55家上市物企总市值年内缩水超三成

摘要：12月13日，港交所信息显示，首次递交的招股书失效后，江西物企力高健康生活第二次向港交所递交了招股书。

12月13日，港交所信息显示，首次递交的招股书失效后，江西物企力高健康生活第二次向港交所递交了招股书。市场分析人士指出，力高健康生活明显存在着营收规模较小、盈利能力不佳以及业绩来源对于母公司的过度依赖问题，这可能是其难以获得市场青睐的主要原因。

中指物业事业部副总经理牛晓娟称，受到上游房地产行业政策收紧等影响，物业股稀缺性降低，估值有所回调。目前，55家上市公司总市值加起来为6500亿港元，而在年内，整体市值曾高达万亿，相当于下降超过三成。

高度依赖母公司

招股书显示，力高健康生活的历史最早可以追溯至2008年，其成立首家营运的附属公司“优居美家物业服务有限责任公司”，即开始为力高地产在江西省开发的物业提供物业管理服务。经过一系列收购重组，力高健康生活作为上市境外实体于2021年2月成立。6月9日，公司力高集团发布公告宣布，拟分拆力高健康生活有限公司于联交所主板独立上市。

过去几年，力高健康生活增长迅速。据招股书，2018-2020年，公司分别实现营业收入1.24亿元、1.8亿元、2.2亿元，复合年增长率为33.5%；截至2021年6月底，公司实现收益1.74亿，较2020年同期的1.06亿元增加63.4%。

不过，今年以来，力高健康生活在管规模及年内溢利均出现下滑。

其中，规模方面，2018-2020年，公司在管项目分别为39、50、86个，在管总建筑面积分别为594.9万平方米、741.3万平方米、1347.9万平方米。而截至2021年6月30日，公司在管项目总计88个，在管总建筑面积达1394.6万平方米，半年时间里仅新增2个在管项目，新增约47万平方米的在管建筑面积；同时，2018-2020年，公司实现年内溢利为1112.2万元、2908.4万元、4401万元，年复合增长率为99.1%。但受规模影响，截至2021年6月底，公司年内溢利为1730万元，较2020年同期的2310万元减少了25.1%。

这样的情况源于其对母公司力高集团的高度依赖。据招股书，报告期内（2018-2020年以及截至2021年6月30日），公司在管建筑面积当中分别有85.8%、83.2%、56.8%及58.2%归属于力高集团及其合营企业和联营公司所开发物业，同期公司总收入的96.2%、91.3%、95.5%及80.1%也来源于此。此外，报告期内，物业管理服务的收益中也有96.7%、93.4%、91.3%、93.4%及70.3%同样来源于力高集团及其合营企业和联营公司所开发物。

基于此，力高健康生活坦言，“我们的业务、财务状况及经营业绩亦可能受到重大不利影响”。招股书解释说，因“三道红线”的管制，力高集团获得额外融资的能力可能受到重大不利影响，而“无法获得足够的外部融资或会阻碍力高集团实施其业务战略、收购地块及完成我们物业项目开发的能力”等。

为保证持续增长，力高健康生活也在努力扩增第三方面积，例如在2020年末通过间接全资附属公司以255万元的价格收购芜湖市森林物业管理有限公司51%股权，新增25个在管项目、以及450万平方米的总建筑面积。截至目前，公司拥有由独立第三方物业开发商开发的项目共计46个，总订约建筑面积650万平方米，占已订约建筑面积约29.7%。但“独立第三方开发的物业更集中在二三线城市，且由独立第三方开发的物业包括若干政府安置房项目，其物业管理费相对较低。”招股书显示。

从业务类型来看，力高健康生活的主要业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。值得注意的是，在社区增值服务中，力高健康生活将康养业务作为自身竞争壁垒，但目前该业务还未形成规模收益。

据招股书，2020年12月公司收购伟业国际100%股权后，于2021年起通过“怡邻健康中心”开始从事社区康养服务，主要包括透过普通及专科诊所及养老服务提供的医疗服务。截至2021年6月30日，公司来自社区康养服务的收入为850万元。

目前公司仅营运两间怡邻健康中心，计划在2023年前开设逾21间康养中心。而在“风险提示”中，力高健康生活坦言，“怡邻健康中心业务相对较新……我们无法向阁下保证将能按计划增加我们的小区医疗服务收益；发展新诊所，尤其是于新市场中，可能需要大量时间、资源及资金，且可能无法实现盈利目标。”

物企上市潮迎来“寒冬”

首次递表为何失效？力高健康生活方面并未对外进行解释。《华夏时报》记者致电力高集团希望了解更多情况，但截至发稿未得到对方回复。

嘉和家业物业研究院执行院长唐卓向《华夏时报》记者直言，力高健康生活在管面积在已上市企业中属于中等偏低，结合其业绩高度依赖母公司关联交易，其各项指标在上市企业中并不突出。中国企业资本联盟副理事长柏文喜也认为，力高健康生活明显存在着营收规模较小、盈利能力不佳以及业绩来源对于母公司的过度依赖问题，“这可能是其难以获得市场青睐的主要原因”。

但值得注意的是，首次招股书失效的力高健康生活也不是特例：下半年以来，中梁百悦智佳、明宇商服、中南服务等也都二度提交过招股书，其中只有中南服务通过聆讯。新力服务、富力物业、海悦生活、天誉青创智联服务4家企业在招股书失效后并未再度提交，阳光智博服务更是撤回了上市申请。近期，聆讯后资料集“失效”后，祥生活服务回应称：“基于对近期市场动态的持续关注，经公司管理层综合考量，决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。”

事实上，相比过去2年，物企上市的难度已明显提升。今年尤其是下半年以来，物企上市热潮明显“遇冷”。据亿翰股份旗下的嘉和家业物业服务研究院统计，截至11月8日，今年新增上市物企仅13家，上市平均用时已延长至190天，相较于2020年拉长51.2天。

即使能够成功上市，物企们也面临着上市破发、股价集中回调的窘境。据克而瑞物管监测，9月恒生物业服务及管理指数下跌5.6%；10月恒生物业服务及管理指数下跌6.0%，而同期恒生指数上涨3.3%。12月14日，港股物管板块出现普遍性暴跌。

自身的局限之外，“寒冷”的大环境给正在谋求上市的物企们制造了更大障碍。

中指物业事业部副总经理牛晓娟透露，目前港交所对递表企业的审核趋严，问询内容和频率都在增加。“与去年相比，香港联交所和证监会对问题更加细化，特别关注房地产行业政策对于物业行业的影响。”其称，受到上游房地产行业政策收紧等影响，物业股稀缺性降低，估值有所回调。目前，55家上市公司总市值加起来为6500亿港元，而在年内，整体市值曾高达万亿，相当于下降超过三成。

就目前的市场表现来看，业内人士公认，房地产行业的传导效应仍将继续影响物管行业，也将加速物业企业洗牌。