让新市民住有所居，上海1.85万套保障性租赁住房集中开工

上海保障性租赁住房建设的脚步还在进一步加快。

12月15日，作为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房决策部署的重要举措，上海市新一批保障性租赁住房集中开工。

此次集中开工了15个项目，共约115万平方米、1.85万套，建成后将有助于进一步健全完善多层次租赁住房供应体系，满足新市民、青年人和城市基本公共服务群体的安居宜居需求。

据悉，“十四五”规划期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上；到“十四五”末，上海全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应。其中，2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上。

为了加强解决新市民、青年人的住房问题，今年以来，上海接连出台各项政策，在供给端、需求端形成支撑，涉及土地供应、租金管理、供应结构、建设进度等多个层面，以促进保障性租赁住房市场的快速发展。

同策研究院研究总监宋红卫向第一财经表示，目前住房的核心矛盾集中在大城市，而解决大城市住房问题的唯一途径就是市场+保障的双轨制。在房价稳的基础上，解决新进人才的住房问题只能是通过租赁和保障的方式。这实则也为上海未来人才引进奠定了良好的基础。

政策密集出台

在人口净流入的大城市，新市民、青年人的住房问题突出。

“由于新市民和青年人工作年限比较短，收入相对比较少，购房和付租金能力比较弱。根据有关调查显示，现在在大城市有70％的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题，”住房和城乡建设部副部长倪虹在8月份的新闻发布会上曾表示。

“然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难。”倪虹提出。

上海作为人口净流入超千万的一线城市，解决这部分人为的住房问题，尽最大的努力帮助新市民、青年人缓解住房困难，既是贯彻“住有所居”的题中之义，也是留住人才的关键举措。

公开信息显示，2021年以来，上海已先后多次出台与保障性租赁住房相关的政策，将相关规定持续细化、深入，推动落实。

1月下旬的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》提出，坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。同期，2021年上海市政府工作报告中再提出，优化住房保障体系，加快租赁房建设，形成供应5.3万套。

4月份的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》提到，要助理缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他在沪合法稳定就业常住人口的阶段性居住困难，提出房源筹集渠道、规范供应管理机制、健全租赁管理机制等。

8月份公布的《上海市住房发展“十四五”规划》明确提出要加快促进租赁住房有效供应。这与“十三五”期间，强调租赁住房的建设有所不同。同时，上海还提出，要优化从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。

11月23日，上海市人民政府办公厅发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《实施意见》），对保障性租赁住房的发展给出了更细致的规定。

其中，《实施意见》提出，“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”末，上海全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应，以缓解新市民、青年人的住房困难。

上海市有关领导在新闻发布会上介绍，按照今明两年“多做、快做”的总体安排，2021年到2022年间，计划筹措保障性租赁住房24万套（间），计划“十四五”目标总量能够在两年里面先完成一半以上。

值得一提的是，《实施意见》还明确提出，将从金融支持方面方面多措并举为市场主体提供资金支持。包括长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）等调动企业参与积极性。

也就是在12月10日，人民银行上海总部联合上海银保监局、市房屋管理局和市地方金融监管局举办上海推进保障性住房建设银企对接会，以加快推进上海保障性住房建设，引导金融机构加大支持力度，促进融资供需双方有效对接，参会的包括6家银行与6家企业，后者分别为上海地产、城投控股、陆家嘴集团、旭辉集团、大华集团和瑞安集团。

供、需两端加强保障

大规模的住房供应，来自于何处？《实施意见》指出，上海市的保障性租赁住房建设筹措的渠道包括新建、商品房配建、存量非居住类房屋的改建工作。

而新建租赁住房就意味着要加强相关土地供应。据ICCRA统计，截至2021年10月，上海全市租赁住房用地供地项目合计51个，约171.65万平方米，租赁住房用地项目较上年增加近一倍，总供地面积增加24%，租赁住房土地供应总量保持稳定。

在2021年加强保障性租赁住房供应的背景下，上海首次直接推出了“保障性租赁住房”用地，属性更加清晰。ICCRA数据显示，今年以来，保障性租赁住房用地供给15宗，面积占租赁住房总供给的28%。

申万宏源研报显示，纵观“十三五”期间，上海出让集中式租赁住房项目用地已达150余幅，可建建筑面积约1000万平方米，这些将逐步在“十四五”期间形成供应，以保障计划完成。

近年来，上海住房租赁市场的发展一直处于全国前列。

早在2017年，上海就被列入首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点中，并于当年就开始进行租赁住房用地出让，截至当年11月底，共有15幅地块成交，涉及建面约144万平方米。

据克而瑞租售事业部监测，2017年7月至2021年7月，全国重点8城租赁用地成交量累计值已达329幅，总建面约1685万平方米，其中上海的累计成交面积逾800万平方米，超120宗地块，均位列全国首位，远超其他城市。

从分布位置上来看，据克而瑞租售对上海此前招拍挂的共计140块租赁土地梳理，新增项目辐射各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等租住需求集中区域。

就在12月15日举行了开工仪式的松江区保障性租赁住房洞泾镇SJS30002单元18-08号地块项目，便紧邻洞泾人工智能产业基地，核心区内现有企业176家，企业员工2100多人。项目建成后，将服务于基地内众多企业和员工，以缓解基地内企业各类人才的租房难问题。

于同日开工的临港新片区顶尖科学家社区H02-01、J02-02地块保障性租赁住房项目，其中一个地块则毗邻世界顶尖科学家论坛永久会址顶科会展中心。建成后，将可为新片区新增1300余套保障性租赁住房，进一步满足多元化住房需求，预计2023年12月竣工交付使用。

值得一提的是，临港新片区的两宗地块，实则是在今年6月份进行的上海首轮集中供地中成功出让。从拿地到开工，仅用时半年，这正契合上海加速保障性租赁住房的建设和供应的要求。

据了解，临港新片区的项目建成后，将以租房市场价9折及以下的价格面向新片区满足一定条件的人才供应。

不只是临港新片区的这一项目执行这样的租金规定。《实施意见》对保障性租赁住房租赁价格给出了明确管控，包括初次定价和动态调价两个环节。初次定价，在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下；后续调价时，年涨幅最高不超过5%。面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的租赁住房项目，租金可进一步降低。

同时，据《实施意见》，此次保障性租赁住房申请门槛并不高，申请对象不限户籍、不设收入线。基本准入条件是在上海市合法就业且住房困难。合法就业以劳动合同等为依据，住房困难按照家庭在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米确定。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，这项举措对于上海引进人才来说有重要意义，给出了尽可能多的保障举措，让各个收入群体都能在上海产生生活幸福感。

中指研究院企业事业部高级分析师束端也认为，这将有助于规范房屋租赁市场秩序，极大缓解供需矛盾，实现居民幸福感和城市软实力的提升。

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