百城住宅库存创5年新高，三四线城市能否走出库存“重灾区”？

在销售数据下行的背景下，百城库存压力不断增大。12月10日，易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》显示，百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，创下5年来的新高。其中，三四线城市库存积压的现象最明显。

在业内人士看来，库存压力和风险若不解除，房企销售资金的回款速度会进一步放缓，现金流压力也将加大。与此同时，面对楼市超预期降温，购房者观望情绪日益加重；在没有较大利好带动的情况下，三四线城市市场大概率仍将回调。

机构统计数据显示，当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值。图片来源/IC photo

百城库存连续36个月同比正增长

11月，房地产市场呈现“供大于求”的态势，导致这一结果的主要原因在于市场成交颇为低迷。目前，房地产已出现连续6个月交易环比下跌的现象。在此压力下，供求矛盾进一步加剧，而库存压力导致企业债务压力进一步放大。

报告指出，截至11月底，100个城市新建商品住宅库存总量约为5.21亿平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%；库存环比连续4个月正增长现象，同比则连续36个月保持正增长态势。在100个城市中，有57个城市库存出现了同比正增长的现象。

从具体城市来看，韶关、惠州和东莞三个城市的库存同比正增长现象最为明显，增速分别为57%、43%和41%。而上海、合肥、太原等城市库存下滑速度较快，降幅均超过20%。

不同城市库存上升和下降的逻辑略有差异。以惠州为例，其今年购房政策明显收紧，加之疫情影响，海景房认购市场明显萎缩，导致其库存显著上升。而从下降的城市名单看，岳阳此前部分房企以降价等方式加速项目促销，客观上提振了交易量，使得库存数据明显减少。

衡量一个城市的库存，住宅存销比（即库存去化周期）也是必不少的指标。报告数据显示，11月份100个城市新建商品住宅库存去化周期为12.5个月，这也意味着市场消化完库存需要12.5个月时间。2016年8月份以来，百城去化周期在10个月左右波动，但从今年下半年开始，存销比快速拉升。除了去年上半年受疫情冲击外，当前百城库存去化周期属于5年来的最高值。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称，这与今年下半年房地产市场交易骤减、库存积压等因素不无关系。而从去化周期较低的城市看，珠海、杭州和济南等市场表现较好。其中，珠海横琴合作区的交易量明显超过去年水平。

三四线城市成库存积压“重灾区”

值得关注的是，三四线城市当前的库存积压问题尤为突出。据中指研究院数据显示，上半年各线代表城市成交活跃，但是下半年市场降温明显，各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降，其中，三线代表城市同比降幅超三成，降幅最大。

在严跃进看来，由于没有一二线城市充裕的外来购房需求做支撑，三四线城市今年11月份销售数据总体偏弱。

销售受阻带来库存的积压。报告显示，截至11月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3052万、2.66亿、2.25亿平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。从中不难看出，三四线城市库存攀升的态势最明显。

严跃进表示，三四线城市已连续37个月库存规模同比出现正增长的态势，也是2016年7月份以来的最高值，即创下5年来的新高，目前市场库存风险较大。

与此同时，在100个城市中，一、二、三四线的新建商品住宅库存去化周期分别为10.2、11.9和13.8个月。三四线城市的这一数据明显大于一二线城市。

报告统计显示，在去化周期较长的10个城市中，有8个城市是三四线城市，包括洛阳、舟山、威海、江阴、芜湖、固安、烟台和韶关，其去化周期均超过25个月。

对此，严跃进认为，对于上述城市来说，主动创造更好的去库存环境更为重要。库存压力和风险若不解除，房企销售资金的回款速度会进一步放缓，现金流压力也将加大。

事实上，从近期三四线城市的表现看，出现了一些积极去库存、刺激购房需求的新政策，包括南通海安对改善型购房需求给予补贴、重庆万州在房交会上明确实行契税减半补贴、河南新乡落实契税补贴20%政策、荆门对大学生在中心城区购房给予一次性购房补贴、保定取消被动式超低能耗建筑商品房限购政策等。

业内：三四线城市成交规模或整体回落

从目前来看，“库存风险对于房企的经营目标完成和债务风险的化解，都会形成障碍。”严跃进认为，尤其是三四线城市在库存压力较大的情况下，各地政府更应主动营造更好的销售环境。

在中指研究院分析人士看来，三季度以来楼市呈现超预期降温趋势，购房者观望情绪日益加重。预计接下来的2022年，在没有较大利好带动的情况下，东部热点三四线城市市场规模继续向上拓展的空间较小，市场大概率回调，另外，大多数省份三四线城市也处在市场调整期，全国三四线城市成交规模或整体回落。

在楼市调控方面，中指研究院分析人士预计，虽然出现触底现象，未来调控将稳中有松，但核心调控政策仍会保持不变，对楼市提振效应相对有限。

对此，严跃进则表示，12月6日，中央政治局明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，预计12月份和明年一季度，三四线城市在购房政策方面或有调整，以激活刚需和改善型购房需求，或将缓解去库存的压力。