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地产震荡波及物管行业,近10家公司上市折戟

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12月24日,众安集团(00672.HK)旗下物业公司众安智慧生活的上市申请失效。

众安智慧生活是一家典型的微型物管公司。据披露,截至2020年底,该公司合共有89个合约项目,总合约面积约为1380万平方米;在管面积约为1080万平方米;同期,其收入规模仅在2亿元的水平。

今时不同往日,2020年同期的物管公司是资本市场的“香饽饽”,掀起一股上市潮,而如今则进入了冷却期,在2021年上半年的接连递表之后,当前的物企面临的则是密集的失效期。

第三方研究机构嘉和家业统计显示,2021年新交表数量快速增长,前9个月新交表企业数量达33家;在经过6个月的等待之后,包括东原仁知服务、明宇商服、海悦生活、禹佳生活服务、力高健康生活等在内的招股书接连失效,中梁百悦智佳服务则在第二次提交后于近日通过聆讯,而祥生活则是在通过聆讯后,选择暂缓IPO进程。

招股书失效的物企不只是规模偏小的物业公司,还包括世纪金源服务、长城物业等再管规模位于行业前列的企业。其中,作为在管面积逾1亿平方米的长城物业,是规模最大的独立第三方物企,背后无关联地产公司。

克而瑞物业事业部研究总监汤晓晨向第一财经表示,港交所最近对物业公司的审批趋于严格,“对地产关联物业公司而言,主要受上游地产行业波动影响,预期不稳定。而独立第三方物业公司则是因行业竞争激烈,盈利能力存疑,自身增长的不确定大。”

嘉和家业认为,物业股稀缺性下降、同质化突出,待上市物企会面临更严格的上市审批,同时在房地产行情下行时期,资本的恐慌利空情绪极易传递到物业行业。有某头部物管企业在一场投资者会议上也曾提及,“现在这个市场,其他龙头可能短期内也上不了市”。

Wind数据显示,2021年以来,成功登陆资本市场的物企共有13家,其中有11家是在7月中旬之前完成上市,而7月中旬至11月中旬间的4个月时间里,港股物业板块没有任何新面孔出现。直至11月10日,京城佳业才实现破冰。

不过,京城佳业也只是小型物业的规模,截至2021年5月,其在管面积为3054万平方米,在管物业183个。在嘉和家业看来,在这样的市场环境下能成功上市,京城佳业的一大优势在其国资背景的母公司城建集团。招股书数据显示,2018年-2020年间,京城佳业的收入中逾6成来自于城建集团方面;同时,京城佳业服务的项目还包括如鸟巢、地坛医院,以及逾300条胡同等。

“在地产行情下滑的市场环境下,资本对于风险的态度显得格外保守,而国资背景或许就是那一颗定心丸,被期待能更好的规避非系统性风险。”嘉和家业认为。

而身在调整期的民营房企,其生存状况直接影响着关联物企的经营发展。今年以来,已有多家上市或即将上市的物管公司被摆上货架,或经营策略发生变动。

如蓝光嘉宝服务、彩生活、富力物业先后出售给碧桂园服务;递交了招股书的阳光智博则终止了上市计划,被阳光城换取了万物云4.8%股权;而恒大物业被摆上货架,奥园健康也被传出有潜在收购方的消息;而3月份交表的新力服务则因新力控股爆雷,传出出售的消息。

这样的不确定性,使得物管板块近期承压明显。Wind数据显示,6个月前市盈率在33倍的恒大物业,如今只有不足7倍;此前市盈率高达118倍的融创服务,近期也跌至仅21倍;即便是央企背景的华润万象生活,其市盈率也从此前的124倍回调至52倍,碧桂园服务从81倍降至38倍。整体而言,市盈率仍保持在30倍以上的,只剩下6家。

国金证券数据显示,截至2021年12月21日,恒生物管指数相较2021年4月20日下跌了47%,同期克而瑞内房股领先指数下跌40%。

“近期市场对物业股态度预期变化,股价波动比较大,很多公司股价已经回到一年多以来的新低。”汤晓晨表示。

“我们认为这主要是因为地产行业出清,诸多房企面临不小问题,这使得市场对于物管公司未来来成长性产生质疑,也对公司未来控制权归属担忧提升,关联房企的存活问题成为决定物管公司估值的核心因素。”国金证券研报预计,预计明年春节过后,地产行业竞争格局会变得明朗,届时物管板块估值也会随之修复。

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