于房价收入比较高或部分城市的限购、限贷政策,城市居民购房计划推迟,一线及多数新一线城市平均购房年龄走高,租客的租赁年限或超过10年,一线城市趋势更为显著。

从房源特征来看:一是家庭型租赁需求释放。全国重点40城大户型成交占比增加3个百分点,由于购房计划延迟,家庭型租赁群体增加,并且在租金水平下行后,家庭型租客更偏向租住大户型满足改善需求。二是北上津租赁房屋平均房龄超20年。上海、北京、天津租赁成交房屋的平均房龄最高,一线城市租赁成交房龄在21年及以上的房屋占比超过4成。三是高房龄房屋套均月租金更稳。高房龄租赁房屋大多交通便捷、配套完善,因此其套均月租金表现更稳。四是小户型房屋套均月租金跌幅较小。从租客需求来看,小户型仍然是受租客青睐的主力户型。对比疫情前,全国重点40城小户型套均月租金跌幅较小,一线、新一线城市小户型租金跌幅在1%-3%之间。五是地铁房套均月租金高出非地铁房超30%。根据贝壳研究院数据,相比于2019年,全国重点34城地铁房和非地铁房套均月租金均下跌,地铁房比非地铁房套均月租金仍高出33.3%。六是精装房套均月租金高出简装及毛坯房超30%。其中一线城市精装房与毛坯及简装房的套均月租金差距最大,精装房高出毛坯及简装房达到32.6%。

租赁企业:规模创新高

《报告》还盘点了2021年住房租赁企业数量、分布、融资、模式等方面的变化。

数量方面,住房租赁企业数量已达万级规模。根据国家企业信用信息网公布的企业数据测算,2021年主营业务为房地产业,经营范围涵盖“住房租赁”,实际经营的住房租赁企业已达2万家左右,其中8成为近两年成立。自去年以来,中央和地方陆续出台监管政策,有效降低了租赁企业的经营风险,住房租赁企业迎来了良性的市场竞争环境,租赁行业呈现快速发展态势。

分布方面,租赁企业分布按“东-中-西”依次减弱,由于东部的租赁需求旺盛,租赁企业集中沿海分布,超6成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区。城市分布上,企业数量TOP5的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津,近3成的租赁企业分布于租赁企业数量TOP30的城市,超过5成的企业分布在TOP40的城市。

融资方面,租赁企业融资创新低,融资难度再次加大。在经历了去年集中爆雷事件后,投资人对住房租赁领域的投资进入到更为审慎理性的阶段。据不完全统计,租赁领域四类融资渠道总额在2019年达到峰值,2020、2021年连续保持下跌趋势。

模式方面,企业模式两极化,走向更轻、更重。其一,企业重新审视经营风险。包租模式在疫情期间显示出极强的脆弱性,资金实力较弱企业开始变“轻”,轻资产-分散式和中资产-集中式企业开始由包租转向轻托管模式,中资产企业的装修投入开始转移至业主承担,从而转向轻资产模式。其二,企业受政府政策引导。政府鼓励以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源,资金实力较强的中资产-集中式企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源,从包租转向自持模式,从而转向重资产运营,品牌房企也会增加自持租赁房源,以获得长期收益及未来资产增值收益。更“轻”、更“重”的租赁企业致力于打造专业化的租赁服务和精细化的运营能力,开启稳步发展。

未来展望:2.0模式开启

《报告》显示,未来随着城镇化率的提升,租客租住时间的延长,在疫情不大规模反复的情况下,预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势,对外来人口吸引力较强的城市,如城市群核心城市、省会城市租赁市场热度将更为旺盛。而随着保障性租赁房源、白领公寓和蓝领公寓等房源的增加,未来租赁市场供需矛盾趋于缓和,租金水平不具备大幅上涨的动力,尤其是对外来人口吸引力较弱的城市,租金将保持相对稳定。

《报告》认为,2021年将成为租赁行业2.0模式的元年。今年,政府和市场关系、企业发展逻辑以及租赁企业社会参与升级,触发租赁行业发展2.0模式开启。

政府与市场关系升级,市场化力量将得到充分发挥。今年住房租赁顶层设计完善,租赁监管政策趋严,住房租赁市场规范化发展的环境基本形成,同时政策支持全方位突破,保障性租赁住房发力,租赁企业迎来土地、财政、税收、金融等方面支持。未来在政策引导下,租赁领域将更多发挥市场化力量,推动租赁市场成熟化发展。

租赁企业发展逻辑升级,聚焦于更好地服务租赁双方。在监管完善的背景下,行业进一步出清,租赁企业由粗放式发展转向专业化、精细化发展,资产运营模式走向更轻、更重,企业不再盲目拓展房源,而是专注于为租赁双方提供更好的租赁产品和服务。

租赁企业社会参与升级,为城市社区服务和治理创造价值。相比于个人房东,租赁企业提供的品牌化租赁产品和服务,能够有效提升城市外来人口居住环境,并且通过组织社区活动等促进外来人口的社会融入,使得更多人在参与城市建设的同时,享受到更高品质的城市社区生活。

《报告》认为,未来租赁市场发展将走向成熟化。住房租赁市场机构化比例将继续提升,专业化、精细化运营的租赁企业将为不同群体提供多样化的租赁产品和服务。此外,预计明年会有租赁REITs产品推出,将有效解决重资产模式退出难题,租赁企业将再次迎来模式的创新。

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