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11月房地产开发投资增速继续收窄,商品房销售仍待走出“低谷”

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12月15日,国家统计局公布2021年1-11月全国房地产开发投资和销售情况。前11个月,全国房地产开发投资13.73万亿元,同比增长6.0%,数据增速持续收窄,由“热”转“温”。与此同时,受融资环境影响,房屋新开工面积、房企土地购置面积分别同比下降9.1%、11.2%。

虽然因为市场调整,11月单月销售面积为最近6年最低值,但是前11个月商品房销售额仍达到16.17万亿元。业内人士预计,目前,不论是按揭贷款还是企业融资,都有宽松迹象,市场也有望平稳发展,而率先回暖企稳的主要是一二线城市。

前11个月,全国房地产开发投资数据增速持续收窄,由“热”转“温”。资料图片

前11个月开发投资13.73万亿,略显低迷

国家统计局数据显示,1-11月份,全国房地产开发投资13.73万亿元,同比增长6.0%;比2019年1-11月份增长13.2%,两年平均增长6.4%。其中,住宅投资10.36万亿元,同比增长8.1%。

通过房地产开发投资可以衡量房地产景气度指标,对于前11个月房地产开发投资同比增长6.0%,业内人士形成的共识是“增速持续收窄”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间,后续要防范步入“过冷”区间,过冷一般是低于5%的水平。短期房地产开发投资数据略显低迷,这与房地产销售大环境没有持续改善有关系。

图片来源:国家统计局

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来,新开工面积增速持续下行是拉动开发投资额增速下行的主因。

国家统计局数据显示,1-11月份,房屋新开工面积18.28亿平方米,同比下降9.1%。其中,住宅新开工面积13.50亿平方米,同比下降8.4%。

对于新开工面积等数据全面下调,业内人士认为,背后核心原因在于“三道红线”等严重抑制了房企融资。潘浩指出,11月单月境内外债券融资共发行48笔,较上月增加17笔,发行规模折合人民币约473亿元,环比增加55.6%。随着房企融资环境得到改善,或将对开发投资增速起到积极的拉动作用。

在房地产融资环境低迷的情况下,土地市场也面临较大的压力。1-11月份,房地产开发企业土地购置面积1.83亿平方米,同比下降11.2%;土地成交价款1.45万亿元,同比增长4.5%。

“很多重点二线城市土地交易市场也面临降温的可能,比如在第三轮拍地中,也出现了流拍的现象。”严跃进认为,当前关键在于积极降低拿地成本和创造更好营商环境。

房企到位资金同比增长7.2%,未获显著改善

无论是房企开发投资,还是房企购置土地面积,都受房企到位资金的限制。

国家统计局数据显示,1-11月份,房地产开发企业到位资金18.34万亿元,同比增长7.2%;比2019年1-11月份增长14.2%,两年平均增长6.9%。其中,国内贷款2.16万亿元,下降10.8%;利用外资90亿元,下降41.7%;自筹资金5.94万亿元,增长4.8%;定金及预收款6.72万亿元,增长17.0%;个人按揭贷款2.96万亿元,增长9.8%。

在上述5项资金来源中,有两项出现下跌,跌幅均超过两位数。严跃进认为,资金面总体还没有过快改善的可能,即便近期各类政策持续放松,但有着滞后性,要反映到房企中,还是需要时间。

图片来源:国家统计局

值得关注的是,潘浩提到,11月个人按揭贷款同比增速为年内首次回调,相较上月提升0.1个百分点,购房预期有所恢复。

“这说明银行对于房贷的拨付速度在加快。另外,自筹资金的资金到位情况也在改善,即11月单月同比增速为正,可见一些债券发行等工作在持续推进。”严跃进如此认为。

而据贝壳研究院观察,11月主要城市房贷利率连续两个月下行,放款周期经历了6个月的持续拉长后首次缩短,这符合央行“维护房地产市场平稳健康发展、维护住房消费者合法权益”的要求,起到稳预期的作用,向市场释放一定的积极信号。

而从政策动向来看,据贝壳研究院观察,近期成都、西安、珠海、南通等地分别从限购、预售资金监管以及人才购房补贴等方面出台监管措施,在缓解房企资金压力的同时鼓励购房需求,提振市场信心。

前11个月商品房销售约16万亿,仍处调整阶段

在信贷环境改善以及部分城市的政策鼓励下,商品房销售是否受到了积极带动?

在中原地产首席分析师张大伟看来,11月销售1.51亿平方米,是最近6年来的同期最低值,和2021年10月一样,只高于2015年,可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。

另据中指研究院指数事业部研究副总监陈文静介绍,11月,市场仍处于调整阶段,叠加去年同期高基数影响,全国商品房销售面积、销售额分别同比下降14.0%和16.3%,连续四个月保持两位数下降,但受信贷环境边际改善等因素影响,降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。

据国家统计局数据显示,整体来看,1-11月份,全国商品房销售面积15.81亿平方米,同比增长4.8%;商品房销售额16.17万亿元,同比增长8.5%。截至11月末,全国商品房待售面积5.02亿平方米,比10月末减少38万平方米。

图片来源:国家统计局

虽然11月单月数据并不亮眼,但是张大伟认为,前11个月房地产销售额历史性首次突破16万亿,2021年全年房地产市场销售额超过18万亿创造历史纪录的可能性非常大。不过,也要注意到,房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现,楼市在四季度继续下调已经成为市场趋势。

对于未来市场走势,陈文静认为,虽然12月初银保监会提出将“合理发放房地产开发贷款、并购贷款”,随着市场融资环境持续改善,部分城市市场活跃度将回升,房企新开工积极性或有所提高。但受去年年底高基数影响,全国房屋新开工面积和开发投资额单月或将保持下降态势,预计全年新开工同比下降,投资保持中速增长。

张大伟则表示,目前,不论是按揭贷款还是企业融资,都有宽松政策出现,整体市场有望在2022年逐渐释放积压需求,市场也有望平稳发展。但按照目前调控政策叠加需求变化,率先回暖企稳的主要是一二线城市。

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