万科进入地产开发强管控时刻

万科（000002.SZ/02202.HK）正在紧锣密鼓地进行新一轮的组织架构调整。

16日晚间，万科内部发文上海区域人事调整，现年51岁的张海继续担任开发经营本部首席合伙人兼CEO，不再兼任上海区域区首，原上海区域副总经理、杭州公司总经理吴镝升任上海区域区首，上海区域内多个城市总经理相应调整。一天之内，区域换防、调动之多，前所未有。

在业内人士看来，在房企精细化管理取代高杠杆运作的背景下，万科此举乃顺应行业趋势的时宜之举，有利于统一意志，减少试错成本，形成合力，减少内耗，提升管理效率。

张海主导万科开发经营本部，也意味着多年强调一线炮火、强一线管控模式的万科，正式走向新的管控局面——本部强管控，地产开发等权力开始向开发经营本部集中。同时，也有利于稳住发展势头，将上海区域的经营逻辑、管控思路尽可能地延续推广开来。

上海区域大换防

万科业绩最为优越的上海区域一日之间发生多个核心岗位变动。

据万科内部文件显示，张海不再兼任上海区域区首，继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO；原万科上海区域第一副总、杭州公司总经理吴镝升任上海区域区首；原万科南京公司总经理耿冰调任上海公司总经理；原万科上海公司执行总经理王昂调任南京公司总经理；原万科无锡公司总经理陈灏调任杭州公司总经理；原万科上海区域合伙人陈江鸣调任无锡公司总经理。

对于此次调整，万科表示，行业正面临巨大的挑战，需要充分发挥集团军优势，助力公司在管理红利时代健康稳健发展。一方面要在组织上加强一盘棋建设，全面提升开发业务的联合作战优势；另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的事业舞台，以激发团队斗志，打更多硬仗胜仗。此次上海区域的人事安排，就是基于以上目的。

在一位熟悉万科的市场人士看来，张海全面牵头开发业务可以说是众望所归，一方面万科内部一直是业绩为王，过去十年上海区域在张海的带领下屡创佳绩，近年更是成为业绩第一的区域；另一方面，他已当了十年区首，对复杂局面有很强的管理和驾驭能力。因此，无论从业绩还是资历来看，张海都是能服众的不二人选。

升任上海区域区首的吴镝于1995年就加入万科，在万科的工龄长达26年，是万科资深的职业经理人。在去年被委以杭州万科总经理任前，吴镝同时也是万科上海区域公司副总经理。同时，吴镝是张海多年的得力助手，在上海万科、杭州万科都亲历过。由她执掌上海区域，张海的管控思路也被认为能得到延续，上海区域的业绩增长也会相对稳健。

从各路人马的“换防”来看，这仍是上海区域内部的人事调动。

“系列调整均是多年老臣在内部流动，没有跳出上海区域格局。”上述人士补充到。

此外，从外部人事磨合匹配的维度看，张海也是不二人选。目前万科七个区首里中，孙嘉、李嵬、郭继勋等几位都曾在张海担任上海区首时工作过。

论资历论能力，都很难找到第二个合适人选。

另有万科管理人员分析称：“这次系列变动的起因应该是张海不再兼任区首，看似动静大，实际上就是一个‘稳’字。本次被任命的四位上海区域重要城市的总经理，也是过去几年在上海区域取得过优秀业绩的干将，且都是被调到更大的城市平台。一方面这些总经理在行业调整期仍取得了不错的业绩，应该重用。另一方面他们也都是上海区域培养多年的干部，配合默契。”

从企业经营的角度看，也是出于稳住发展势头，将上海区域的经营逻辑、管控思路尽可能地推广开来。

此前万科董事会主席郁亮说，同样的事情不要自己研究新做法，要学会“抄作业”。而上海区域就是他们的模板。此番由张海主导万科开发经营本部，有利于稳住发展势头。

走向本部强管控

万科此番调整铺垫已久。

研究与开发公会2020年底迁入上海并挂牌，到2021年6月公会升级为开发经营中心，从专业协调机构转为业务管理机构，再到9月升级为开发经营本部，将长租BU及海外BU并入，开发经营本部的升级正是为统筹开发业务。一年左右时间，历经三次调整，形成现今相当于万科地产业务总部的开发经营本部。

