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破局2021|地产圈十大政策:哪些加码调控?哪些边际宽松?

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2021年已经进入尾声。这一年,密集调控成为楼市关键词之一,无不深刻影响着房地产行业的走向与变局。

新京报房产新闻盘点出房地产“十大政策”,集中供地、整治“学区房”炒作、清查经营贷、二手房指导价、限跌令、房地产税试点启动……这些政策在践行“房住不炒”的同时,更为行业发展指引方向。

值得关注的是,虽然全年房地产调控政策仍以收紧为主,但是年底的降准以及官方的多次表态,包括支持刚需购房、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等,暖风频吹,政策调控出现边际宽松。在业内人士看来,未来的房地产政策,在守住“房住不炒”这个底线的同时,会有更多政策支持房地产健康发展。

1、22城集中供地

集中供地成为贯穿全年、影响深远的房地产调控政策之一。年初,北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州等18个热点二线城市宣布实行“两集中”土地出让方式,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,每年不超过3次。

集中供地下,各地土地出让政策也发生着显著变化,尤其是从第二轮集中供地开始,土拍规则趋严,控制溢价率、提高房企准入门槛、强化房地价联动、现房销售、摇号拿地等成为不少城市土拍的新特征。

将流散式的土地出让变为集中出让,并辅以各种竞拍新规,减少房企过度竞争、哄抬地价的现象,降温土地市场,进一步坚定了“房住不炒”的总基调,有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

2、整治“学区房”炒作

炒作“学区房”房价并非新鲜事,但是今年对于“学区房”炒作的调控则进入了“深水区”。

下半年以来,从中央到地方,从一线城市北京、上海、广州、深圳到二线城市合肥、西安、成都等,均发布相关政策整顿“学区房”炒作,通过多校划片、教师轮岗制度、大学区招生、学区房单独调控等措施有效促进“学区房”降温。

以北京为例,今年加大对“学区房”的监管力度,不仅严格执行多校划片、派位入学政策,还把“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一。

在业内人士看来,相比普通房产,“学区房”的需求更刚性,是房价上涨的重要因素,也成了房地产调控的“牛鼻子”,将防止以“学区房”等名义炒作房价上升到更高调控地位,不仅说明“学区房”炒作的严重性,还彰显中央对“学区房”管控的导向。

3、清查经营贷

严防经营贷资金违规流入,成为今年降温楼市的重磅调控杀器。3月26日,银保监会、住建部办公厅和央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,提出加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、继续支持好实体经济发展及强化协同监督检查九条要求。

此后,一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市上演,北京、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市,上海、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度。

今年4月份公布的排查结果显示,深圳公布通报提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,广州发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额为1.47亿元,北京发现涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款金额约3.4亿元;上海公布123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于楼市,共计3.39亿元。

房地产被认为是金融体系最大的“灰犀牛”,金融化、泡沫化现象严重,而经营贷是炒房客的重要提款机和杠杆,经营贷违规流入楼市,不仅助涨房价,还产生巨大风险,诸如抽贷导致的房屋断供被拍等。对于经营贷的严查,势必将挤压泡沫,从根源上严控炒房乱象。

4、二手房指导价

为了抑制楼市过热,今年2月份,深圳出台严厉的调控政策,建立二手房成交参考价格发布机制,这对“狂热”了一年多的二手房市场具有强大的杀伤力,打击炒房投机效果明显,几个月下来,深圳二手房市场降温明显,量价齐跌。

随后,多个城市相继跟进,包括广州、东莞、东莞、合肥、西安、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚等城市发布二手小区成交参考价或进行价格核验,针对重点或热点区域进行价格指导。

在热点城市调控转向二手房市场后,推出二手房参考价是必然趋势,也是政府发挥有形之手,维护供应市场基础秩序,弥补市场缺陷的需要。

5、限跌令

在热点城市抑制房价过快上涨的同时,一些非热点城市进行“逆向”调控,防止房价过快下跌。下半年以来,包括张家口、昆明、唐山、江阴、株洲、岳阳等多个城市,通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为。

