畅通国民经济循环下的房地产：房住不炒是基础 “新模式”雏形渐显

今年的中央经济工作会议中，对房地产的表述颇为引人注意。

会议称，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

会议还表示，完善公共服务政策制度体系，在教育、医疗、养老、住房等人民群众最关心的领域精准提供基本公共服务。

与往年相比，监管层对房地产的表述有一些新亮点，比如“探索新的发展模式”、“更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”等说法均是首次出现在中央经济工作会议中。

但最值得关注的变化是，房地产首次被置于“畅通国民经济循环”工作大项之下，与制造业、物联网、数字经济等，共同成为“深化供给侧结构性改革、畅通国内大循环”的主力军。

分析人士认为，这种定位是基于我国的经济发展阶段和房地产市场现状而确立。在新的产业定位下，房地产的政策取向、运行逻辑、发展模式等，均会出现新的变化。

产业定位渐变

对于房地产业来说，中央经济工作会议释放出的信号向来不容忽视。在2016年年末的中央经济工作会议上，“房子是用来住的，不是用来炒的”（“房住不炒”）首次被提出，从而开启了房地产向居住、民生属性回归的时代。

此后，围绕着房住不炒的一系列调控政策陆续出台，并延续至今。最近四年（2017年到2021年）的中央经济工作会议中，均提到了“房住不炒”。楼市也在近年来逐渐告别周期性波动，走势渐趋平稳。

房住不炒意味着房地产向居住属性的回归，这也被认为是楼市定位的重要变化。但近几年来，在此基础上，房地产业民生的一面逐渐凸显。

21世纪经济报道记者注意到，在2018年和2019年的中央经济工作会议中，对房地产的表述，被放在改善民生的工作大项之下。2020年，房地产被单独列为次年的重点工作之一，但作为补充，会议同时表示，“住房问题关系民生福祉。”

“房地产向居住、民生的回归，与‘支柱产业’地位的弱化，是同时发生的。”自然资源部下属某机构相关研究人士向21世纪经济报道表记者示，近几年来，高层已不再强调房地产的“支柱地位”。相反，在调控加码的关键阶段，监管部门多次提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这说明，房地产在稳增长中的作用弱化，保民生的作用反而强化。

在今年的中央经济工作会议中，房地产首次被置于“畅通国民经济循环”工作大项之下，成为促进国内大循环的重要产业之一。

前述分析人士指出，这说明高层对房地产的长远健康发展是有预期，也有信心的。近年来，房地产市场逐渐告别高速增长的“黄金时代”，转而进入低速增长期。但在此过程中，存量市场的租赁、城市更新、物业管理等领域迎来新的发展机会；保障房建设的加速，也将给房地产注入新动能。这都将成为房地产实现长远发展的基础，并使得房地产业有能力成为国内大循环中的重要力量。

当然，在此过程中，民生属性并未弱化。中央经济工作会议将此放在“实现共同富裕”的战略目标下，强调“在教育、医疗、养老、住房等人民群众最关心的领域精准提供基本公共服务”。

分析人士认为，这也意味着，对保障房、租赁住房的支持，以及对刚性需求的支持，将不是短期政策，而是中远期的政策方向。

“新模式”的三种解读

在对房地产的新定位之下，就更容易理解监管部门表述中的“新意”。

其中，“良性循环”的说法，在12月6日召开的中央政治局会议中就曾被提出，并引发市场的热议。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房地产的“良性循环”需要两个必要的基础，一是控制住房企爆雷风险，防止局部企业风险向系统传递。二是房地产市场要运转起来。

“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，也被认为是近年来少见的利好性表态。

许小乐表示，这两种提法与近期的政策动向和市场走势密切相关。“今年下半年市场出现接近停滞的状态，表现为市场的‘链式降温’，二手房的流通难使得卖旧买新的换房链条受阻，交易阻滞使房企回款加速恶化，到期负债无法接续滚动，面临严重的流动性问题，整体房地产全链条无法正常运行。”

他认为，根本原因是下半年的过快降杠杆，多项金融政策同时收紧，政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。

因此，多数机构认为，前期过紧的金融政策有望迎来结构性调整。一方面，适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面，购房信贷环境改善，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。

许小乐表示，在政策纠偏后，预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。

“探索新的发展模式”也是今年的新提法。结合房地产业的发展阶段和产业定位的变化，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对此可有三种理解：

第一、租购并举、商品房与保障房并重的发展模式会进一步得到推进，在保障房品类中，保障性租赁住房预计会得到更多的政策支持。

第二、增量存量共发展的模式逐渐确立。尤其是存量市场的发展会提速，包括城市更新、老旧小区、物业管理、租赁市场四大市场会发力，以更好发展存量房市场。

第三、市场红利终结，依赖房价和地价上涨获利的模式将改变。对于购房者来说，随着房地产税改革的推进，投资、投机的空间将进一步被压缩。对于开发商来说，高周转、高杠杆的开发模式难以为继，行业发展速度、利润率等指标也将逐步回归。