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聚焦房地产政策“变”与“不变” 推进产业健康发展良性循环

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住房问题既是民生问题也是发展问题。当前,实现“全体人民住有所居”这一明确目标正在社会各界的期待中提档增速。

中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。在房地产方面,会议明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

多位专家在接受人民网记者采访时表示,房地产调控大方向延续了往年的平稳态势,但是稳中有变,提出了新思路,对于理解2022年房地产市场政策等有重要的作用,其政策组合依然是“房住不炒”、租售并举、因城施策。下一步,调控政策将侧重引导市场预期平稳,但遏制投资投机仍是政策底线。

再次释放维稳信号

再次明确政策的延续性

在房地产调控方面,中央层面多次强调要坚持“房住不炒”定位。另有专家指出,“房住不炒”作为顶层设计,将是指导房地产和住房工作的长期方针。

自从2016年中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”至今,“房住不炒”开始成为我国房地产调控的一个主基调,此后多次中央层面的重大会议中都曾提及“房住不炒”。

记者注意到,今年是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。另外,“十四五”规划纲要也强调了对于“房住不炒”这一定位的重要性。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示,自2014年首提“租售并举”,2016年首提“房住不炒”,中央对房地产的政策一直是明确且延续的。同时,在不同的时期无论调控宽或者严都是正常的,但基本原则不能变,以防出现硬着陆风险。

浙江仙居加快安置房建设提升市民幸福感。来源:人民图片

“相较于以往经济会议对房地产市场的表态,本次会议内容具备更强的指导意义,明确了‘房住不炒’不会动摇,将是住房市场的长期指导方针。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示,未来房地产市场支持合理购房需求的释放,但投机性需求不会被政策支持。

房地产市场对经济社会发展的重要性不言而喻。对此,楼建波强调,要守牢房地产发展底线,一方面不能带来金融风险,另一方面不能影响实体经济发展。

今年以来,部分房企出现债务违约,导致房地产金融风险加大。央行、银保监会等金融监融机构也频繁提及,要健全房地产调控长效机制,毫不松懈地防范化解金融风险,遏制房地产金融化泡沫化倾向,促进和维护房地产业稳定健康发展。

中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀则指出,房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

首提“探索新的发展模式”

构建“租购并举”新格局

相较于往年,此次会议首次提出预期引导的概念,会议表示“加强预期指导、探索新的发展模式”。有专家认为,这一提法释放出了积极的信号,将促进房企加快开发模式转型。

对房地产开发企业而言,随着我国房地产市场正逐步从“增量市场”向“存量市场”转变,越来越多开发企业开始寻求新的增长空间。

易居智库研究总监严跃进认为,这表明房地产市场在预期管理和引导方面将有新的动作,包括后续在稳房价方面,各类土地供应会持续跟进,以进一步稳定市场预期。房地产市场秩序的整顿工作也还会推进,对于各类炒作房价和引起预期不稳的行为会进行严管。

针对土地市场方面,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“探索新的发展模式”意味着探索新的供地类型,未必是新增供地建设,而是如何盘活存量。新的发展模式也可以是新的土地出让方式,未必是价高者得,而是通过招标、建设方案竞标等多种方式结合,让房价地价联动。

江苏连云港保障房建设“提速”。来源:人民图片

多元化发展是房地产企业实现可持续发展的利器。对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,“新的发展模式”还意味着房企开发模式的转型。房地产企业长期以来形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继,部分企业爆发债务危机,需要采取疏堵结合的方式,加快引导房企转型升级,从发展模式上防范和化解房地产金融风险。

“坚持租购并举”以及“推进保障性住房建设”在历年中央经济工作会议中均有所提及。多位专家认为,我国租赁住房市场将更加规范有序,将持续以发展保障性住房为政策重点。另外,多层次、多渠道的住房供应体系,也是下一阶段的政策着力点之一。

为建立完善房地产长效机制,今年以来,加快推进保障性租赁住房也在多个高层会议上被反复提及。记者梳理发现,自今年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来,已有接近20城发布关于加快发展保障性租赁住房的实施意见或征求意见稿。并已被多地写入“十四五”住房发展规划中,成为未来住房发展重点。

保障性租赁住房作为住房制度建设的重要一环,是保障“住有所居”的重要依托。

11月23日,上海发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》,明确在“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上,占同期新增住房供应总量的40%以上;广州市政府办公厅发布的《关于进一步加强住房保障工作的意见》指出,到2025年,广州全面完成66万套保障性住房建设筹集任务,且逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准,帮助新市民、青年人等缓解住房困难……

“长租房和保障性租赁住房都是多层次住房租赁市场的组成部分,能够满足不同类型租赁需求,应在加强监管和建设模式创新的前提下,引导相关行业转型升级,作为未来多渠道住房供应的来源。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

严跃进则表示,除租购并举、长租房、保障性住房等方面发展外,未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等,都会有各类新的政策,值得期待。

因城施策持续推进

促进房地产业良性循环和健康发展

此次会议的一大亮点是提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。在12月6日召开的中共中央政治局会议中,也曾明确提出,“促进房地产业健康发展和良性循环”。多位专家表示,要让市场步入“良性循环”,最关键、最重要的是要市场信心的恢复。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为,由于房地产市场具有很强的地域差异性,因城施策相对于“一刀切”,是一个重要的进步。“它既可以避免因政策形成的房地产系统性风险,也可以提升房地产调控政策的有效性。因城施策和’房住不炒’一起,构成房地产市场调控政策与长效机制的基石。”

如何在“既不放纵房企利用预售资金肆意扩张,又保持企业合理流动性”的前提下,确立合理的预售资金监管标准?国海证券研究所联席所长夏磊表示,从政策层面来看,预售资金的监管不应“一刀切地收紧”,而应做到“有紧有松、松紧适度”。“紧”和“松”的根本目标都是为确保地产项目按时交付。

重庆丰都居民住上江景房。来源:人民图片

在严跃进看来,“良性循环”对于房地产市场很关键,市场不好会引起房企爆雷风险,而风险会转嫁到购房者身上后,会对购房产生畏缩心理,最终使得市场变为死水。因此,“良性循环”是对房地产产业链的一次重要表述,有非常强的信号意义。

实际上,自中央经济工作会议结束后的一周内,多地已发布相关政策,落实会议精神。

今年7月住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,为期三年的楼市整治在全国范围内展开。随后,多地跟进发布相关政策,贯彻落实工作。

李宇嘉则认为,促进房地产良性循环就是要去除阻碍其顺畅循环的问题,包括控制源头上的地价无序上涨、控制依赖度,这样就能控制住房价。要控住地价上涨,还得控制住前端购地融资,金融长效机制就要落实下去。同时,还要调整住房供应机构,比如增加保障性租赁住房供应,盘活存量资源,比如老旧小区改造等。

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