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开发商的自救:花样年公司“瘦身”、姚振华放售宝能千亿资产

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近期,部分开发商出现债券违约,公司流动性紧张的情况。此后,各家公司开始采取各种自救措施。

简单来说,出现流动性紧张就是公司现金流出现问题,具体可以表现为资产价格下降到其内在价值之下,金融机构外部融资条件恶化,金融市场参与者数量的下降,或者金融资产交易发生困难等等。流动性危机是由流动性不足引起的,而能否解决流动性不足的问题是开发商存活的关键因素。

澎湃新闻盘点了各家房企应对这一难题时的化解方案。

据中国证券报报道,中央经济工作会议后,围绕促进房地产业健康发展和良性循环,监管部门和各地相关部门不断发声,并出台多项政策举措。专家认为,这有助于进一步稳定市场预期,助力房地产市场平稳发展。

出售项目,换取流动资金

自9月份以来,作为地产商龙头企业中国恒大(03333.HK)开始陆续出售旗下多项资产,包括出售了恒大汽车(00708.HK)早年收购的两家公司,清空恒腾网络(00136.HK)套现约105亿港元。更早些时候,恒大还出售了持有的嘉凯城(000918.SZ)、盛京银行(02066.HK)、深圳市高新投集团有限公司和恒大冰泉集团有限公司的股权,以及出售5个地产项目股权及非核心资产,这部分累计回笼资金约121亿元。

采取类似措施的还有花样年控股(01777.HK)。9月28日晚间,碧桂园服务(06098.HK)公告称,公司间接全资附属公司碧桂园物业香港与彩生活(01778.HK)签订股权转让协议,拟收购彩生活服务的核心资产邻里乐100%股权。根据公告,交易总代价不高于33亿元,将以碧桂园物业香港的自有资金及或股权融资或贷款等方式进行支付。此番彩生活出售旗下资产就是为了缓解母公司花样年控股的流动性紧张。

此后,花样年控股接连退出了在深圳、佛山、宁波、北京等多地项目,以快速回笼资金。

总部位于广州的佳兆业此间也宣布要出售旗下项目。11月8日晚间,佳兆业集团官方微信号发布声明称,将加快深圳、上海等地优质资产处置,回笼资金用于兑付财富产品。

另据澎湃新闻了解,总部位于江西省南昌市的新力控股集团(02103.HK)正在寻求出售项目,以换取现金,公司全国范围内的项目均在出售之列。

当代置业(01107.HK)选择出售旗下物业公司。

11月1日,融创服务(01516.HK)和当代置业旗下物业公司第一服务控股(02107.HK)联合公告,宣布融创服务以6.92亿元收购第一服务总计约3.22亿股股份,收购价格为2.15元/股,融创服务此次收购的股份占第一服务控股已发行股本的32.22%。

宝能系的实际控制人姚振华也在放售包括宝能集团深圳总部等千亿元资产回笼资金。

按照宝能集团的披露,在出售的8个重点专项资产方面,宝能集团正启动总部深圳宝能中心、旧改项目、 前海优质项目、物流园资产包项目等位于上海、深圳、广州的资产项目出售。上述项目涉及商业物业、土地、商业综合体、旧改及优质金融公司股权等,评估价值超1000亿元。宝能集团预计在3-4个月内,回款约200亿元,宝能集团在公告中称,有某项目已经签约;其他项目正在签约阶段、 密切洽谈或寻找意向方。

中指研究院的报告显示,11月份已有多家房企转让旗下资产。有房企人士对澎湃新闻()表示,出售资产是解决流动性困难的最快捷途径,但当前市场环境下接盘者更加理性谨慎。“市场上现在多的是摆上货架的项目,但买家并没有那么多。这种方式也是治标不治本,短期内可以获得现金流度过危机,但长期还是要调整自身发展战略,优化债务结构,寻找新的增长点。”该人士说。

债券展期,以时间换空间

宝能集团表示,目前公司流动性压力为阶段性暂时性问题,正在积极调整资产结构,逐渐淡化房地产业在宝能集团的业务比例,提高资产流动性;通过人员优化、聚焦核心高端制造行业,提高集团整体的盈利水平及抗风险能力。其有息负债基本都有足值抵押物担保。宝能集团正加快与相关金融机构沟通,目前已经与部分金融机构达成展期及续贷方案。

