长租房市场将迎来快速发展期

前不久召开的中央经济工作会议在部署房地产市场相关工作时再次强调，加快发展长租房市场。从加快完善长租房政策到规范发展长租房市场，长租房市场近年来屡被政策和文件提及。“十四五”规划纲要提出，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策。在坚持“房住不炒”“租购并举”的背景之下，长租房市场将迎来长足发展。

传统的住房租赁常常是个人房东将闲置的住房出租给租房者，租赁时间短，租赁关系不稳定。而长租房通常由专门的机构运营，或是以“轻资产”的形式从分散的房东手中租赁过来，简单改造提升后再转租；或是以“中资产”的形式整租楼宇，将楼宇装修改造后再租赁运营；或是以“重资产”的形式获得租赁用地，开发建造后再实施租赁业务的运营管理。我国长租房发展仍处于初级阶段，需尽快迎头赶上。

发展长租房市场，是加快补齐住房租赁短板的必由之路。我国房地产市场长期“售卖一条腿长，租赁一条腿短”，发展租赁住房的支持政策不足。旨在解决新市民、青年人住房困难问题的保障性租赁住房正在加快推进。保障性租赁住房是我国住房保障顶层设计中重点发展的一类保障性住房。而全面依托市场力量发展的长租房应该同保障性租赁住房一道，形成同频共振的发展格局，共同使住房租赁成为广大居民乐于选择的解决居住问题的方式。

长租房市场需求大，有广阔发展空间。从未来城市发展角度看，大城市的高房价增加购房难度，会催生出不少住房租赁需求。同时，不仅人口加速向大城市聚集的趋势在持续，而且城市内部的短距离流动趋势也更明显，很多年轻人会根据工作场所的变化灵活选择居住地，这使得住房租赁需求持续增加。此外，结婚和生育是购买住房的重要推动因素，随着结婚和生育年龄后移，住房租赁的需求期在延长。新华网和长租公寓品牌自如近日联合发布的《2021中国城市租住生活蓝皮书》预计，到2030年我国住房租赁人口约2.6亿人，住房租赁市场的整体规模近10万亿元。

从发展现状看，在一线城市的一些区域，专业化、标准化的租赁项目出租率非常高，甚至有排队等空房的情况，供不应求。这表明市场对长租房的需求十分旺盛，长租房在一线城市以及其他一些热点城市仍有很大发展潜力。仲量联行一项针对集中式公寓的研究表明，从2018年到2021年，深圳长租公寓市场迎来爆发式增长，2021年规模化长租公寓总套数是2018年的4倍。上海品牌长租公寓套数增长了103%，北京增长了24%。

吴树建摄（中经视觉）

发展长租房市场，关键是加快培育专业化、规模化的住房租赁企业。有统计表明，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的73万套。尽管如此，我国专业化的住房租赁企业、机构化的长租房占比仍相对较低。从国际经验看，美国住房租赁市场的机构化占比约30%，日本则高达80%。而我国机构化长租房占比仅为2%，一线城市也仅在5%左右。发展专业化规模化的住房租赁企业，有助于规范租赁流程，提高租赁效率，是行业健康发展的重要抓手。标准化的租户服务、稳定的租赁关系，为租客带来安心的居住体验。同时依托大数据优势、创新的品牌实力，可以满足租房之外衍生出的更多生活消费需求。

发展长租房市场，前提是规范，长租房应始终遵循居住本质。前两年，长租房市场备受资本青睐，不少进入长租房市场的企业盲目扩张，长租房市场出现“租金贷”“爆雷”“甲醛超标”等乱象。有关部门和地方政府加大整治力度，行业经历洗牌。未来长租房市场应该吸取过去野蛮发展的教训，唯有走规范之路，方能迎来长远发展。

可喜的是，针对长租房更为详细的支持政策正在落地。银保监会表示，将推动保险资金支持长租房市场发展，会同人民银行推进不动产投资信托基金（REITs）试点。而进一步加大长租房的政策和资金支持力度，也成为众多房企和长租企业的普遍呼吁。