上海：住房租赁企业应设交易资金监管专用账户

上海对住房租赁企业又有新规定，其收取的租金、押金等交易资金将被纳入监管。

12月24日，澎湃新闻记者从上海市房管局获悉，自2022年1月1日起，上海的住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行开立全市唯一的住房租赁交易资金监管专用账户（以下简称“监管账户”）。该账户资金不得与住房租赁经营机构其他经营性资金混用、不得支取现金，该账户原则上不得变更。

为加强上海住房租赁交易资金监管，上海市房屋管理局、中国银行保险监督管理委员会上海监管局日前联合印发《上海市住房租赁交易资金监管实施细则（试行）》（以下简称《细则》），明确了上述规定。

《细则》还要求，住房租赁经营机构向承租人收取的租金、押金，应由承租人直接存入监管账户；利用个人“租金贷”获得的资金，由贷款机构直接放款至监管账户。

监管账户开户信息应通过租赁平台公示

《细则》明确，上海行政区域内，通过长期租赁、受托经营等非自持方式筹措存量住房，从事住房租赁业务的轻资产住房租赁经营机构（以下简称“住房租赁经营机构”），其住房租赁交易资金的监督管理适用《细则》。“住房租赁交易资金”，是指住房租赁经营机构按照合同约定，向住房承租人收取的租金、押金。

根据规定，住房租赁经营机构与承办银行签订住房租赁交易资金监管专用账户协议，应当明确监管内容、方式、流程，以及双方的责任和义务。

住房租赁经营机构在申请上海住房租赁公共服务平台（以下简称“租赁平台”）用户认证时，应提交监管账户的开户信息并通过租赁平台公示，同时在经营活动场所、信息发布渠道和租赁合同中明示监管账户信息。

《细则》发布前已办理开业报告（信息记载）的住房租赁经营机构，应自本实施细则印发之日起一个月内开立监管账户，并将账户信息提交租赁平台公示。

住房租赁经营机构达成住房租赁交易后，应及时为承租人提供合同网签、备案服务。承办银行应当根据网签、备案的租赁合同信息，对租金、押金进行释放。承办银行应与上海住房租赁公共服务平台联网对接，共享网签、备案的合同信息。

租金、押金由承租人直接存入监管账户

《细则》要求，住房租赁经营机构向承租人收取的租金、押金，应由承租人直接存入监管账户；利用个人“租金贷”获得的资金，由贷款机构直接放款至监管账户。

承租人支付租金周期在三个月以上的（不含三个月），租金应当按月释放给住房租赁经营机构；承租人支付租金周期在三个月以下的（含三个月），由住房租赁经营机构与承办银行约定释放。

住房租赁经营机构单次收取押金不超过一个月的（含一个月），直接释放给住房租赁经营机构；单次收取押金超过一个月（不含一个月）的，超过部分纳入资金监管。

住房租赁合同期满、提前解除或终止的，应当以合同网签、备案信息为准。承租人租金、押金的退还，由住房租赁经营机构与承租人协商一致，明确退还金额，报备上海住房租赁公共服务平台后，承办银行按照金额退还。

住房租赁经营机构不按约定向承租人退还租金、押金的，承办银行可根据生效法律文书，向承租人释放相应的租金、押金。如提前释放的资金涉及退还，由住房租赁经营机构使用监管账户外的资金承担支付，不应动用监管账户资金支付。

住房租赁合同未执行完毕不得办理销户手续

承租人向监管账户支付租金、押金时，账户收款信息应当由承办银行即时推送至出租人。

承办银行应当将监管账户资金变动信息定期推送至上海住房租赁公共服务平台，协助建立住房租赁经营机构资金风险预警机制。

住房租赁经营机构业务终止，需注销监管账户的，应将监管账户资金所涉及的住房租赁合同执行完毕后办理注销。如住房租赁合同未执行完毕，不得办理销户手续。监管账户注销的，承办银行应当将注销情况及时告知房屋管理部门。

住房租赁经营机构不得以任何方式夸大资金监管作用或推脱不执行资金监管规定。对未按照相关规定、合同约定等将监管资金存入监管账户或提供虚假信息等违法违规行为造成住房租赁监管资金损失的，应当依法承担责任。

住房租赁经营机构及其从业人员违反《细则》的，房屋管理部门可采取约谈告诫、责令整改、发布风险提示、暂停房源核验和网签备案等措施进行处理，并依法抄送相关部门实施联合惩戒。