郁亮在年初的内部讲话中提及，“我们所有对手都是以一个集团来应对我们，万科几大区域的设置，如果暴露弱点，不能形成合力，如果万科只是分散的BG、BU，我们要怎么跟别人打仗？”

张海主导万科开发经营本部，也意味着，多年强调一线炮火、强一线管控模式的万科，自此开始，正式走向新的管控局面——本部强管控，地产开发等权力开始向开发经营本部集中。

这种本部强管控模式也被认为契合当下合力对抗地产下行趋势的需要。

“地产开发已经走过了跨越式发展的快速成长阶段，以往一线地产开发决策交由区域来决策执行，而非层层上报集团总部统一决策，这种强化本地化或者一线决策能力，能够令区域充分发挥主动性，做大地方的小盘子，从而实现集团整体业绩的增长。现今精细化管理取代高杠杆运作的背后对于的是，全国除了个别一线和强一线城市楼市仍处于挖掘人口、资金等增量阶段，大部分城市楼市行情面临需深度挖潜，做深做精阶段的现实新境遇。”一位市场人士分析称，地产开发现今实行本部强管控能够实现决策意志的高度统一，能减少试错成本，提高集团作战效率。

宏观的经济数据也能部分佐证地产开发进入新周期。回看过去二十年里，房地产行业实现了跨越式发展。商品房年销售面积从2000年的1.7亿平方米提高至2020年的17.6亿平方米，年均增长14.0%。基于房地产行业对民营部门的开放，再加上长期的旺盛市场需求，房地产行业从业者众多，竞争激烈。激烈的房地产从业者竞争中，好的一面的是房地产市场整体快速发展，房屋供给的数量和质量总体明显提升。速度正式成为房企之间相互竞争的关键——拿地的速度、新开工到拿预售证的速度、卖房回款的速度。

然而，2021年7月以来房地产市场已经表现出非常明显的疲态，投资、新开工和销售等主要指标快速恶化。9月，房地产投资的当月增速为-3.5%，这是2016年以来首次在常规时间内转负（除2020年2月以外）。房地产新开工面积连续6个月当月同比增速为负，房地产销售面积连续3个月同比增速为负，9月当月两个指标的同比降幅都超过了13%。伴随人口、城市化等系列红利走向新阶段，地产开发也进入平稳式发展，深度聚焦产品力的新阶段。

而危机和前瞻意识强烈的万科，早于行业绝大多数企业有逐步进行企业组织架构的系列微调。

万科最新一轮的组织重建工作可以追溯到2018年。郁亮提出“白银时代”已经到来的判断，将“活下去”作为未来三年的战略底线，要求所有业务行为都要“收敛聚焦”。万科开始着手推进战略检讨、业务梳理、组织重建以及事人匹配。以组织架构为例，万科实行全面事业合伙人制度，集团高管、区域负责人、中层负责从员工变身合伙人，以更好激发公司员工潜力和活力，服务于精细化管控。再到近段时间《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》及当下强地产总部管控，系列微调就能嗅到万科组织架构变更共同应对行业新周期的动机。

吴镝此番执掌的万科上海区域，一直以来都是万科业绩最好的区域。当万科提倡节衣缩食、万科上海区域做表率，相信势必能够引领其他六大区域共克时艰。由吴镝稳定上海区域大后方，张海也可以放心大胆地去指导整个集团、七大区域的业务管理。

另一方面，把打胜仗的将领放到更重要的事业舞台，以激发团队斗志，打更多硬仗胜仗。此次上海区域的人事安排，无论是吴镝，抑或陈灏、耿冰，均是过去几年在上海区域取得过优秀业绩的干将。