寻求美元债折价回购及展期 富力地产能否走出偿债困境？

12月16日，富力地产发布公告称，拟对将于2022年1月到期的7.25亿美元5.75%优先票据进行要约回购征求意见，并于当天上午举行投资者电话会议对细则进行说明。

早在前一天12月15日，富力地产于新加坡交易所和香港联合交易所发布要约回购和征求同意的公告。富力地产将此举归因为缓解公司短期流动性压力，改善公司整体财务状况。

在业内人士看来，如果富力地产此次要约回购征求意见未获通过，而且在一个月时间内，融资计划无法落实，那么违约的风险就会加剧，可能发生实质性的美元债务违约。

富力地产拟对将于2022年1月到期的7.25亿美元优先票据进行要约回购征求意见。图片来源/IC photo

美元债寻求折价赎回

富力地产当天发布的公告显示，该笔美元优先票据名为“GZRFPR 5.75% 1/13/22”，发行人为富力地产间接全资子公司怡略有限公司；存续金额为7.25亿美元，发行利率5.75%，到期日为2022年1月13日。要约回购和征求同意事项将于2022年1月4日下午4点截止。

富力地产在要约回购征求意见中，可选的主要是AB两种方案，其中A方案是债券持有人选择全部卖出所持票据，价格相当于本金总额的83%；B方案是债券持有人以票面价格卖出，但只能出售所持票据的50%，另外50%展期半年。

另外，公告内容显示，不论选择方案A或方案B的票据，不论是否获接纳，票据持有人将被视为就交付的票据同意把票据的到期日延至2022年7月13日。

12月16日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级从“B-”下调至“CC”，展望负面。标普认为，富力地产的境外资金目前尚无法足额偿还即将到期的债券，而且其准备还款资金的时间不到一个月。尽管该公司有多套计划来筹措更多资金用于偿债，但其计划的能见度各不相同。要筹集足够的资金还受制于十分紧迫的时间和执行风险。若融资计划无法充分落实，且投资者拒绝上述拟议交易，那么常规违约的风险就会加剧。

从目前来看，半年内，富力地产仅有这一笔美元债需要兑付，下一笔美元债的兑付时间则在2022年7月28日。

“三道红线”压力下降负债

美元债似乎成为很多房企迈不过去的坎，包括新力、花样年、当代置业等房企先后上了美元债违约的名单。

值得关注的是，自去年“三道红线”监管以来，富力地产因为踩中“三道红线”而备受关注。

在业内人士看来，富力地产可能会成为第一拨债务违约的房企，但其直到现在寻求美元债折价回购及展期才有违约的苗头出现。

事实证明，“绿档”企业也接连面临债务违约的风险。在12月3日公告4亿美元境外债展期“失败”之后，“绿档”房企佳兆业也走到了债务违约的悬崖边上，并于12月8日公告短暂停牌至今。

除了“三道红线”的标准外，表外债和商票同样构成了房企的偿债压力。为此，今年央行已将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。

对于富力来说，在“三道红线”的压力下，很早就开始降负债，为此富力地产及其实控人不断通过“卖卖卖”来“输血”上市公司。

富力在公告中提到，过去的12个月至18个月中，富力地产采取的手段包括节约开支、减少土地储备、资产出售和机会性融资等。

最近的一笔转让交易是12月7日，富力地产向黑石集团出售广州国际机场综合物流园30%的权益，预计将收回现金约12.63亿元。加上此前已经出售的70%股权，富力地产通过出售物流园获得资金逾53亿元。彼时，富力地产在公告中透露，“集团正致力于产生足够的离岸现金流，以履行其离岸财务承担，而出售事项为本集团履行财务承担而需实现的数个里程碑之一。”由此不禁联想到这笔2022年1月到期的7.25亿美元5.75%优先票据。

而在今年9月，富力地产大股东李思廉、张力以100亿元转让富力物业。同时，宣布将在未来两月内，为富力地产提供约80亿港元的资金支持。

从目前来看，无论是物流园套现，还是大股东“输血”富力地产，仍然无法覆盖即将到期的美元债。

持有型物业将摆上售货架？

在房地产调控政策并未明显放松的背景下，美元债违约事件持续发酵，几乎所有房企的债务违约都与美元债息息相关。地产美元债在二级市场出现震荡，行业信用危机浮现，房企再融资面临前所未有的压力。

在克而瑞分析人士看来，目前，销售下行、融资收紧、资金链承压，房企的自救显得杯水车薪。

富力地产拥有众多优质酒店及自持商业物业，这是难得的能变现的资产，这也让其基本能平稳走过2021年。面对融资渠道日渐趋紧，将优质持有型物业放上售货架也一直在富力的计划之中。富力高层曾多次表示正在进行资产变现，但是资产变现仍需要时间。

眼下，寻求展期成为很多房企都在走的路径。比如，11月阳光城所有到期的公开债务已完成展期；截至11月29日，中国奥园将到期的第三笔国内私募债获得展期，约为1.5亿元，而其到期日仅在四天之后。

而10月11日，当代置业对10月25日到期美元债券寻求延期兑付，但最终并未实现构成违约。相比之下，花样年在发布运营资金充裕的澄清公告后不久，又宣布其美元票据构成实质性违约，也曾因此被业内质疑“躺平”。

或许，对于富力地产来说，寻求美元债折价回购及展期，是拒绝“躺平”寻求出路。

在业内人士看来，富力地产最终能否走出偿债困境，与要约回购征求意见紧密联系在一起。要约回购征求意见的结果如何，还需持目以待。