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楼市调控下一步:回归民生与良性循环

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对于房地产业来说,中央经济工作会议释放出的信号向来不容忽视。在2016年年末的中央经济工作会议上,“房子是用来住的,不是用来炒的”(“房住不炒”)首次被提出,从而开启了房地产向居住、民生属性回归的时代。

至今,以“房住不炒”为核心的调控政策已经延续了5年之久,且在不断加码之下,此轮政策的力度、范围和时长均属空前。

在政策作用下,近年来房地产市场开始告别周期性波动,逐渐走向平稳。但到2021年下半年,政策的叠加效应使得部分企业陷入偿债危机,整个行业的流动性也一度受到影响。

9月以来,监管部门出手纠偏,房地产信贷环境有所缓解。此后,监管层的措辞也出现一些新变化。12月6日召开的中央政治局会议指出,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。与过去相比,“良性循环”为近期的新提法,“合理”二字也在近期频繁出现。

这些信息有助于对楼市调控思路更好地进行判断。分析人士认为,在保持调控政策思路连续性、稳定性的基础上,进行合理化调整,将是现阶段重要的调控思路,这种思路有望体现在今年的中央经济工作会议中。从政策着力点看,弱化投资属性仍是主要思路,以保障类和刚需为主的民生需求,则是政策支持的重点。

加强民生属性

自2016年以来,“房住不炒”一直是楼市调控的基本原则。过去五年(2016年到2020年)的中央经济工作会议中,除2017年外,其余四次均明确提及“房住不炒”。

进入2021年,“房住不炒”依然是楼市政策的关键词。从3月的政府工作报告开始,监管部门又多次提及这一概念。尽管未出现在12月6日的中央政治局会议通稿中,但这一调控原则的延续和深化,已经成为业界的共识。

“房住不炒已经从一项调控政策,内化为一种价值观。”北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,经过近几年的调控“洗礼”,这一表述蕴含的去投资、去杠杆的理念已经深入人心。

他认为,即便“房住不炒”未能出现在今年的中央经济工作会议中,这种思路也不会调整,政策的连续性和稳定性不会发生变化。“房住不炒、三稳(稳地价、稳房价、稳预期)、不将房地产作为短期刺激经济的手段,这几个原则不会有变化,这已经被证明过了。”

近几年,在回归居住属性的同时,监管层对房地产的定位也有细微的调整。

21世纪经济报道记者注意到,在2018年和2019年的中央经济工作会议中,对房地产的表述,被放在改善民生的工作大项之下。2020年,房地产被单独列为次年的重点工作之一,但作为补充,会议同时表示,“住房问题关系民生福祉。”

也即,房地产的民生属性逐渐被强调。

这种变化背后蕴含着政策着力点的微调。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,此前,住房保障体系的完善已被提上日程。近期中央政治局会议传递出的信号也显示,保障房的建设将会加速。

“保障性住房建设既能够在一定程度上对冲房地产投资下行的压力,也能够推动实现租购并举住房体系实现,解决新市民、青年人住房困难。”许小乐说。

他表示,今年国家出台了保障性租赁住房的新品类,通过土地、金融、财税政策支持,提升保障性租赁住房的开发速度。根据住建部披露的数据,2021年1-9月,全国已开工保障性租赁住房72万套,占全年计划的76.9%,完成投资775亿元。由此估算,2021年全国保障性租赁住房的总投资额将超过1000亿元。

民生属性同样体现为对刚需的支持,中央政治局会议表示,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,即被认为是民生属性的体现。在很多机构的解读中,这部分“合理住房需求”,以刚需和改善型需求为主。

继续“合理化”调整

在监管部门近期的表态中,“合理”一词已经多次出现。12月3日,在针对个别重点房企债务违约事件的表态中,银保监会表示,将合理发放房地产开发贷款、并购贷款。证监会也在同日强调,支持房地产企业合理正常融资。

此处的“合理”体现在开发端,主要针对房地产企业。加之中央政治局会议中对消费端合理需求的支持,体现出政策在前后两端都有纠偏倾向。

今年下半年,在严格的房地产金融审慎管理制度实施下,部分企业陷入偿债危机,整个行业的流动性也受到影响,市场信心一度跌入谷底。同时,按揭贷款的审批和发放也明显放缓,购房行为出现梗阻。

10月15日,央行在新闻发布会上做出回应,将金融机构对房地产业的一致性紧缩称为“短期过激反应”。央行亦称,两部委(央行、银保监会)已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

根据21世纪经济报道调研,目前,房地产相关信贷已经“破冰”。据了解,北京部分银行的贷款额度比之前充裕,由于审批加速,放贷周期也有所缩短。相比之下,今年第三季度,部分银行的按揭贷款发放周期一度在半年以上。

在开发端,有房企人士向21世纪经济报道记者表示,银行对开发贷的审批周期也有所缩短,“下半年一些项目被停贷,现在又开始重启。”

尽管信贷环境尚未恢复到上半年的水平,但政策的纠偏,已使部分区域市场出现回暖迹象。这些合理化举措,也被认为是中央政治局会议中“促进房地产业健康发展和良性循环”思路的体现。

此前的11月底,刘鹤副总理发表《必须实现高质量发展》文章,曾提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。中国指数研究院指出,中央多次提及“良性循环”,亦表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。

有机构认为,鉴于今年下半年以来的市场变化,“良性循环”的思路有望体现在明年的楼市政策导向中,但政策纠偏的力度不会很大。 

中国指数研究院表示,一方面,部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期,银行放款周期有望进一步缩短;另一方面,房企开发贷和并购贷款合理发放,亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。同时,此前偏紧的地方政策也有望迎来微调改善。

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