楼市下行中的上海买房故事

赶在降温前，唐旻的房子终于如期动工装修了。

尽管上海二手房处于市场降温周期，但唐旻买房还是颇费了一番周折，用她的话来说，“我可是全款客户哦，居然也要起早贪黑战周末，才搞定这套房。”

上海一处中介挂牌的中低价位房源 每经记者 包晶晶 摄

从大平层转向“老破小”

上海西南角徐汇区，是全市知名的“鸡血圣地”，唐旻的儿子就读于外区一所普通小学，她对此并不满意，买房、转学成了2021年的主要任务。

“去年我就开始看房了。”

2020年末，上海二手房交易正疯狂，唐旻计划早点做换房准备，及时开启了看房之旅。当时她有两个方案：一是卖出自己当时的住房，加上一笔即将到期的理财产品，能够买一套兼顾学区和自住功能的舒适大房子；另一个方案是自住房不动，只用手上的存款买一套“老破小”。

唐旻看的一处徐汇区的房子 来源：每经AI品房

“一梯队学区房价格太高，我也不敢想，一开始就目标很明确，这所小学或者对口初中附近的小区都可以接受。”唐旻说。

“我看了很多房子，从新房到二手房，徐汇区的房价你知道的，品质好又带学区的新房，我们积分根本没法入围，差不多档次的次新房价格吓死人，动不动就两三千万。就算卖掉我的房子，加上存款，还是有些缺口。”

唐旻最终决定向“老破小”低头的另一个原因是，当时上海已经逐渐收紧个人房贷，并且不断传出“贷款下不来”的消息。

今年年初，唐旻也不是没有动过置换新房的念头，但是身边同事贷款的漫长过程让她打了退堂鼓。

唐旻告诉记者，她的同事只贷了100万元，从4月申请、审批通过，直至9月，这笔款一直没有到账，“他慌，我更慌，要是我多贷点，还不知道猴年马月能批下来呢！”

同样也是因为担心下家的贷款问题，唐旻在市区的自住房挂牌时，决定只接受全款客户。也正由此，看房人不断，但拿得出全款的少。

贷款无望、自住房暂时卖不出去，于是唐旻一家开始转向目标学校附近的“老破小”。

到了真正看房子的时候，唐旻开始后悔当初房子挂牌的冲动了：“那时候是5月，有不少人看中我的房子，想贷款买的，都被我拒绝了。现在想卖也不好卖了，错失住进大平层的机会。”

全款抢了一套“下不去手”的房子

“下不去手”是唐旻对片区“老破小”的评价。

“实在太老太破了，你都不想踩进去。”在看房过程中，唐旻反复说服自己“就这点预算，不要太挑剔了”。

本以为已经放低了身段，但万万没想到买套“老破小”也这么“卷”。

上海杨浦区一老式小区（图片与本文所述房源无关）每经记者 包晶晶 摄

“去年7月看房的时候，这个小区挂出来的房源根本卖不动，一共有20多套存量，当时资金还没到位，就等了一段时间，结果今年三四月一看，我以为手机坏掉了，这个小区已经清盘了！”

不信邪的唐旻当时直接跑到小区实地打探，发现链家工作人员站在小区门口，逢人就问有没有两房的房源要卖，火爆的场面让她意识到——必须认认真真看房了。

一直看到今年7月，唐旻当时在一个小区的2套电梯房之间纠结了一下，11楼的房子卖513万元，而二楼的420万元，结果当她还在现场纠结的时候，513万元那套房子已经被人买走了。

唐旻只能顶着毒辣的太阳继续看房，另一套房子的户型、装修都非常满意，但洽谈的时候房东开始在卖和不卖之间摇摆，拖延时间，她最后只能放弃。

“有一次链家跟我说紧靠4号线地铁口有一套顶楼，8万元/平方米，我立刻跑去看哦！当天早上我是这套房子首批看房人的第一个，后面排了6组人！当时我很笃定，毕竟是全款，房东开价496万元，还比较符合我要求。”

“结果你知道吗？一分钱都谈不下来，我全款好哇！当时我是9点看了房，到了12点房东放出话来500万元可出手，并且要求全款，结果被人抢掉了！你说我生气吗？这件事情刺激了我，第二天是周末，我拉着中介过去看了另外一套，就是现在买到的这套，跟抢一样。”

“其实那个时候也只剩下4楼的两房，我的议价空间很小了，因为同小区差不多的房子一直在成交，价格相当透明，房东已经在别的地方买好一套800万元的电梯房，就要等着这套卖掉才能‘套名额’出来，而且已经付了100万元左右首付，属于急卖，而我手握全款，加税费、中介费一共481万元，才能拿下这套房子。”

在此之前还有一段小插曲，隔壁小区有一套3楼的住宅，精装修、双南，而且距离小学部更近，唐旻觉得几乎完美，已经准备打款了，但突然发现房屋有查封，遂果断放弃。

让她意想不到的是，正式开始交易后的流程居然一路顺畅，从付定金、网签、估价到最后交房，竟然只用了22天。

当价格标杆也没什么不好

从计划置换大平层到全款买入老破小，唐旻感慨：“如果不是害怕贷款有问题，如果不是害怕下家贷款出不来，我也不会选择买这套老房子。”

“10月18日付定金，11月10日拿到房产证。你看，只要不贷款，交易流程一路飕飕的。”

令她十分开心的是，小区最近成交的一套同户型2楼的房子涨到了546万元。

唐旻的买房经历从一个侧面反映了上海二手房市场冷热不均的现状。

9月起，上海二手房贷款执行的“三价就低”新政间接提高了购房成本，二手房市场调整幅度超过新房。据中原地产数据，2021年1月，上海创下最高4.4万套的二手房成交记录，6月超过2万套，而9月、10月别回落至1.2万套、1.3万套。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大，市场下行的预期在二手房市场传递得更快。

在上海诸多热点板块，“抢着买”的二手小区仍然维持火爆，一方面地段佳、总价低，让这些房源更具有流动性；另一方面，学区的加持也是这些二手房持续高热的原因之一。

唐旻家附近的小区 来源：每经AI品房

唐旻自己那套市中心的房子，现在仍然在挂牌中。不过她没有自己的房东幸运，等待全款客户的过程有些曲折。

“前阵子真的来了一个全款客户，不过他嫌弃我的房子不够明亮、没有停车位，最后没买。”

“但我‘助攻’了2楼的卖家，咬定比他价格高20%，结果现在他卖掉了，整个小区就剩下我这一套了。我就这么把房子挂着，实在不行就当价格标杆吧，能不能卖掉，随缘。”唐旻说。