闽系房企阳光城(000671.SZ)也在寻求债务延期。11月5日,阳光城“18阳光04”2021年第一次债券持有人会议举行,6.37亿元“18阳光04”展期12个月的兑付方案表决通过。同日,阳光城“20华济建筑ABN001”展期议案获得超90%投资人支持。此前,阳光城还举行了关于购房尾款资产支持专项计划2021年第一次证券持有人会议,宣布12.7亿元购房尾款ABS展期12个月的兑付方案以接近90%支持率获得通过。

在出售资产和卖物业公司换取资金之外,花样年目前今年年内到期的境内债均已获展期。共三笔债券本金累计展期16.79亿元,利息累计展期1.95亿元,总计18.74亿元。

总部位于广州的中国奥园(03883.HK)近期也有三笔到期的私募债获得了展期,三笔私募债均将展期一年,每笔债券都会分三次兑付,三笔债券的本金总计约15.16亿元。

有投资人对澎湃新闻表示,同意房企展期的原因主要有两个。“一方面,我们也不想开发商违约,一旦违约,按照偿债顺序,信用债既没有抵押,也不具备保交付等制约性条件,只能做劣后,最后轮到信用债,还有多少可以用来兑付的资产?另一方面也与目前包括房贷、房企再融资政策的松动有关,投资人相信,随着融资环境相对的放松,房企的现金流会有所改善,他们应该会有能力偿还展期后的债务。”

收缩精简,降本增效

与此同时,在房企资金紧张的大背景下,一些公司开始对组织架构进行调整,裂变与合并是重点调整方向。

12月3日,澎湃新闻()了解到,正处于流动性紧张的花样年集团将其华北区域正式撤销。对此,花样年方面对澎湃新闻表示,为应对市场和经营环境的变化,花样年延续今年7月份启动的“瘦身计划”,撤销区域平台,以提高决策效率、执行质量。

对于华北区域的撤销,花样年表示,华北区域平台撤销后,存量项目会根据所属城市和管理半径,分别划拨到对应的天津公司、北京公司、青岛公司。城市公司直接向集团汇报,以极简组织,贴近项目、聚焦经营。

近日有消息称,弘阳地产完成了新一轮的区域公司合并和人事调整,区域架构由原来的10个区域公司合并为7个区域公司。在此之前,12月初,旭辉和新城也相继进行组织架构调整,其核心均在于整合区域事业部,精简架构。

据克而瑞研究中心的报告显示,自7月以来已有8家房企进行进行不低于10次组织架构调整。其中,旭辉、绿城、龙湖等房企并非首次进行组织架构调整。从调整内容来看,本质是收缩、精简战略框架。

另外,房企在组织架构调整的同时,也都涉及人员配置精简及战略的聚焦。

比如,弘阳地产在缩减合并区域的同时,涉及七大区域负责人和人员调整变动,中层员工则根据区域新的组织架构转岗、更换城市或个人意愿进行小比例调整,管理团队更为精简。此外,新城控股也于12月初将住宅开发事业部和商业开发事业部进行大区合并,整合为十个大区,同时伴随人员调整,事业部总部开启缩编、转岗和分流。

克而瑞认为,房企组织框架的收缩精简,可以控制成本,将有限的资金更精准投放,是主动应对市场环境变化,缓解流动性压力,“勒紧腰带”抵御“寒冬”的战略选择。精简组织架构,适当缩短管理链条,合并部分区域、城市公司,剥离非必要业务,得以减少中间环节,提升管理效率,已成为“向管理要效益”的重要手段;同时,精简架构有利于权力下放,增加区域部门的自主权与灵活度,而且整合相似职权部门有助于减少内耗。

近期房企较为集中性地组织架构调整、战略精简,其核心在于“降本增效”,在缓解流动性压力的同时,向管理要效益;同时在可以预见的“政策底”窗口期,提前布局,无论是投拓方面的区域聚焦,还是多元赛道方面的战略性赋能,为后续发展蓄能。

但克而瑞指出,需要注意的是,房企组织架构调整的同时,面临一系列的附带问题,比如管理层的调整与变动,或面临其管理团队人员的连带变动、人才流失;部分成员对公司组织架构调整目标不清晰,从而配合度不高;调整后面临内部人员的统筹协调、外部各部门之间的衔接等几大问题,,能否妥善协调处理,对后续发展非常重要。

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