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畅通国民经济循环下的房地产:房住不炒是基础 “新模式”雏形渐显

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今年的中央经济工作会议中,对房地产的表述颇为引人注意。

会议称,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

会议还表示,完善公共服务政策制度体系,在教育、医疗、养老、住房等人民群众最关心的领域精准提供基本公共服务。

与往年相比,监管层对房地产的表述有一些新亮点,比如“探索新的发展模式”、“更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”等说法均是首次出现在中央经济工作会议中。

最值得关注的变化是,房地产首次被置于“畅通国民经济循环”工作大项之下,与制造业、物联网、数字经济等,共同成为“深化供给侧结构性改革、畅通国内大循环”的主力军。

分析人士认为,这种定位是基于我国的经济发展阶段和房地产市场现状而确立。在新的产业定位下,房地产的政策取向、运行逻辑、发展模式等,均会出现新的变化。

产业定位渐变

对于房地产业来说,中央经济工作会议释放出的信号向来不容忽视。在2016年年末的中央经济工作会议上,“房子是用来住的,不是用来炒的”(“房住不炒”)首次被提出,从而开启了房地产向居住、民生属性回归的时代。

此后,围绕着房住不炒的一系列调控政策陆续出台,并延续至今。最近四年(2017年到2021年)的中央经济工作会议中,均提到了“房住不炒”。楼市也在近年来逐渐告别周期性波动,走势渐趋平稳。

房住不炒意味着房地产向居住属性的回归,这也被认为是楼市定位的重要变化。但近几年来,在此基础上,房地产业民生的一面逐渐凸显。

21世纪经济报道记者注意到,在2018年和2019年的中央经济工作会议中,对房地产的表述,被放在改善民生的工作大项之下。2020年,房地产被单独列为次年的重点工作之一,但作为补充,会议同时表示,“住房问题关系民生福祉。”

“房地产向居住、民生的回归,与‘支柱产业’地位的弱化,是同时发生的。”自然资源部下属某机构相关研究人士向21世纪经济报道表记者示,近几年来,高层已不再强调房地产的“支柱地位”。相反,在调控加码的关键阶段,监管部门多次提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这说明,房地产在稳增长中的作用弱化,保民生的作用反而强化。

在今年的中央经济工作会议中,房地产首次被置于“畅通国民经济循环”工作大项之下,成为促进国内大循环的重要产业之一。

前述分析人士指出,这说明高层对房地产的长远健康发展是有预期,也有信心的。近年来,房地产市场逐渐告别高速增长的“黄金时代”,转而进入低速增长期。但在此过程中,存量市场的租赁、城市更新、物业管理等领域迎来新的发展机会;保障房建设的加速,也将给房地产注入新动能。这都将成为房地产实现长远发展的基础,并使得房地产业有能力成为国内大循环中的重要力量。

当然,在此过程中,民生属性并未弱化。中央经济工作会议将此放在“实现共同富裕”的战略目标下,强调“在教育、医疗、养老、住房等人民群众最关心的领域精准提供基本公共服务”。

分析人士认为,这也意味着,对保障房、租赁住房的支持,以及对刚性需求的支持,将不是短期政策,而是中远期的政策方向。

“新模式”的三种解读

在对房地产的新定位之下,就更容易理解监管部门表述中的“新意”。

其中,“良性循环”的说法,在12月6日召开的中央政治局会议中就曾被提出,并引发市场的热议。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,房地产的“良性循环”需要两个必要的基础,一是控制住房企爆雷风险,防止局部企业风险向系统传递。二是房地产市场要运转起来。

“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,也被认为是近年来少见的利好性表态。

许小乐表示,这两种提法与近期的政策动向和市场走势密切相关。“今年下半年市场出现接近停滞的状态,表现为市场的‘链式降温’,二手房的流通难使得卖旧买新的换房链条受阻,交易阻滞使房企回款加速恶化,到期负债无法接续滚动,面临严重的流动性问题,整体房地产全链条无法正常运行。”

他认为,根本原因是下半年的过快降杠杆,多项金融政策同时收紧,政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。

因此,多数机构认为,前期过紧的金融政策有望迎来结构性调整。一方面,适度放松对房企融资的管控,合理发放房地产开发贷款、并购贷款等,缓解房企债务压力;另一方面,购房信贷环境改善,未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。

许小乐表示,在政策纠偏后,预计2022年房地产市场将逐步修复,不会出现硬着陆,持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。

“探索新的发展模式”也是今年的新提法。结合房地产业的发展阶段和产业定位的变化,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对此可有三种理解:

第一、租购并举、商品房与保障房并重的发展模式会进一步得到推进,在保障房品类中,保障性租赁住房预计会得到更多的政策支持。

第二、增量存量共发展的模式逐渐确立。尤其是存量市场的发展会提速,包括城市更新、老旧小区、物业管理、租赁市场四大市场会发力,以更好发展存量房市场。

第三、市场红利终结,依赖房价和地价上涨获利的模式将改变。对于购房者来说,随着房地产税改革的推进,投资、投机的空间将进一步被压缩。对于开发商来说,高周转、高杠杆的开发模式难以为继,行业发展速度、利润率等指标也将逐步回归。

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