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楼市下行中的上海买房故事

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赶在降温前,唐旻的房子终于如期动工装修了。

尽管上海二手房处于市场降温周期,但唐旻买房还是颇费了一番周折,用她的话来说,“我可是全款客户哦,居然也要起早贪黑战周末,才搞定这套房。”

上海一处中介挂牌的中低价位房源 每经记者 包晶晶 摄

从大平层转向“老破小”

上海西南角徐汇区,是全市知名的“鸡血圣地”,唐旻的儿子就读于外区一所普通小学,她对此并不满意,买房、转学成了2021年的主要任务。

“去年我就开始看房了。”

2020年末,上海二手房交易正疯狂,唐旻计划早点做换房准备,及时开启了看房之旅。当时她有两个方案:一是卖出自己当时的住房,加上一笔即将到期的理财产品,能够买一套兼顾学区和自住功能的舒适大房子;另一个方案是自住房不动,只用手上的存款买一套“老破小”。

唐旻看的一处徐汇区的房子 来源:每经AI品房

“一梯队学区房价格太高,我也不敢想,一开始就目标很明确,这所小学或者对口初中附近的小区都可以接受。”唐旻说。

“我看了很多房子,从新房到二手房,徐汇区的房价你知道的,品质好又带学区的新房,我们积分根本没法入围,差不多档次的次新房价格吓死人,动不动就两三千万。就算卖掉我的房子,加上存款,还是有些缺口。”

唐旻最终决定向“老破小”低头的另一个原因是,当时上海已经逐渐收紧个人房贷,并且不断传出“贷款下不来”的消息。

今年年初,唐旻也不是没有动过置换新房的念头,但是身边同事贷款的漫长过程让她打了退堂鼓。

唐旻告诉记者,她的同事只贷了100万元,从4月申请、审批通过,直至9月,这笔款一直没有到账,“他慌,我更慌,要是我多贷点,还不知道猴年马月能批下来呢!”

同样也是因为担心下家的贷款问题,唐旻在市区的自住房挂牌时,决定只接受全款客户。也正由此,看房人不断,但拿得出全款的少。

贷款无望、自住房暂时卖不出去,于是唐旻一家开始转向目标学校附近的“老破小”。

到了真正看房子的时候,唐旻开始后悔当初房子挂牌的冲动了:“那时候是5月,有不少人看中我的房子,想贷款买的,都被我拒绝了。现在想卖也不好卖了,错失住进大平层的机会。”

全款抢了一套“下不去手”的房子

“下不去手”是唐旻对片区“老破小”的评价。

“实在太老太破了,你都不想踩进去。”在看房过程中,唐旻反复说服自己“就这点预算,不要太挑剔了”。

本以为已经放低了身段,但万万没想到买套“老破小”也这么“卷”。

上海杨浦区一老式小区(图片与本文所述房源无关)每经记者 包晶晶 摄

“去年7月看房的时候,这个小区挂出来的房源根本卖不动,一共有20多套存量,当时资金还没到位,就等了一段时间,结果今年三四月一看,我以为手机坏掉了,这个小区已经清盘了!”

不信邪的唐旻当时直接跑到小区实地打探,发现链家工作人员站在小区门口,逢人就问有没有两房的房源要卖,火爆的场面让她意识到——必须认认真真看房了。

一直看到今年7月,唐旻当时在一个小区的2套电梯房之间纠结了一下,11楼的房子卖513万元,而二楼的420万元,结果当她还在现场纠结的时候,513万元那套房子已经被人买走了。

唐旻只能顶着毒辣的太阳继续看房,另一套房子的户型、装修都非常满意,但洽谈的时候房东开始在卖和不卖之间摇摆,拖延时间,她最后只能放弃。

“有一次链家跟我说紧靠4号线地铁口有一套顶楼,8万元/平方米,我立刻跑去看哦!当天早上我是这套房子首批看房人的第一个,后面排了6组人!当时我很笃定,毕竟是全款,房东开价496万元,还比较符合我要求。”

“结果你知道吗?一分钱都谈不下来,我全款好哇!当时我是9点看了房,到了12点房东放出话来500万元可出手,并且要求全款,结果被人抢掉了!你说我生气吗?这件事情刺激了我,第二天是周末,我拉着中介过去看了另外一套,就是现在买到的这套,跟抢一样。”

“其实那个时候也只剩下4楼的两房,我的议价空间很小了,因为同小区差不多的房子一直在成交,价格相当透明,房东已经在别的地方买好一套800万元的电梯房,就要等着这套卖掉才能‘套名额’出来,而且已经付了100万元左右首付,属于急卖,而我手握全款,加税费、中介费一共481万元,才能拿下这套房子。”

在此之前还有一段小插曲,隔壁小区有一套3楼的住宅,精装修、双南,而且距离小学部更近,唐旻觉得几乎完美,已经准备打款了,但突然发现房屋有查封,遂果断放弃。

让她意想不到的是,正式开始交易后的流程居然一路顺畅,从付定金、网签、估价到最后交房,竟然只用了22天。

当价格标杆也没什么不好

从计划置换大平层到全款买入老破小,唐旻感慨:“如果不是害怕贷款有问题,如果不是害怕下家贷款出不来,我也不会选择买这套老房子。”

“10月18日付定金,11月10日拿到房产证。你看,只要不贷款,交易流程一路飕飕的。”

令她十分开心的是,小区最近成交的一套同户型2楼的房子涨到了546万元。

唐旻的买房经历从一个侧面反映了上海二手房市场冷热不均的现状。

9月起,上海二手房贷款执行的“三价就低”新政间接提高了购房成本,二手房市场调整幅度超过新房。据中原地产数据,2021年1月,上海创下最高4.4万套的二手房成交记录,6月超过2万套,而9月、10月别回落至1.2万套、1.3万套。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大,市场下行的预期在二手房市场传递得更快。

在上海诸多热点板块,“抢着买”的二手小区仍然维持火爆,一方面地段佳、总价低,让这些房源更具有流动性;另一方面,学区的加持也是这些二手房持续高热的原因之一。

唐旻家附近的小区 来源:每经AI品房

唐旻自己那套市中心的房子,现在仍然在挂牌中。不过她没有自己的房东幸运,等待全款客户的过程有些曲折。

“前阵子真的来了一个全款客户,不过他嫌弃我的房子不够明亮、没有停车位,最后没买。”

“但我‘助攻’了2楼的卖家,咬定比他价格高20%,结果现在他卖掉了,整个小区就剩下我这一套了。我就这么把房子挂着,实在不行就当价格标杆吧,能不能卖掉,随缘。”唐旻说。

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