限跌令背后是楼市的整体降温。国家统计局发布的70城房价变动数据显示,11月份,新房价格出现环比下跌的城市数量达到59个,是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次,而仅3个城市二手房销售价格出现环比上涨。

大涨大跌都可能引发预期波动,“限跌令”的出台,再一次说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

6、房地产税试点启动

从立法到试点,房地产税在今年迈向一个实质性进展。5月份,房地产税改革试点提出。10月份,《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》通过,房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产;试点5年,条件成熟时,及时制定法律。

在业内人士看来,房地产税在国家的税费体系里十分重要,立法周期相对比较漫长,推进亦需要严谨严密,试点是很重要的“试金石”,将为后续的立法工作提供重要支撑。

不过,何时开始试点?哪些城市率先进入试点名单?具体的免税范围、税率如何?仍有更多疑问待解。

7、城市更新防止大拆大建

今年,城市更新迎来新的转折点。8月31日,《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式落地,其中强调严格控制大规模拆除,除了违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

与此同时,上述通知要求严格控制大规模增建,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2;要求应留尽留,全力保留城市记忆,保持老城格局尺度,不破坏老城区传统格局和街巷肌理。

城市更新是解决“城市病”的重要手段,为城市发展提供新的增长点。但是在推进过程中,出现了大拆大建、急功近利的倾向,有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本,产生新的城市问题。

新规定明确了城市更新的底线,确定了未来城市更新的主基调,由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”的转变,避免重走城市粗放开发建设的老路。

8、样板间须“所见即所得”

近年来,在新房市场,“货不对板”“严重减配”的现象频繁发生。8月16日,北京住建委正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》,其中最引人关注的是设置交付样板间,开发商在预售商品住房前,应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间,并在交付样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的,应设置主要户型(不少于两个)交付样板间,且交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。

在商品房预售制度下,样板间对于购房者购买新房至关重要,对样板间的直观体验往往成为购房者决策的重要依据。但是,在样板间装修设置的时候,开发商所展示的装修方案更为高级,所用家电门窗品牌也为“高配”,但是,在实际交付中,购房者往往发现“货不对板”“严重减配”。

可以说,北京商品房销售新规切中了购房者痛点,解决买房信息严重不对称的现象,切实保障交房质量,让“样板间”成为真正的“样板”。

9、首部地方版住房租赁条例将出台

继住建部公开住房租赁条例后,首部地方版的住房租赁条例有望出台。8月24日,由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(简称“征求意见稿”),面向社会公开征求意见。

针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾,征求意见稿创新举措、对症下药,诸如对于房租显著上涨,政府可“出手”干预,单次收房租金额一般不超3个月,超收将受监管;严惩严罚“甲醛房”,最高拟罚30万;发布虚假租房信息者,将由互联网平台删除屏蔽等。

长期以来,住房租赁行业乱象丛生,“黑中介”“群租房”“哄抬租金”“抢占房源”等现象不断发生。住房租赁条例的出台,不仅将能够扫除乱象,维护租房者合法权益,还将进一步推动了租房市场的长期可持续发展。

更为关键的是,这是全国首部地方版租赁条例,具有非常重要的标志性意义,意味着未来其他城市将有跟进的可能,对于住房租赁市场来说将会产生深刻的变革,甚至有可能成为市场发展的转折点。

10、北京封堵“假离婚”买房

为了遏制“假离婚”购房,北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》,其中提出,自2021年8月5日起,夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起3年内,任何一方均不得在本市购买商品住房。

此前,北京离婚购房政策出台于2017年,对于离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。这意味着,对于“假离婚”购房者,此前虽然从信贷政策上进行了限制,但并未从购房资格上加以调控,政策存在漏洞。

北京住建委相关负责人也表示,仅近一段时间以来,就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果,也容易产生一系列法律风险和道德风险。

北京此次出重拳封堵“假离婚、真买房”,补上了离婚购房的“漏洞”,不仅能够有效降低楼市成交热度,更能够从道德层面,让婚姻回归本质,让“假离婚”的昏招和闹剧终止。

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