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力高健康生活招股书失效后再递表 物企上市为何遭遇“退潮”?

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首度递交招股书失效后,12月10日,力高健康生活马上在港交所二度递交招股书。近期,已有多家物业企业在招股书6个月失效后再次递表,除了力高健康生活外,还有中梁百悦智佳、明宇商服、中南服务等。

这是在去年不曾出现的现象。今年,递交上市申请的物业企业已有20家,但是上市物业企业的数量明显少于去年。

物业企业普遍先天发育不足,大多依赖关联公司发展,第三方拓展能力不是很强。在业内人士看来,今年房地产行业面临前所未有的信用危机,已经影响到资本市场对于物业企业的估值,甚至影响到其上市节奏,表现为对物业企业的上市审核趋严。

近期,力高健康生活等多家物业企业二次递交招股书。图片来源/IC photo

二次递交招股书,经营现金流为负

12月10日,在首度递交招股书失效后,力高健康生活很快就再次递交招股书,足见其对于冲击IPO的急迫性。

早在6月9日,力高集团公告称,将分拆旗下物业管理公司力高健康生活在港交所上市,并已向港交所提交申请。

据招股书显示,力高健康生活为江西省综合物业管理服务供应商,服务网络涵盖长江三角洲、 大湾区、环渤海地区及华中地区等具有策略意义的核心区域。截至2021年6月30日,力高健康生活在管项目总计达88个,在管总建筑面积1390万平方米,订约管理位于中国11个省、市及自治区的25座城市的127个项目,合约总建筑面积为2200万平方米。

从力高健康生活的公司名称可以看出其业务内容,据招股书显示,其致力于成为客户的“双管家”,即生活管家及健康管家。

值得关注的是,当前,对于力高健康生活来说,“输血”成为当务之急。据招股书显示,截至2021年6月30日,力高健康生活经营活动现金流量为-940万元。原因在于2020年12月收购芜湖森林物业后在管建筑面积增加,以及支付所得税款。

另外,截至2020年及2021年6月底,力高健康生活物业费收缴率较低,仅超过60%,而此前两年均能达到80%以上。在力高健康生活看来,物业费收缴率较低,主要因季节性波动所致,部分客户出于缴款偏好及便利倾向于年末缴清欠缴的物业管理费。

而在溢利上,虽然力高健康生活此前有着不低的复合年增长率,达到99.1%。但是2021年上半年溢利则同比2020年上半年减少25.1%,为1730万元。

过度依赖母公司,未来增长存不确定性

与目前很多筹备上市的物管公司一样,力高健康生活的营收主要依赖于母公司力高集团。因此,其第三方拓展能力一直被市场质疑。

从以往三年来看,力高健康生活收入超过九成来自母公司。据招股书显示,于2018年至2020年,力高健康生活总收入的96.2%、91.3%、95.5%分别来自力高集团及其合营企业以及联营公司开发的物业。今年上半年,这一比例降至80.1%。

在收益上,力高健康生活由2018年的约1.24亿元增至2020年的约2.22亿元,复合年增长率为33.5%。

从过往来看,力高健康生活收益的增长也主要归因于母公司所开发物业的在管建筑面积增加。一旦失去力高集团的支持,可能无法维持历史的增长率。

公开资料显示,力高集团以建筑装饰业起家,成立于1992年。1995年,力高集团将业务重心转向房地产开发,并于2014年在香港联交所主板上市。2020年,力高集团的合约销售额为409.75亿元,同比增长49.5%;2021年前11个月,力高集团合约销售405.61亿元,高增长难以持续。

而截至2021年9月30日,力高集团负债资产比率为76.9%,净资本负债比率为52.1%,且现金对短期借款比率为1.23,踩中一条“红线”归为黄档。面对当前的融资环境,力高集团规模扩张势必受到影响。

在招股书中,力高健康生活也提到,如果力高集团被禁止增加计息负债的总规模,则其可能无法在偿还现有债务前动用信贷融通,并可能放慢其土地收购活动;而母公司的这一举动或影响到物业公司的收益。

物业企业招股书为何频频失效?

与力高健康生活一样,近期已有多家物业企业在招股书6个月失效后,再次递交招股书。这是去年不曾出现的现象。

比如,11月24日,中梁控股集团旗下的中梁百悦智佳二度提交招股书,其首度递交招股书是在4月29日,并于10月29日失效;11月4日,明宇商服再次向港交所主板提交上市申请,此前于4月28日,其向港交所首次递交了招股书;9月30日,中南建设旗下物业公司中南服务二次向港交所递交招股书,并于11月12日通过聆讯,其曾于今年3月29日首次提交招股书。

此外,海悦生活、富力物业服务等在招股书失效后并未有二次递表的行动。其中,富力物业放弃上市转而出售自身股权,输血富力地产。

对于今年物业公司上市情况,中指控股物业事业部常务副总经理牛晓娟表示,今年上市12家企业,去年则是18家,相比之下今年有所减少。不过,今年交表的企业并不少,已经递交上市申请的企业就有20家。

从目前来看,港交所对递表企业的审核趋严,问询内容和频率都在增加。“与去年相比,香港联交所和证监会对问题更加细化,特别关注房地产行业政策对于物业行业的影响。”牛晓娟说。

今年,房地产行业因为流动性紧张带来前所未有的信用危机,这已经影响到资本市场对于物业企业的估值。

在牛晓娟看来,受到上游房地产行业政策收紧等影响,物业股稀缺性降低,估值有所回调。目前,55家上市公司总市值加起来为6500亿港元,而在年内,整体市值曾高达万亿,相当于下降超过三成。此外,市盈率的变化也比较明显。

值得关注的是,当下物业公司频频成为交易砝码,典型的如彩生活、蓝光嘉宝等。据中指研究院的数据显示,截至11月底,今年一共发生63宗并购案,交易金额315亿元,比去年增加200%,最为明显的特点就是数量多、金额大。

业内人士认为,未来,房地产行业的传导效应仍将继续影响物管行业,地产信用危机也将加速物业企业洗牌,对于一些“先天不足”、依赖母公司发展的物业企业来说,要想不被吞并,只有自身变强,其市场竞争无疑更加激烈。

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