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招商蛇口能否顺利完成全年目标?

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摘要:截至11月底,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ,以下简称“招商”)已累计实现签约销售金额2827.97亿元,同比增加15.21%,完成年度目标3300亿元的85.7%。

截至11月底,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ,以下简称“招商”)已累计实现签约销售金额2827.97亿元,同比增加15.21%,完成年度目标3300亿元的85.7%。但在行业寒冬之中,业绩已连续5个月下滑的招商能否如期完成目标仍有待市场考验。

全年积极扩储

12月3日,为期4天的上海第三轮集中供地落幕。“从参拍企业上看,本次土拍吸引了超43家房企。企业构成上以国央企为主流,国企、央企不论在融资成本还是融资渠道方面都更有优势。”中指研究院企业事业部高级分析师束端表示。

一众获地房企中,据克而瑞地产研究中心统计,招商拿下3宗地块,总金额超过105亿元,拿地金额及数量均位居此轮供地首位。

其中,12月1日,招商以45.29亿元竞得浦东新区高行镇(高桥新市镇北社区Y00-0402单元)E01-06地块,成交楼面地价35684元/平方米,溢价率9.39%,是此轮土拍中溢价率最高的地块。

12月2日,招商又联手象屿地产及江苏海鸿联合体,以33.566亿元、溢价率9.08%的代价将位于青浦区的西虹桥蟠龙路西侧45-06地块收入囊中;此外,招商&南山控股联合体还竞得嘉定区南翔镇JDC2-0101单元06A-01A、07A-02A地块,成交价27.05亿元,楼面价24000元/平方米。

除了第三轮供地中拿下的三幅地块,招商还分别在第一轮供地中获得浦东新区曹路中心镇1宗地块,在第二轮供地中与路劲和象屿组成联合体拿下青浦区西虹桥地块。据克而瑞地产研究中心统计,三轮集中供地后,招商成为今年上海土地市场的最大赢家,共计拿下5宗含宅地块,合计成交建面达66万平方米。

不仅是在上海市场,年初至今,招商在土地市场上都颇为积极。据平安证券研报统计,今年1-11月,招商把握供地“两集中”下土地市场机会,积极参与广州、重庆等重点城市集中土拍,期内新增土储建面1081万平米、总价约1552亿元左右,拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为104%、64%,拿地金额比高于2020年全年(54%)。

另据招商于12月9日发布的11月销售及近期购得土地使用权情况,除了在国内市场拿地,10月至今,公司还在新西兰奥克兰市获取了4宗地块。

中国指数研究院指出,下半年,随着“房企拿地销售比不超过40%”的监管新规出台,招商在土地扩张上的力度有所降低,但7-10月通过入股合作等多元化拿地方式,土地支出金额依然达到了40.8亿,53.3亿、65.89亿及70.99亿元。

例如,今年9月,招商通过旗下子公司招商局置地入股了卓越在广州黄埔的地块;10月初,招商由通过股权合作,进入了金地、旭辉、首开此前共同拿下的北京项目(北京朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-611地块)。

毛利率一降再降

逆势积极获地的背后,是招商对于规模与行业地位的渴求。

2021年初,招商蛇口定下3300亿元的销售目标,对比上年业绩,增长率约为18%。“我们现在的可售货值有5300亿元,达到去年62%的去化率就可以实现这一销售目标。”彼时,在业绩发布会上,招商蛇口董事总经理蒋铁峰颇具信心。

12月9日,招商公布2021年11月销售及近期购得土地使用权情况:2021年1-11月,招商蛇口累计实现签约销售面积1242.77万平方米,同比增加16.09%;累计实现签约销售金额2827.97亿元,同比增加15.21%。对比3300亿元的销售目标,招商目前已完成年度目标的85.7%。在亿翰智库的榜单上,招商目前位列1-11月中国典型房企销售业绩TOP200榜单的第8位。

不过,这也意味着,12月单月,招商需完成472.03亿元的销售金额,才能实现年度业绩目标。

但公开信息显示,招商过去几个月的销售业绩维持在200亿元上下,且已连续5个月同比下滑。其中,11月,招商实现签约销售金额252.91亿元,同比减少13.57%。此前,7月-10月,招商分别实现合同销售金额203.04亿元、203.52亿元、233.29亿元和165.45亿元,较2020年同期分别下滑11.17%、24.07%、21.72%和36.44%。

不仅如此,三季度报告也显示,尽管拿地积极、规模增长迅速,但公司反映盈利能力的毛利率、净利率指标却再次下降。国金证券研报指出,“公司2021年前三季度毛利率21.9%,相较去年同期下滑2.4pcts;Q3单季度毛利率17.3%,相较去年同期下滑7.5pcts,整体下滑幅度超预期。”

据公开报道,11月30日,在招商蛇口投资者网上集体接待日时,投资者也对公司的盈利问题表现出强烈的关注:“公司的毛利率已下滑两年,何时能恢复?”而对于毛利率下降这一问题,董事长许永军回答称:“房地产高毛利时代已经过去,公司将通过精细化经营,努力维持相对合理的利润率水平。”

值得一提的是,招商的拿地权益比例也不断走低。例如,国泰君安证券报告显示,2021年10月,招商蛇口以71亿元新增7个项目,权益建面合计53万方。公司整体土地投资力度继续维持高位,前10月累计约103%,但同时拿地权益比例较低,仅有47%。

对于公司业绩完成是否有压力、如何改善公司毛利率下滑、拿地权益比走低等问题,《华夏时报》记者向招商蛇口方面发去采访提纲,亦多次致电相关人士,但最终招商方面拒绝了采访。

一位不愿具名的业内人士告诉《华夏时报》记者,对比之前的销售情况、以及目前的市场行情,招商要在最后一个月冲刺完成年度目标的确有些难度。“但这也不是招商一家所面临的问题,今年应该有很多房企都完不成业绩,”该业内人士强调:“在今年多家房企接连爆雷的情况下,作为国企,眼下还有钱去积极拿地其实已经相当有实力了。”

据亿翰智库研报,TOP200房企1-11月累计销售金额同比增速降至1.5%,较1-10月继续收窄5.3个百分点。单月销售金额同比下降37.9%,延续了6月以来的低迷状态。尽管政策端有边际宽松的迹象,房企也积极促销,以价换量,但购房预期转向已难以逆转,销售不见起色,房企在销售端的压力持续。

投资方面,受销售低迷和融资持续紧张的影响,11月,亿翰智库监测的16家典型房企投资意愿“已基本冷却”,除部分国央企仍在持续拿地外,多数规模民企已暂缓拿地。16家典型房企1-11月拿地面积18521.3万平米,同比下降28.23%,降幅较1-10月扩大6.4个百分点;拿地金额12746.1亿元,同比下降11.5%,降幅较1-10月再扩大8.5个百分点。

国金证券也指出,目前招商蛇口资债比健康,维持“绿档”。截至三季度,公司现金短债比为1.8倍,剔除预收款的资产负债率为59.6%,净负债率为34.0%,均满足“三条红线”的要求,为“绿档”企业。

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