楼市调控下一步：回归民生与良性循环

对于房地产业来说，中央经济工作会议释放出的信号向来不容忽视。在2016年年末的中央经济工作会议上，“房子是用来住的，不是用来炒的”（“房住不炒”）首次被提出，从而开启了房地产向居住、民生属性回归的时代。

至今，以“房住不炒”为核心的调控政策已经延续了5年之久，且在不断加码之下，此轮政策的力度、范围和时长均属空前。

在政策作用下，近年来房地产市场开始告别周期性波动，逐渐走向平稳。但到2021年下半年，政策的叠加效应使得部分企业陷入偿债危机，整个行业的流动性也一度受到影响。

9月以来，监管部门出手纠偏，房地产信贷环境有所缓解。此后，监管层的措辞也出现一些新变化。12月6日召开的中央政治局会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。与过去相比，“良性循环”为近期的新提法，“合理”二字也在近期频繁出现。

这些信息有助于对楼市调控思路更好地进行判断。分析人士认为，在保持调控政策思路连续性、稳定性的基础上，进行合理化调整，将是现阶段重要的调控思路，这种思路有望体现在今年的中央经济工作会议中。从政策着力点看，弱化投资属性仍是主要思路，以保障类和刚需为主的民生需求，则是政策支持的重点。

加强民生属性

自2016年以来，“房住不炒”一直是楼市调控的基本原则。过去五年（2016年到2020年）的中央经济工作会议中，除2017年外，其余四次均明确提及“房住不炒”。

进入2021年，“房住不炒”依然是楼市政策的关键词。从3月的政府工作报告开始，监管部门又多次提及这一概念。尽管未出现在12月6日的中央政治局会议通稿中，但这一调控原则的延续和深化，已经成为业界的共识。

“房住不炒已经从一项调控政策，内化为一种价值观。”北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，经过近几年的调控“洗礼”，这一表述蕴含的去投资、去杠杆的理念已经深入人心。

他认为，即便“房住不炒”未能出现在今年的中央经济工作会议中，这种思路也不会调整，政策的连续性和稳定性不会发生变化。“房住不炒、三稳（稳地价、稳房价、稳预期）、不将房地产作为短期刺激经济的手段，这几个原则不会有变化，这已经被证明过了。”

近几年，在回归居住属性的同时，监管层对房地产的定位也有细微的调整。

21世纪经济报道记者注意到，在2018年和2019年的中央经济工作会议中，对房地产的表述，被放在改善民生的工作大项之下。2020年，房地产被单独列为次年的重点工作之一，但作为补充，会议同时表示，“住房问题关系民生福祉。”

也即，房地产的民生属性逐渐被强调。

这种变化背后蕴含着政策着力点的微调。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此前，住房保障体系的完善已被提上日程。近期中央政治局会议传递出的信号也显示，保障房的建设将会加速。

“保障性住房建设既能够在一定程度上对冲房地产投资下行的压力，也能够推动实现租购并举住房体系实现，解决新市民、青年人住房困难。”许小乐说。

他表示，今年国家出台了保障性租赁住房的新品类，通过土地、金融、财税政策支持，提升保障性租赁住房的开发速度。根据住建部披露的数据，2021年1-9月，全国已开工保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。由此估算，2021年全国保障性租赁住房的总投资额将超过1000亿元。

民生属性同样体现为对刚需的支持，中央政治局会议表示，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，即被认为是民生属性的体现。在很多机构的解读中，这部分“合理住房需求”，以刚需和改善型需求为主。

继续“合理化”调整

在监管部门近期的表态中，“合理”一词已经多次出现。12月3日，在针对个别重点房企债务违约事件的表态中，银保监会表示，将合理发放房地产开发贷款、并购贷款。证监会也在同日强调，支持房地产企业合理正常融资。

此处的“合理”体现在开发端，主要针对房地产企业。加之中央政治局会议中对消费端合理需求的支持，体现出政策在前后两端都有纠偏倾向。

今年下半年，在严格的房地产金融审慎管理制度实施下，部分企业陷入偿债危机，整个行业的流动性也受到影响，市场信心一度跌入谷底。同时，按揭贷款的审批和发放也明显放缓，购房行为出现梗阻。

10月15日，央行在新闻发布会上做出回应，将金融机构对房地产业的一致性紧缩称为“短期过激反应”。央行亦称，两部委（央行、银保监会）已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

根据21世纪经济报道调研，目前，房地产相关信贷已经“破冰”。据了解，北京部分银行的贷款额度比之前充裕，由于审批加速，放贷周期也有所缩短。相比之下，今年第三季度，部分银行的按揭贷款发放周期一度在半年以上。

在开发端，有房企人士向21世纪经济报道记者表示，银行对开发贷的审批周期也有所缩短，“下半年一些项目被停贷，现在又开始重启。”

尽管信贷环境尚未恢复到上半年的水平，但政策的纠偏，已使部分区域市场出现回暖迹象。这些合理化举措，也被认为是中央政治局会议中“促进房地产业健康发展和良性循环”思路的体现。

此前的11月底，刘鹤副总理发表《必须实现高质量发展》文章，曾提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。中国指数研究院指出，中央多次提及“良性循环”，亦表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。

有机构认为，鉴于今年下半年以来的市场变化，“良性循环”的思路有望体现在明年的楼市政策导向中，但政策纠偏的力度不会很大。 

中国指数研究院表示，一方面，部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期有望进一步缩短；另一方面，房企开发贷和并购贷款合理发放，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。同时，此前偏紧的地方政策也有望迎来微调改善。